準總統蔡英文與台北市長柯文哲，雙雙大力推動都市更新，可預見未來都更案將越來越多。本月底，北市府馬上就要面對一起位在松山區的公有土地都更案，特別的是，這起都更案的國有、私有地主都已經同意都更，但是卻將周圍的住戶排除在更新範圍之外，引起爭議，這個案例考驗著北市府都市發展局，如何化解建商與私有地主的高度分歧，成為日後其他都更案的先例。
建商巧洋申請都更 技巧性排除周邊地主
建商巧洋公司準備在松山區實施都更，但在一塊選定的街廓中，技巧性地排除周邊私有地主，讓街廓內只有經協調好100%同意透過巧洋協助都更的國有地主，這起都更案，看似可以省去與私有地主協調的時間，但被切割出去的私有地，則因為土地不再是工整的塊狀，難覓得其他願意協助都更的建商，讓44年的窳陋房子無法進行都更，都更到的反而是「國有土地」的奇特現象，繞了一大圈，沒有透過都更改善民眾既有的居住品質，卻讓建商獲得都更國有地後分回樓地板的權利，失去了都更的本意。
該案是民間的都更公司「巧洋實業股份有限公司」向北市府申請，自行劃定「台北市松山區敦化段四小段261地號等62筆土地」為更新範圍，北市府依照《台北市都市更新自治條例》規定，經都發局依巧洋所提申請書辦理環境評估，審查符合規定，並送都市更新及爭議處理審議會，由都更委員進行相關審理。
巧洋畸零地加國有地 鄰近16戶被排除更新
然而，巧洋選擇的更新區塊中，除了2塊畸零地由巧洋董事長夫人楊燕玉自行購入外，其餘土地權屬為國有土地，包括財政部國產署及警政署保安警察第六總隊，兩個公家機關皆同意由巧洋執行都更，而同在該街廓內的私地，卻被排除在更新範圍之外，原本完整的方形街廓硬是被挖掉涵蓋16戶住戶、共19位所有權人的土地（781平方公尺），16戶住戶的不滿，由此而生。
住戶的不滿來自於他們的房子居住了44年，窳陋堪慮，不適人居，距離一般房屋使用最高年限50年已不遠，住戶希望趕快透過都更的方式，更新住家。住戶認為，巧洋在該街廓中，將屬於私地主的土地刻意區隔開，讓他們沒法納入都更範圍，住戶透過巧洋的建案規劃圖，看見寧將私有土地排除後的邊邊剩餘長條土地做為都更後的「庭園公園綠地」，也不願連同私有地一起都更的情形，即便合併私地都更後可以提高容積，用以出售房屋後獲利，也未能引起巧洋納入私地主都更的匪夷所思現象。
鄰地協調機制 82.73%有參與意願
為此，北市府都發局曾召開爭議處理審議會議，要求巧洋對被排除的19位私地所有權人，進行鄰地協調機制。經住戶提供統計資料可見，在「私有土地所有權人」一項的參與意願比率上，有82.73%的人有參與意願，在「私有合法建物所有權人」項目中，有84.21%的人有參與意願，19位所有權人中，3戶沒有同意都更，超過法定80%同意都更門檻的規定。
然而，即便調查通過法定門檻，在2015年4月16日的公文中，都發局仍以巧洋符合《台北市都市更新自治條例》12-1-5條「 …且不影響各街廓內相鄰土地之開發者」審查符合規定，市府理由為「… …扣除更新單元，『剩餘面積已達更新門檻（2000平方公尺以上）』，得循更新程序或建管程序辦理重建，故應不影響各街廓內相鄰土地之開發」。簡言之，都發局認為，該19位所有權人的土地可與同街廓的另半側合併，另覓建商來都更，並認定巧洋劃定的公有地範圍，沒有影響相鄰土地的開發。
然而，經住戶去民間詢問其他建商至該區都更的意願，得到負面答案，原因在於，經巧洋將19所有權人的土地切割開後，該土地已不是一塊方整的形狀，不論在寬度與長度上都不齊一，最寬處達18.8公尺，最窄處僅15公尺左右，頭大身體小，找不到願意都更的建商，巧洋目前納入他們都更的意願也不高，讓他們住的急迫需要都更的房子，呈現巧洋不願都更、自己又難找到都更建商的進退兩難局面。而這也是今日多如牛毛的都更法令中，沒有辦法關照到的都更個案細節。
切開來…對19人不公平 拖下去…3地主還要協調
就在最近一次的都更及爭議處理審議會（2015年10月23日）上，委員何芳子提出了意見，她說，目前本案同意比例為100%（指國有地100％同意巧洋都更），建議鄰地4筆地號（16戶）同意比例以達成100%為佳，不論是官方或是獨立的委員，仍對沒有獲得私地主100%同意，懷有強烈的疑慮，生怕再生都更風波，然而，這起都更案程序已走了近10年，若要繼續與3位不同意地主協調下去，時間將拖得無限長，恐延誤了台北都市更新的機會，若直接同意巧洋切開的做法，似又對這19位所有權人的都更未來不甚公允。
3月30日下午，都更處將再度為鄰地協調事宜召開專案會議，屆時，又將在加速都更進程與完成需要都更戶願望下做出抉擇，不論最後哪一個決定，都有風險與負面負擔，這起都更個案也將成為後續許許多多都更案的前例，處在大台北都更的關鍵時機點上，台北市都發局的每一道決策，都代表官方在都更爭議發生時的價值選擇，都更要快速？還是要協調到住戶零爭議？在全國範圍內，北市的舉動，都洞見觀瞻。
