買房自住兼投資?若沒搞懂這6點,效果恐會大打折扣!

2020-07-19 06:50

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租房?買房投資?千萬別想兩個都要,到時一個都得不到。(林瑞慶攝)

租房?買房投資?千萬別想兩個都要,到時一個都得不到。(林瑞慶攝)

你應該知道的是:買房自住兼投資,究竟可不可行?其實,兩者的篩選邏輯和條件是不一樣的,如果沒有先想清楚自身需求,效果可能⼤打折扣!

「喬王,如果有朋友想要買⼩套房⾃住兼投資,有沒有什麼建議?」

⼀早起床,看到朋友傳了這個訊息問我,讓我不禁眉頭深鎖了⼀下…

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以前喬王也曾認為:「如果買房可以『⾃住』兼『投資』,那該有多好?」但等到實際投資了幾間房地產之後,才發現這種想法的危險性!怎麼說呢?

這是因為「純⾃住」與「純投資」的房⼦篩選邏輯及條件是不太⼀樣的。

我常看到那些想要「⾃住」兼「投資」的投資新⼿,通常都是因為還搞不清楚⾃⼰的需求,所以只能模稜兩可,結果下場往往是:

原本想要買房「投資」,但最後因為收不到租⾦,乾脆改成「⾃住」。就像原本想要買股票「賺價差」,但最後因為股票賣不掉,乾脆改成「價值投資」。

喬王必須承認,這兩種確實有可能同時兼顧,但因為「策略」的不同,所以仍具有優先順序。

建議最好先想清楚⾃⼰到底是「⾃住」優先,還是「投資」優先,否則就像開⾞⼀樣,想要同時「踩剎⾞」⼜「踩油⾨」,效果可能⼤打折扣!(延伸閱讀:第⼀棟房應該⾃住還是投資?搞清楚「這個東⻄」,讓你輕鬆兩者兼得!

以下我們來比較⼀下,除了⾃備款多寡、貸款條件等共同因素之外,買房「⾃住」與「投資」的主要差異性是什麼吧!

買房⾃住需要特別考量:

1. ⽣活環境

⾃住通常會將⽣活機能列為第⼀優先。(不是說投資就不必重視⽣活機能,只是投資通常會把「報酬率」及「增值機會」擺在第⼀位)

所以,⾃住需要考量⾃⼰和家⼈的⼯作通勤時間、⼩孩的就讀學區,以及附近是否有嫌惡設施(如宮廟、加油站等),有些⼈甚⾄還會把風⽔⼀起納入考量。

2. 租房的機會成本

如果不買房⾃住,⼜沒有家⼈親友可借住,就要在外租房繳房租。

「房租」與「房貸利息」都是付出去後就無法回收的成本,只不過⼀個是繳給房東,⼀個是繳給銀⾏。

所以,可以先計算租房的機會成本有多⾼,如果房租比房貸利息還要貴很多,⽽且⾃備款⾜夠,每⽉房貸負貸能⼒不會太⼤,那就建議買房⾃住。

想要了解如何計算租房機會成本的朋友,不妨參考進階閱讀文章:你還在幫房東繳房貸?4個方法幫你客觀評估:究竟是買房好?還是租房好?

買房投資需要特別考量:

1. 租⾦報酬率

投資要計算報酬率(=租⾦/總成本),所以必須先了解租⾦是否能提⾼?總價是否夠低?裝潢費⽤是否控在預算範圍? 這也是為什麼「投資客」的裝潢預算通常會比「⾃住客」低許多的原因,因為講究的是CP值,⽽未必是品質。(但不代表⼀定要⽤⿊⼼裝潢才能提⾼CP值)

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