一、前言
房市問題是民生問題，是國安問題，也是大選前才會繃出來的問題。
臺灣房市問題難以解決，政府習於以拖待變，平時少有聞問，但每逢大選，房市問題都成為候選人的重要政見，政治人物信誓旦旦地要為人民找回公道，為國內的房市問題找出解決的方案，待選舉結束之後，居住問題又被束之高閣，直至下次的總統大選來臨之際，才又會被拿出來品頭論足，每四年一次，每次都如此，而且是屢試不爽。
事實上，為了增加青年人的購屋能力，早在2010年，政府便已推出「青年安心成家貸款方案」，初期效果尚佳，但中期以後，申請貸款的青年人數逐漸下降，主要因其政府各部門的決策者忽略整體經濟變化與房市生態改變的關聯性，唯政府各相關部門均不加聞問，因此，本人雖然曾經在2018年及2020年分別提出「選舉與青安專案」，以及「進退失據的房市政策-青安專案」，說明「青年安心成家貸款方案」失敗的原因與問題，並提出建議，希望政府即早因應，以解決青年人的購屋的燃眉之急，唯人微言輕，本人的呼籲並未獲得各政黨的肯定與重視，直至2024年的總統大選在即，有關「青年安心成家貸款方案」的問題才突然又「繃」了出來。
然而，政府美其名是讓青年更容易買屋，唯若無其他配套措施以之因應，則政府的美意可能成為年輕人購屋的另一種夢魘。
二.新青安專案的背景因素
大選與房市發展具有密切關聯性，而有關「新青年安心成家貸款方案」的背景因素，可分為下列幾個部分來說明。
1.總統大選與房市
房地產業是國家重要的產業，由於其上下游的產業關聯複雜，且人員眾多，其對政黨的偏好是影響國內大選的重要因素之一，唯在不動產市場中，執政者面臨「都會地區房價偏高是十大民怨之首」、「年青人無力購屋」等問題，在顧及選票的考量下，也不得不對當前的房市變化有所因應，如暫緩房市的管制政策，讓房地產業者及金融業者有緩和的空間；另方面，為顧及年輕人的選票，又推動房市的優惠政策，如在執政黨總統候選人提出房市政見之後，隨即推出「新青年安心成家貸款方案」，以及「租賃不得轉嫁稅金」的租屋政策等以之因應，一則帶動房市買氣，讓本已沈滯的房市再起交投熱潮，一則藉機拉隴年輕人的心，有助於選情的上揚。
2.由鼎盛到失色的青安專案
為了鼓勵青年買屋，早在2010年，政府便已推動「青年安心成家貸款方案」，由於其具有利率較低，且貸款金額較大的優勢，施行初期，確實廣受青年人的好評，唯隨著房市情勢的改變，以及各金融機構的調降利率以之因應，青安專案的優勢逐漸消失，政府資助青年購屋的美意逐漸褪色，唯政府相關部門視而不見，雖然作者曾大聲疾呼政府應修正青安專案的問題( 2018、2020))，但並未獲得注意與重視，政府亦未加以改進，直至大選前，執政黨總統候選人提出其房市政策後，有關青年購屋的問題才又被放上檯面。
3.新青安專案的產生
顧名思義，「青安」是指讓青年安心，「青安專案」是指政府讓青年安心成家的貸款方案，而「新青安專案」則是指2024年大選前，為配合執政黨候選人的選舉策略，在其房市政策宣布一個星期以後，政府隨即繃出的房市政策，主要是為宣示政府對青年的愛護，並讓其購屋更為容易，為表示其較原有的青安專案更為有利，因而冠於「新」青安專案，以示新舊有別，其全名則是「新青年安心成家貸款方案」，顯示在大選的前提下，政府確實十分重視青年的購屋問題。
4.不確定性因素增加
國內總統大選在即，政治人物面臨政權保衞戰，朝野雙方無不使出渾身解數，推動對自己最有利的政策，或對已然發生事件加以解釋或推諉。唯在通貨膨脹的陰影仍在，人民所得未增加，以及大選日愈白熱化之際，有關影響房市變動因素亦相對迷離，利多與利空因素交疊，唯國人購屋時必須考量的是大選所帶來的不確定性，不僅在政治經濟的變化上，也隱藏在國內房市的變化中。
總之，政府在大選前推出「新青年安心成家貸款方案」，其立意雖佳，唯其背景因素主要是與大選有關，唯此一政策是否適宜，則需進一步考量當前的房市變動，以及是否有足夠配套措施以之因應。
三、新青年安心成家貸款方案特色
大選前四個月，政府為表示其對年青人的支持，除了盡可能地解決作者在2020年所提出的各種問題之外，同時也推出更為有利的青年成家貸款方案，有關內容可分為下列幾個部分來說明。
(一).解決舊青安專案問題
早在2010年，政府便已推動青年安心成家貸款方案，簡稱為「青安貸款」，又稱為「青年首購貸款」，成立目的主要是希望讓青年買房不再是遙不可及的夢想。唯青安專案由早期的極具吸引力到最後的乏人問津，根據作者的研究，其主要問題主要包括三個層面，分別是基本面問題、利息計算複雜難懂，以及由盛而衰的青安政策實施問題，茲說明如下(參閱謝明瑞，2018、2020)
1.基本面問題
根據謝明瑞先生的研究，在2010年政府便已推出的「青年安心成家貸款方案」中，未能解決的基本問題包括資格條件嚴苛、家庭年收入分位點難以判定，貸款額度偏低，以及缺少適當的配套措施等。
2.利息計算複雜難懂
依青年安心成家優惠購屋貸款規定，借款人可就一段、二段、混合擇一處理。
在前式三種不同的計息方式中，貸款人可擇一辦理，唯一經選定利率計價方式，即不得申請轉換；另方面，利息計算方式繁多，內容相對複雜，亦非一般人所能瞭解，當其低利率之利基存在時，貸款人可以接受，而當利基不再時，貸款人可能因此而不願參與。
3.由盛而衰的舊青安專案
綜觀舊青安專案內容及實施方式，進不能為青年解決居住問題，退不能因應時勢改變而調整因應模式，導致政府立意甚佳的房市政策由盛而衰，除了2013年與2016年的貸款戶數及金額呈現正成長之外，其餘各年的變動率均為下降走勢，顯見青安專案已逐漸失去其競爭力，如在最近十年中(2010-2019)中，不論是貸款戶數或貸款金額，均呈現先增後降走勢，其指標因素包括貸款戶數逐年下降、貸款累計戶的成長率逐年降低、核撥貸款金額逐年減低，以及貸款累計金額成長率逐年下降等。
(二)增廣新青安專案輔助內容
政府基於大選考量，除了盡量減少作者所提出的舊青安專案之所可能產生的問題之外，更進一步增廣新青安專案的補助項目，相關內容如下述。
1.優惠項目增加
由於2023年上半年，受到央行連續5度升息政策影響，房貸利率突破2%，青年購屋如雪上加霜，財政部為減輕首購族買房負擔，再推出「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」，簡稱「新青安房貸」，其與「舊青安房貸」的不同在於更多與更大的補貼，其優惠補貼包括「提高青年購屋貸款額度、貸款期限、延長寬限期、補貼貸款利率」等，且2023年8月1日上路後就能申請，距離2024年的大選期間約四個多月。
2.寬鬆的申請條件
一般而言，新青安貸款的條件極為寬鬆，國人只要符合下列二個條件就能申請，即年滿18歲的成年人，以及 本人、配偶、未成年子女名下均無自有住宅者。因此，即使是「非青年」或「曾經購屋但房子已售出」，也「可能」符合資格。
3.優惠的房屋利息補貼優惠
在新青安貸款政策中，房貸利率分成一段式、二段式機動利率，以及混合式固定利率三種，申請人的選擇機會增加，唯一旦選定後，就不能變更。另外，在舊制青安貸款中，房貸利率是由公股銀行吸收，減收半碼（0.125%），新制則除了公股銀行減半碼之外，政府再加碼補貼1碼（0.25%），即新青安專案的優惠房貸利率計補貼1.5碼（0.375%），亦即新制補貼後的房貸一段式利率從2.025%降到1.775%，一年約可省下約1.5萬元(14664元) 利息。
4.最低的房貸利率水準
若依新制青安專案，其兩段式利率的前二年優惠利率1.565%、第3年起1.865%，前二年的利率比央行升息前的1.6%還要低，是目前市場上最低房貸方案。另外，由於利息補貼優惠期目前訂為3年，故2023年8月1日起至2026年7月31日止均可申請。
5.節省利息金额大
購屋是一種高財務槓桿的應用，而利率的調整對於購屋人的影響甚大，若以貸款1,000萬元、利率1.6%為例，分別試算20年期和30年期，則銀行升息後，購屋人所須支付的房貸差額極大，若以升息前的1.60%及第二次升息後的2.350%比較，並以20年房貸期為例，其每月利息減少3547元，年減42564元，20年則可省下851280元；若以30年房貸期為例，其每月利息減少3743元，年減449164元，30年則可省下1347480元，對購屋人而言，真的是一大利多因素。
(三).新青安貸款方案帶動房市買氣
青年安心成家貸款方案簡稱為「青安貸款」，又稱為「青年首購貸款」，政府成立目的主要是希望讓青年買房不再是遙不可及的夢想，簡述如下。
1.協助青年購屋
2010年(民國99年)，政府開辦「青年安心成家貸款方案」，協助許多青年購屋。民國112年，也就是2023年8月，為了協助更多的年青人購屋，也為了配合113年即將舉行的總統大選，因而再推出新版本，也就是新青年安心成家貸款方案。
2.相對優渥的購屋政策
一般而言，若就「新青安房貸」與「舊青安房貸」專案來做比較，則前者對利率、貸款年限、貸款額度的更為親民優惠，如「新青安房貸」房貸利率從2.025％降為1.775％；貸款額度800萬調高至1,000萬，貸款年限從30年延長為40年；寬限期也從3年拉長至5年，最高核貸可達8成，借款人只要是符合民法規定之成年年齡以上，且借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅者即可申請。因此，只要沒買過房子、曾有房子但已售出或轉讓者都可申請，亦即青年安心成家貸款不限於首購族。
3.帶動房市買氣
由於新青安房貸具有購屋的優勢與誘因，因而吸引不少年青人的購屋衝動，根據財政部截至2023年8月底的統計資料，新青安優惠專案推出甫一個月，但八大行庫單月的撥貸戶數及撥款金額已達2599戶與167.86億元，比7月的1311戶及73億元分別增加98.25%及129.95%，亦即在一個月內，新青安優惠專案的撥貸戶數增加約一倍，而撥款金額則超過一倍以上，主要因新青安專案具有低利率、高貸款成數，以及延長貸款年期到40年的優惠，而為了年輕人的購屋需求，很多建商的預售屋對於新青安優惠專案的需求者亦給予特別的規範，如要求至少要有一家公股銀行搭配青安優惠專案，以免建商的預售屋貸款，首購族沒辦法用青安來貸，這也使得大型行庫房貸有很多是來自整批性的優惠房貸，而這也是在政府持續打房政策之際，能造成房市交投相對活絡的主要原因。
四、新青年安心成家貸款方案的迷失
大體而言，新青年安心成家貸款方案是針對作者在舊青年安心成家貸款方案所提出的問題之因應措施，但主要仍是為了因應大選所提出的青年購屋專案，希望藉由對青年購屋不易提出解決的方法，藉以吸引青年對總統大選的支持。唯其立意雖佳，但仍有些問題仍不夠周延，茲說明如下。
1.帶動房屋買氣難以持久
由於新青安房貸具有購屋的優勢與誘因，因而吸引不少年青人的購屋衝動，根據財政部的報告，新青安優惠專案推出甫一個月，但八大行庫單月的撥貸戶數及撥款金額，新青安優惠專案的撥貸戶數及撥款金額大多約超過一倍，造成房市交投相對活絡，唯購屋是大事，所須金額十分龐大，一旦剛性需求減少，則申請新青安優惠專案的年青人亦會下降，亦即房屋買氣難以持久。
2.政策買票的疑慮
為了解決房價偏高，並讓年青人購買到其所需要的房子，2023年7月，執政黨總統候選人才提出3大居住對策，包含支持推動「全國歸戶」及「房屋稅差別稅率」政策、提高「青年安心成家」優惠貸款額度，與持續擴大社會住宅與租金補貼政策。其中，候選人的青安房貸再加碼補貼1碼的政見，在七天以後，行政院立即提出相同的政策版本，用以呼應執政黨候選人主張，引發「政策買票」的質疑。
3.未考量降低生活品值的因素
國人有土斯有財的觀念根深柢固，唯政府雖提高貸款額度與年限，貸款金額愈高，所須還款的年限愈多，則其日後所需求付出的金額也愈大，在此情況下，即使擁有住屋，但必需付出更高昂的人生代價，包括付出更多的金額，拉長還款年限、降低生活的品質…等，因此，新青安專案雖可協助青年購屋，但年青人是否願意忍受長久生品質的低落，來換取占有一席之地的購屋行為，其取捨之間仍需進一步的考量。
4.買得起付不起的困境
新青年安心成家貸款方案雖可減輕首購族房貸負擔，並激勵買氣，促使交易量回溫，但一則國人的所得並未明顯增加，一則2023年的房價仍處於高檔，利息補貼易增加銀行的授信風險，且年輕人若不量力而為，很容易陷入「買得起、付不起」的困境。
五.結論
為協助青年購屋，政府頒佈「新青年安心成家貸款方案」立意甚佳，其願意針對作者所提出的問題加以解決亦值得肯定與支持，唯若所得不增加，或增加幅度遠低於通貨膨漲的速度，且若國家的經濟成長率平疲，或不若預期，則青年人可能要犧牲更多的時間與代價，才能勉強填補購房支出，而這也是政府在推動青年人購屋政策時，其配套措施是否適宜所必須考量的問題。因為當「新青年安心成家貸款方案」由購屋夢想變成生活夢魘時，也將是青年重新反思的時刻。
＊作者為不動產專欄作家
