你應該知道的是：買房自住兼投資，究竟可不可行？其實，兩者的篩選邏輯和條件是不一樣的，如果沒有先想清楚自身需求，效果可能⼤打折扣！
「喬王，如果有朋友想要買⼩套房⾃住兼投資，有沒有什麼建議？」
⼀早起床，看到朋友傳了這個訊息問我，讓我不禁眉頭深鎖了⼀下…
以前喬王也曾認為：「如果買房可以『⾃住』兼『投資』，那該有多好？」但等到實際投資了幾間房地產之後，才發現這種想法的危險性！怎麼說呢？
這是因為「純⾃住」與「純投資」的房⼦篩選邏輯及條件是不太⼀樣的。
我常看到那些想要「⾃住」兼「投資」的投資新⼿，通常都是因為還搞不清楚⾃⼰的需求，所以只能模稜兩可，結果下場往往是：
原本想要買房「投資」，但最後因為收不到租⾦，乾脆改成「⾃住」。就像原本想要買股票「賺價差」，但最後因為股票賣不掉，乾脆改成「價值投資」。
喬王必須承認，這兩種確實有可能同時兼顧，但因為「策略」的不同，所以仍具有優先順序。
建議最好先想清楚⾃⼰到底是「⾃住」優先，還是「投資」優先，否則就像開⾞⼀樣，想要同時「踩剎⾞」⼜「踩油⾨」，效果可能⼤打折扣！（延伸閱讀：第⼀棟房應該⾃住還是投資？搞清楚「這個東⻄」，讓你輕鬆兩者兼得！ ）
以下我們來比較⼀下，除了⾃備款多寡、貸款條件等共同因素之外，買房「⾃住」與「投資」的主要差異性是什麼吧！
買房⾃住需要特別考量：
1. ⽣活環境
⾃住通常會將⽣活機能列為第⼀優先。（不是說投資就不必重視⽣活機能，只是投資通常會把「報酬率」及「增值機會」擺在第⼀位）
所以，⾃住需要考量⾃⼰和家⼈的⼯作通勤時間、⼩孩的就讀學區，以及附近是否有嫌惡設施（如宮廟、加油站等），有些⼈甚⾄還會把風⽔⼀起納入考量。
2. 租房的機會成本
如果不買房⾃住，⼜沒有家⼈親友可借住，就要在外租房繳房租。
「房租」與「房貸利息」都是付出去後就無法回收的成本，只不過⼀個是繳給房東，⼀個是繳給銀⾏。
所以，可以先計算租房的機會成本有多⾼，如果房租比房貸利息還要貴很多，⽽且⾃備款⾜夠，每⽉房貸負貸能⼒不會太⼤，那就建議買房⾃住。
想要了解如何計算租房機會成本的朋友，不妨參考進階閱讀文章：你還在幫房東繳房貸？4個方法幫你客觀評估：究竟是買房好？還是租房好？
買房投資需要特別考量：
1. 租⾦報酬率
投資要計算報酬率（＝租⾦／總成本），所以必須先了解租⾦是否能提⾼？總價是否夠低？裝潢費⽤是否控在預算範圍？ 這也是為什麼「投資客」的裝潢預算通常會比「⾃住客」低許多的原因，因為講究的是CP值，⽽未必是品質。（但不代表⼀定要⽤⿊⼼裝潢才能提⾼CP值）
2. 進出場時機
不管是投資客還是⾃住客，都希望買了房⼦後，未來賣掉時可以賣到好價格。
但投資客（尤其是為了賺取資本利得的投資客）相對於⾃住客來說，因為持有的房⼦時間較短，所以更需要看準所謂的「進、出場」時機，在房市相對低迷時進場買到便宜的房⼦，並在房市相對熱絡時⾼價賣出。
3. 資⾦成本與條件
投資講究報酬率，房產投資因為可以透過貸款槓桿，創造更高的報酬率，所以對於投資客來說，投資資金的多寡，將會大幅影響投資報酬率。
因此，相較於多數自住客在意的利率高低，多數投資客更在意的是能否取得高額度貸款（有些甚至希望全額貸款）、能否有較長的本金寬限期（可產生正向現金流）。
4.與其他投資工具相比的機會成本
如果投資在國內整體股票市場的報酬率可達4%以上，投資在海外整體股票市場報酬率可達6%以上，那投資房地產如果沒有超過4%或6%，其實就不應該投資；甚⾄考慮到買房過程可能付出的龐⼤⼼⼒、時間、風險與流動性，我甚⾄認為：「如果⾃有資⾦報酬率沒有超過8%以上，也不⼀定值得投資！」
但如果你是買房⾃住，因為⾃⼰和家⼈有實際的居住需求，⾸要考慮的是租屋的機會成本，⽽不是其他投資⼯具的機會成本。
總結：
1、買房之前，先想好⾃⼰到底是「⾃住」優先，還是「投資」優先！千萬要先專注於其中⼀點，⽽不要模稜兩可，貪⼼地想要⼀把抓！
2、這不代表「自客」不能有「投資客」的「投資思維」，也不代表「投資客」不能有 「自住客」的「居住思維」，因為即使是「自住」，也要評估區域的建設性及增值潛⼒； 即使是「投資」，也要評估房屋條件和⽣活機能！
3、⼀旦你明⽩了「自住客」及「投資客」的邏輯差異，並且釐清⾃⼰買房⽬標的優先順序，才能達到所謂的「自住兼投資」，⽽不是最後才發現買到的房⼦「不太適合自住⼜不太適合投資」！
看完這篇⽂章後，你覺得你比較想要買房⾃住？還是買房投資？或者你仍想要⾃住兼投資呢？
責任編輯／林彥呈
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