我們想讓你知道：房地合一2.0新制上路，不少人抱以熱切期待。但作者提醒，房價、成本都在上升階段，價位恐難因為新制而緩和下來！
吉家網發佈2021Q2房市季報，六都房市表現非常亮眼，台中丶台南丶桃園漲幅分居前三名，與去年同期增漲幅度分別為16.19%丶15.69%丶10.51%，三大都會帶動北中南房市全面回升。六都行政區年漲幅前十名出爐，台中東區丶高雄前金區丶台南北區，分列前三名。
吉家網董事長李同榮表示，今年上半年房地產市場歷經內外夾擊，包括新冠疫情肆虐、房地合一2.0與實價登錄2.0新制上路的不利因素，在缺工與缺料的環境下全台房價年平均漲幅仍然高達二位數成長，交易量比較去年同期相比，增加幅度更是高達24.77%，市場證明利率低丶資金多丶通貨膨脹，三大利因抵銷前述所有不利因素，吸引自住與換屋剛性需求買盤勇於進場，打炒房的心理恐懼因素一掃而空，市場已經預告房地合一2.0無效。
上升軌道上稅制打房，漲時助漲，預告房地合一2.0無效
李同榮進一步表示：下半年在疫情舒緩後，預期報復性買盤會更積極介入巿場，而打炒房政策若持續執著於重稅伺候，將會逼得市場在通貨與成本上漲的助燃下，轉嫁呈現漲時助漲的預期結果，而政府誤以為上波房市在2014年高檔反轉是房地合一1.0的效應，期待以房地合一2.0政策壓制房價，勢必也將功敗垂成，第二劑房市疫苗「房地合一2.0」忽視房市在處於主升趨勢軌道上，未達反轉高點，蛋白區補漲未達滿足點，加上建築相關通貨膨脹加速，自住與換屋買盤積極，當然2.0重稅對成屋市場一點效應也沒有。(延伸閱讀：李同榮觀點：少子化終究會影響房市，2024將是關鍵年！)
六都房市翻身焦點 三大區塊：「蛋白區丶新興工業區丶低基期房價區」
吉家網董事長李同榮指出，今年上半年六都房市表現持續延續去年的漲勢焦點，清一色表現突出的三大區塊就是：「蛋白區」丶「新興工業區」丶「低基期房價區」，第二季六都行政區漲幅前十排行榜全都聚焦在這三大區塊，而未來房市發展的頂點，就看這三大區塊的漲幅何時達到滿足點，換句話說，這三大區塊房價漲不上去時，也就是這波房市榮景的終結點。
吉家網企研室處長莊文樹，分別從六都交易量丶房價丶六都各行政區房價漲幅排行丶建築融資貸款餘額丶建照核發數開工數使照核發數變化等五大面向逐一分析2021上半年六都房市的整體表現：
（一）從買賣移轉交易量分析：上半年房市交易量比去年同期成長24.77%，全年房市交易量上看34至35萬棟。
吉家網董事長李同榮大膽預測，若COVID-19疫情能紓緩的情況下，九月房市將會爆量，持續到年底配合經濟增長，與強勁的剛性需求支撐，在房價處於上升趨勢的主升段上，疫後交易量肯定會有報復性反彈，而房價應隨著經濟成長力道溫和上揚。雖然政策有效抑制投機，不過市場的剛性買盤穩定，帶動房市出現一波價量齊揚的走勢，而上半年的移轉棟數尚未反映疫情帶來的衝擊，預料第3季的移轉棟數就會完全反映疫情下的市況，第四季還有爆量的可能，全年交易量有機會上看34至35萬棟。
（二）從價格分析：台中因受惠都會擴大丶人口淨流入，表現如預期，是全台最牛的都會區
六都房價表現超越去年同期，台中市110Q2均價22.75萬/坪，超越去年同期均價19.58萬/坪，漲幅達16.19%，超越幅度最高；台南市長期房價基期較低，於109Q1反彈後一路上漲，補漲表現態勢強勁，110Q2均價17.92萬/坪，對照去年同期大漲15.69%；桃竹縣市受雙北房價推擠效應，上半年交易量月增，110Q2均價21.76萬/坪，繼109Q2反彈後一路上漲突破歷史高點，對照去年同期漲幅達10.51%；雙北市房價已漸漸回溫，但因過去基期較高，整體表現較緩偏弱；高雄市房價基期低，於106Q4反彈後一路上漲，補漲表現態勢強勁，110Q2均價19.05萬/坪，對照去年同期小漲5.13%（如附圖）
對照上一季六都房價表現，110Q2六都中古屋均價表現穩健，今年仍在疫情肆虐下，呈現小漲態勢，仍有正成長算是非常不容易，桃竹縣市110Q2均價21.76萬/坪，比第一季漲幅7.35%，對照去年同期漲幅10.51%，總體表現最佳；台南市110Q2均價17.92萬/坪，比第一季小漲6.48%；台中市110Q2均價22.75萬/坪，比第一季漲幅6.31%；新北市110Q2均價32.76萬/坪，比第一季小漲4.80%；台北市110Q2均價65.37萬/坪，比第一季小漲3.88%；高雄市110Q2均價19.05萬/坪，比第一季小漲0.69%。預期今年六都房價將呈現量增價緩漲格局。(如附圖)
（三）110Q2六都行政區年度房價漲幅前十名，顯示中南部基期低房價反彈態勢明顯
漲幅排行前十名，台中、台南丶高雄各佔三名表現突出，非傳統市中心蛋黃區，而是蛋白區丶新興工業區丶低房價區，分析其因素有三：1.蛋黃區房價過高，蛋白區房價親民具比價效應。2.蛋白區的重劃與造鎮規劃功能，區域產品新規劃獲購屋者青睞。3.基礎建設交通延伸便利性，生活機能提高而吸引置產。
分析六都各行政區年度房價漲幅排行，台中市東區奪得榜首，屬於成熟市中心的東區，台中進入捷運時代，此區變身成為房市最熱區之一，擁有捷運藍線、捷運橘線，加上已完工的台鐵高架路線，成為台中市區難得三軌交匯點，此區不只交通地位舉足輕重，伴隨而來的人口移入、經濟活動更是房市最實質有力支撐。
排名第二的是高雄市前金區，是傳統文教區，多小家庭入住，兒女成家立業後遷出戶籍，使每戶住宅內人口減少，此外，前金醫院、學校等各項機能豐富，也有足夠誘因吸引退休人士、單身未婚族購買小宅居住。其中古屋市場因機能、學區、房屋的保值性均佳，雖然不是高雄交易件數最多的行政區，但卻能維持穩定趨勢，再加上新成屋帶動，上半年交易量才會特別突出。
第三名的是台南市北區受台南市近年重大交通建設議題眾多，以及南科加持和新興重劃區發展，近期當地中古屋市場有回溫跡象，推測是相鄰區域房價帶動漲，區內「鄭子寮重劃區」為眾多重劃生活圈，低密度規劃、綠地廣闊，發展時間最早、機能也最為成熟，因此購屋族眼光瞄準北區，鎖定高CP值的中古屋，使交易量價跟著提升。
（四）從建築融資貸款餘額分析：房貸、建築融資，呈現房市燒燙燙
根據央行統計，6月外匯存底5,432.82億美元，為史上次高紀錄，在全球排名維持第5，外匯存底連3升，主因外匯存底投資運用收益打敗匯率不利因素，從象徵「需求」的房貸餘額，顯示房市燒燙燙，7月全體銀行購置住宅貸款（房貸）及建築貸款（土建融）餘額統計，其中房貸達8.452兆元，已連續53個月創新高，土建融為2.656兆元，已連續29個月創新高，雙雙續創歷史新高。
（五）從建照核發量丶開工量丶使照核發量分析：新稅制上路及疫情的負面干擾下，下半年能否維持熱絡買氣則需持續觀察
「建照核發量增長」代表建商對房市的信心，「開工量增長」代表房市銷售率增加，「使照核發量增加」代表完工物件供給量增加。一旦「開工率」與「使照核發量」的季缐呈現黃金交叉向上（例：2018年Q1)就代表是房市回春的先行指標；一旦「開工量」與「使照核發量」的季線呈現死亡交叉向下（例：2014Q3)就代表是房市反轉的先行指標。
目前房市要觀察的重要指標是房市「開工量」與「使照核發量」的季線是否乖離持續擴大，近年來開工量持續擴增，就會影響兩三年後完工使照量劇增，若現在的乖離過大，而一旦兩三年後市場波動影響開工量萎縮向下，就會與不斷增加向上的「使照核發量」季線呈現死亡交叉，也就是房市即將反轉向下的訊息出現，這種情況最有可能出現在2024年。
（六）疫情降溫！房市可望反彈房價呈緩漲態勢
吉家網董事長李同榮表示，新冠疫情爆發，低利率擴大了全球房地產市場泡沫，出現2008年全球金融海嘯以來最大泡沫預警，台灣房產也面臨許多不利因素，包括人口減少、空屋率超過10%、薪資低成長、政府打炒房…等，打炒房措施欲使房價下跌的空間有限，剛性需求是市場主力，交易市場變數仍多，解除疫情警戒後隨著報復性消費抬頭，房市可望反彈回溫，特別是原物料上漲、工資增加及通膨疑慮，種種因素都可能推升房價。展望下半年，營建成本漲幅趨勢不僅成為觀察重點，疫情是否能夠受到穩定控制，更是決定下半年及未來房市交易量的關鍵因素。
作者為吉家網董事長丶房仲公會全國聯合會榮譽理事長
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責任編輯/周岐原
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