主計處統計社區住宅的管理費指數在今年2月創下新高，來到102.35。不要小看「管理費指數創新高」，這不事一件小事，這是「住不起」的又一重大警訊！而且，管理費逐年快速升高絕對是可預期的，沒有最高，還有更高！
不要以為買了房子就只有房貸壓力而已，現實中，在買不起、租不起的情況下，更出現了「住不起」的現象，管理、維護、修繕問題，每個月要繳的管理費金額不小！其壓力已經嚴重影響住戶居住品質與身心健康，很多社區出現了公設荒廢，甚至住戶集體焦慮，產生管理費壓力症候群，有的住戶因此情緒失控，更嚴重的並造成心理失調。（延伸閱讀：老屋管理費月繳500，買到賺到？錯！專家：誤以為CP值超高，其實是還沒花大錢）
人力成本高漲，管理費漲不漲經常引發糾紛
近年來，因為管理費問題，住戶與保全、物管、清潔等協力廠商的衝突，住戶與管委會的爭執，鄰里住戶意見的分歧等等，不斷產生，社區不安現象越來越普遍與嚴重。
造成住宅管理費越來越高，主要原因包括：1.近年基本薪資不斷上升，而管理費中的最大支出就是人事成本，物管、保全、清潔、機電人員的薪資水平大多是貼著基本薪資在走，因此連帶的影響會相當顯著。
2.長期以來，法制面、社會面都很忽略長期修繕基金準備，大部分社區沒有於平時日積月累提存公共設施的長期維護、修繕經費，而當社區逐年老舊，都市日益老化，就會衍生出很多維修成本，重大修繕的專案分攤費用遽增，管理費需求會出現「集中爆發」的井噴現象。（延伸閱讀：我們繳的管理費，怎麼變你家財產！老社區常見財務問題，專家：最好這樣解決）
3.近20年來，隨著新大樓建案越來越多，開發商刻意引導、消費者普遍注重公設配套、服務的大環境下，也明顯拉抬整體管理費的水準。
4.通膨因素，萬物齊漲，各項維修材料、設施更新費用、日常水電費用增加，進一步推升社區支出，也導致管理費負擔進一步加重。
5.過去，建築疏於管理，造成嚴重的城市居民健康、安全問題，隨著各種消防、公安事故頻發，政府加強建築管理法令規範，執行強度越來越高，同樣推升居住成本。
5大做法，降低管理費負擔
如何盡可能減輕管理費負擔問題：1.發揮社區住戶自治功能，自己的事自己做，盡可能減少外聘管理人力編制。社區住戶要自己動手，多參與社區公共事務，尤其是善用社區退休的健康老人、熱心住戶，道理很簡單，自己做就可以少請人了。
目前，保全、清潔、機電、物管人員都嚴重缺工！薪資水準、社會地位低下，工作時間長，專業不受尊重，勞基法保護員工等因素，造成從業人員素質良莠不齊，流動率超高，對於社區並不是什麼好消息。頻繁換人，社區管理怎麼會好？也許住戶自己組織住戶自行處理，還更安全、更妥適。尤其，高齡社會趨勢下，社區退休的健康老人增加，社區是共同的「家」，別忘了「家有一老，如有一寶」。
2.多買設備，少請人。善用現代科技手段管理社區，將可以顯著降低管理費支出。
3.公設轉型，減少公設就會減少支出。住宅發展，「豪宅」、「飯店式管理」成為行銷層面的重要訴求，到了「概念氾濫」的程度，林林總總的公共設施，眼花撩亂。不恰當的公共設施，如溫泉、SPA、游泳池等，使用成本非常高，而住戶使用頻率很低。為了彰顯豪宅或者飯店宅特質，常常看到住宅大樓一樓有豪華氣派的大廳，佔用很大的公共空間。飯店大廳的設計與氛圍，在旅客動線之中，可以給旅客良好的第一印象以及渡假、尊榮、奢華感；反觀我們社區住戶，最常移動的動線是出家門、進電梯、下到地下停車場、開車出門，或者回來停車、上樓反其道而行，一樓大廳根本通常不在動線中。但一樓大廳佔用很大空間，設置服務櫃檯，使用者主要為物業管理及保全人員，夏天天氣炎熱，開空調電費負擔重，不開空調，工作人員又熱得受不了，是管理實務普遍傷腦筋的問題。對於絕大多數一般性社區住宅來說，我真的很質疑，需要那麼大的大廳嗎？
4.平時多存錢，設置長期修繕基金。建築物隨著時間推移，會因氣候、天災、自然老化等物理因素或人為不當，而面臨各個部位的劣化問題。在其生命週期中，經年累月所衍生的劣化，可透過階段性修繕而恢復其原有性能，為促進建築物性能維持與耐用化，需要一個長期性、預防性的專業計畫，藉由計畫內所設定的工程作業儘早回應建築物不同部位的問題，進行整修、改良，與時俱進提升性能，甚至超越建築物建造之初。而「長期修繕計畫」當然需要平時日積月累的經費作為保障，避免將經費支出集中一次分攤，讓住戶無法因應。
5.減低日常耗能成本與增加設備的耐用性。新建物於前期設計中，就要評估居住空間與設施需求，結合綠建築與智慧建築設備與系統，兼顧在地住戶未來管理費及公共基金負擔能力做妥善、科學規劃，未雨綢繆。對於既有建築，也可以進行隔熱性能改善，以及設施設備能源效率提升等，成效很好，且可能取得政府補助與獎勵。
作者為景文物業管理董事長，相關從業經驗20年。
責任編輯/周岐原
