# 房地合一稅重購退稅  

家裡有土地的民眾注意！稅務局將自6月1日起展開土地清查作業辦理土地增值稅優惠案件清查作業，如果新購土地在5年列管期間再行移轉或改作非自用住宅使用，例如出租、供營業使用，或遷出戶籍導致無本人或其配偶、直系親屬任何一人於原戶籍內，都會被追繳原退還的土地增值稅。

爸爸留下105年買的房子給我和哥哥繼承。媽媽早已不在，所以這間房是我們兩兄弟平分的。直到今年哥哥結婚、有了小孩想換屋，我們一拍即合：把房子賣掉平分款項。原本以為很單純，卻在申報房地合一稅時，事情大條了…弟弟的稅金竟是哥哥的6倍！你一定好奇，到底差在哪？

近來房價像坐噴射機，李先生前幾年在竹北以2000萬購買的自住屋，在113年的9月以3000萬出售，獲利1000萬。獲利1000萬扣除仲介費與裝潢費300萬，實際獲利700萬，因持有超過2年未滿5年，房地合一稅率35%計算，房地合一稅高達210萬。

編按：購屋是一大筆開銷，除去比價、殺價，有些節稅措施是買家必學的，因為這是政府的德政，不使用未免可惜。住商不動產企劃研究室主任暨發言人徐佳馨整理了3個買房節稅小撇步，學起來就能省下高額稅金！

和熟識的房仲閒談間，說他的客戶申報房地合一自用住宅優惠稅率後，收到國稅局來函，要求提供「居住事實」說明：1.提供居住地向管委會申請「裝修與搬家的紀錄」，2.提供車道汽車或機車車道使用ETC的進、出紀錄，3.電梯使用磁釦紀錄。

黃先生和弟弟共同繼承父親的房屋，各持有50％。繼承後，他們以2000萬出售這套房屋，並繳納200萬的房地合一稅。之後，黃先生購買價值1500萬的房屋，弟弟則購買800萬的房屋。等於，他們在繼承後分別進行重購。200萬的房地合一稅不少，這樣的情況可以申請重購退稅嗎？

「重購退稅」是指土地所有權人在2年內完成出售、新購自用住宅用地，無論買賣先後順序，新購土地移轉現值若超過原出售土地移轉現值，扣除繳納土地增值稅後，該數額可向出售地的地方稅稽徵機關申請「退還土地增值稅」。一名新竹工程師就想要利用退還的稅額來補貼新買婚房的貸款利息，結果因為一個疏忽，不符合重購退稅條件，失去退稅資格。

吳先生105年購入並裝潢自住房產，花費1500萬，於112年1月出售2500萬。如符合自住房地租稅優惠條件，納稅額計算如下：

黃先生打算換屋，但在預估規劃的過程中，他意外發現了一個財稅規劃的陷阱。他的自住公寓位於新北市，市價約為1660萬台幣。這套房屋是他父親在106年贈與給他的，因此成本為房屋評定價格和土地的公告現值60萬。這表示，國稅局將以1660萬的成交價，扣除60萬台幣的成本，認定黃先生出售房屋的獲利為1600萬台幣。

黃先生夫妻在105年7月，購買一間500萬2樓小公寓，位於學校附近，方便小孩上學，生活機能良好，他們在這裡建立了美好的回憶，見證了孩子成長，度過了幸福時光。然而，隨著孩子長大，空間不足，他們希望換一間有電梯和停車位的房子。因黃先生已經使用一生一次的土地增值稅優惠，他們決定112年初將這間公寓透過夫妻贈與給黃太太，希望透過黃太太的一生一次優惠，節省土地增值稅，為換屋爭取更多的資金，減輕房貸的壓力。

李先生上次透天厝時，除了應付的仲介費，還付出高額的稅金。他深深感受到，賣房除了關心賣多少錢？更需要考慮仲介費和稅金。

家偉因為結婚生子而換屋，這間陪著他打拼5年的小屋明天就要交屋，心裡有些不捨，家偉當初為了工作，只能離家外出打拼，獨居大都市。租金高漲，沒有廚房只能外食不健康，所以他省吃儉力想買房。還好父母願意幫忙出頭期款，終於在這個大都市擁有自己安身立命的小窩，沒想到賣掉舊屋後，國稅局查出當時他父母匯款到履約保證帳戶的200萬，屬於「無償為他人購置財產的贈與行為」，沒有申報贈與稅。