股票正在下跌，通貨膨脹加劇，生活成本危機撲向全球，各地隱約見到經濟衰退的跡象。但富裕國家的房地產市場卻是另外一回事，不少國家房市買氣依然很旺，例如美國、英國的房屋銷售速度打破以往紀錄。自疫情爆發以來，加拿大的房價已經飆升26％，紐西蘭的平均房價超過64萬美元（約新台幣1900萬元），自2019年以來增長了46％。
過去十多年的超低利率時代讓不少購屋者受益，然而現在一場利率風暴正在醞釀。5月5日，英格蘭銀行（Bank of England）預測今年英國的通膨率可能超過10％，並宣布連續第四次升息，將基準利率調升至1％。前一天，美國聯準會（Fed）剛在例行會議宣布升息2碼，並表示6月和7月亦可能升息2碼。
投資者預計，美國聯邦基金利率到2023年將升至3%以上，等於是目前的三倍多，大多數其他富國的中央銀行也已經開始或準備實施貨幣緊縮政策。全球進入升息循環對房市的影響尚未浮現，許多經濟學家認為，不太可能出現2008年那樣的全球房地產崩盤，因為自金融危機以來，全球不少家庭財務狀況有所加強，銀行的貸款標準也更加嚴格。
《經濟學人》（The Economist）分析指出，如果房地產市場達到供應稀缺、需求強勁，家庭財富淨值高、就業市場強勁等條件，房價應該也能穩住。但房債負擔隨著利率增加，可能會使不少購屋者感到吃力，一些潛在買家若暫時觀望不買、購屋需求驟然下降，房價或將隨之下跌。綜觀全球市場，澳洲、紐西蘭、加拿大和北歐國家的房市對利率上漲最為敏感。
三大因素觀察升息對房地產的影響
每個國家房地產市場對升息的耐受度不同。澳洲和紐西蘭的房屋價格一路飆漲，去年至今漲了20%以上，利率只要有點小幅調升，便可能造成震盪。凱投宏觀（Capital Economics）估計，在美國和英國等不那麼狂熱的市場，利率可能得升到4%才能使房價下跌。
除了利率與房屋價格之外，其他還有三個因素有助於預測升息後房市會降溫還是崩盤：購屋者是否大比例申請房屋抵押貸款；是否有更多購屋者的抵押貸款採用浮動利率，而非固定利率；家戶財力與承擔的債務金額是否平衡。
抵押貸款比例與浮動利率比率
首先，申請房屋抵押貸款的人越多，升息的影響可能就越大。房屋抵押貸款是拿房子抵押給金融機構，藉此獲得一筆資金，而能貸款的額度會根據房子的市價而有所不同。
若依照這個標準，抵押貸款申請人比例位居世界前列的丹麥、挪威和瑞典就需要當心了。這些國家房價長期以低利率刺激投資、消費，疫情期間又加速借貸並放寬借貸標準。瑞典幫屋主減稅，進一步推動了抵押貸款的熱潮，而以高價（和非法）轉租為特徵的租屋市場已使更多租戶擁有房屋，減少了買屋需求。
這些現狀都使北歐銀行處於棘手境地。房貸放款佔挪威和瑞典銀行總資產的三分之一以上，並佔丹麥銀行資產近50%，房價急劇下跌可能造成的呆帳金額將引發嚴重損失。與北歐國家相比，中歐和東歐國家因為1990年代當地房產非常便宜，許多家戶在購買房屋時幾乎沒有承擔債務。在立陶宛和羅馬尼亞，超過五分之四的家庭擁有房屋的完整所有權。
在南歐，尤其是西班牙和義大利，大多數人不是繼承房產，就是因為與家人同住而不需要買屋，較少人會申請抵押貸款。而在德國，多數人傾向租房而不是自己買房，因此升息對房價的直接影響較小。
抵押貸款的利率構成也很重要。由於浮動利率會隨著政策利率的變化而波動，因此以浮動利率借款的人幾乎會立即感受到利率上升的影響，而固定利率的貸款者受的影響會比較小。在美國，抵押貸款利率往往固定2到3年。在加拿大，近一半的房屋貸款利率設定為5年或更長時間。相比之下，芬蘭的貸款幾乎完全以浮動利率定價。在澳洲，大約五分之四的抵押貸款服務都採浮動利率。
家戶承擔債務的多寡
家庭承擔越多債務，越難應變升息壓力。目前許多人在疫情期間背負了比以往更多的債務，例如加拿大投資者在疫情時期狂買屋，房價水漲船高，也將家庭債務推高至收入的137％，促使加拿大央行在2021年就發出警告，房市火熱和家庭債務增加令加拿大經濟易受衝擊。
歐洲的監管機構同樣擔心。今年2月，歐洲系統風險理事會（European Systemic Risk Board，ESRB）便向丹麥、盧森堡、荷蘭、挪威和瑞典警告抵押貸款過多將帶來危害。而在澳洲，屋主們的平均債務佔收入比例已達150%。隨著飆升的食品和能源價格使收入縮水，這些國家的家戶還將面臨需要繳清的巨額貸款。
其他歐美房市則相對穩定，美國在次級房貸危機的影響下，借款和放貸都變得更加謹慎，更多銀行採用固定利率。英國和法國的房地產市場在短期內會表現得更好，但如果利率進一步上升，房市將受到影響。德國以及南歐和東歐的房地產市場結構也似乎不那麼脆弱。
最後，能夠穩住房價底線的是需求量。在大多數國家，買房需求仍然遠遠超過供應。強勁的就業市場、接近購房年紀的千禧世代以及遠端工作興起，都提高了人們對生活空間的需求。
例如，在英國，2月份開售的房產數量比2020年初減少了36%；與去年同期相比，美國3月份的房源數量減少了62%。而在這兩個國家，城市的租金昂貴，因此租房不是特別吸引人的選擇。英國4月份的平均租金比2020年初高出 15%。美國租金2021年上漲了五分之一。
因此估計，超低利率時代結束時，全球買房需求不會一下子消失。然而無論如何，屋主將面臨越來越大的還款壓力。
