我們想讓你知道：疫情與房價脫勾，似乎看不到負面影響，讓不少人困惑。作者分析，其實房地合一稅2.0版本修訂，較奢侈稅更合理，加上房貸還款期限拉長，使得買方購買力變相提高，都是對房價有利因素，自住者還是應該考量自身需求為首要任務。
從很多年前，老張就一直說要買間自用宅，偏偏他又很執著，不僅執著低價購買，還執著區域得是支潛力股。因為這些執念，他從台北看到新北，又從新北看回台北，別人一說那邊好，他就換一個地點看，對於這種三心二意的朋友，每每讓他諮詢完，掛完電話之後，就是祝福而已。
「如果再來一個SARS，或是來個房市政策，價格跌下來，我一定能撿便宜的。」我還記得去年年中，他最後一次打電話來問完之後，信誓旦旦這樣說。（延伸閱讀：30坪有庭院、地下室，不到1千萬成交！疫情下買房，能重演SARS時的都市傳奇？）
沒多久，新冠疫情席捲全球，同場，房地合一2.0和實價登錄2.0雙雙上路。
疫情與房價脫勾
前幾天，老張又打來抱怨，「明明疫情嚴重，為何房價還繼續漲？」
聽到這句話，我就知道他還是沒買。
老張的問題，在於他對政策、疫情和房價間的認知存有謬誤。
簡單說，購屋行為就是長期因素與短期因素的交織，前者在於「需求」和「能力」；後者在於「意願」。影響前者的，包括了人口、投資意願、所得、貸款條件等，牽動後者的，是景氣、政策與房價預期。
長期因素可以從人口、區域發展、重大建設等資料來觀察，短期因素就取決於在報上看到的政策宣示、產業預期等等所帶動。
老張的問題在於，太過把焦點集中在政策、疫情等短期變因，認為房價將因此下跌，卻沒有搞清楚政策還有疫情危機的實際狀況，遇到眾人恐慌時，也沒有設好進場點，忘記自身需求才是關鍵；再者，他也沒考慮到，資金行情下，隨著房貸還款期延長，等於變相增加買方的購買力；更不用說沒有耐心等待話題和建設發酵，人云亦云，四處換區域的同時，原處行情已經走了一波，當然買不下手。
房地合一、實價登錄2.0 較奢侈稅制度合理
就拿實價登錄與房地合一的雙2.0這兩個政策來說。「成交資訊更透明」與「拉長持有期間」，都是讓市場穩定的必要之路，雖然短期稅率提高，相較於奢侈稅短期持有「不論賺賠都課稅」的模式，已經合理許多，這些年多數屋主也口袋飽飽，縱然疫情干擾衝擊內需，對於持有人而言，既然不賺錢就免繳稅，除非手頭很緊求下車，不然何必委屈房子讓人秤斤論兩呢？（延伸閱讀：疫情下，竟有房客乾脆買辦公室、店面？專家：只要算好資金，難得便宜當然要撿！）
政策之下，購屋人基於政策上鼓勵自用與長期持有的概念所做的決策，自用者最理想狀態是，買下一個內外條件都強點，負擔卻可能重些的房子，住久一點，最起碼能享受稅負上給自用者的優惠；至於投資，扣掉那些遊走在灰色地帶的操作，若非長期持有等多頭或是等建設，不然就得靠大資本、成交資訊不多、並有穩定收益等關鍵條件才能獲利。
疫情這種天災，當人類經驗越豐富，恐懼變小，衝擊自然也就沒那麼大。
總的來說，在政策上路和疫情干擾的房市，在資金行情下要持盈保泰不難，可是最賺的時候已經過去了。
至於老張，除了祝福還是祝福。
希望他有一天會領悟，人生最大的風險，就是不願意承擔任何風險。
作者為住商不動產企劃研究室資深經理，著有《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》。
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責任編輯／周岐原
