你一定不知道的新北買房大數據:三峽換手比率最高、永和屋主最多竟願讓利20%!

2020-02-14 11:38

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新北市15個主要行政區的實價登錄資料,透露個別區域獨特交易生態,其中三峽、淡水、新店,房價過熱機會最高(資料照,郭晉瑋攝)

新北市15個主要行政區的實價登錄資料,透露個別區域獨特交易生態,其中三峽、淡水、新店,房價過熱機會最高(資料照,郭晉瑋攝)

你應該知道的是:近期實價登錄資料顯示,新北市15個主要行政區中,以三峽、淡水、新店房子轉手比率最高、最有可能是交易過熱的區域;永和地區屋主最多賠售幅度達20%,則是最願意讓利的區域,

想落腳人口逾400萬的新北市,到底該在哪裡買房?讀者多半會用捷運站距離、房屋屬公寓或大樓、總價及屋齡等指標分別篩選,但實價登錄資料顯示,新北市15大主要行政區有不同的房產交易生態:或許你中意的區域,正好是投資客熱中短期轉手套利的所在!所以與其計較個別屋況,不如先提高警覺、從實際成交資料判斷,哪一帶最可能是炒房熱區,才不會花了大筆冤枉錢。

「實價揭露」粉絲團指出,判斷炒房熱度高低的指標是「轉手比率」。實價登錄制度自2012年8月實施以來,該戶房子至少在這8年內曾被買賣一次、且近期再次轉手者,就符合「轉手」定義;將這類轉手頻繁的房屋數量除以該行政區當期總成交戶數,計算出來的數字就是轉手比率。這個數值越高,意味著該行政區短期內交易越頻繁、房價越有可能是「虛胖」,有意在當地買房者就要特別當心。

新北市實價登錄0111期轉手交易數量統計
新北市實價登錄0111期轉手交易數量統計(圖片來源:實價揭露粉絲團)

三峽、淡水、新店 房價明顯過熱

若以今年1月11日公布資料為例,新北15個行政區之中,以三峽房屋轉手比率55%為最高,這表示近來成交的29戶房子裡有多達16戶,都是8年來被轉手2次以上的房子,等於超過半數都是以投資為目標,這些屋主釋出房子究竟目的為何?對三峽房屋有興趣的購屋族,當然更要步步為營、不必急著追價。

除了三峽之外,淡水、新店和新莊的轉手比率也相對偏高,分別達到34%、23%、23%,短期房價也有交易過熱的疑慮。相對轉手比率較低的行政區則包括鶯歌(6%),五股(15%),林口(18%)和樹林(19%),此外成交達96間房子的三重,竟然全無再次轉手的房子,是唯一轉手比率掛零的新北市行政區。

新北市實價登錄0111期轉手交易價格漲跌統計
新北市實價登錄0111期轉手交易價格漲跌統計(圖片來源:實價揭露粉絲團)

永和屋主較願意讓利

一旦成交,對屋主而言不是賺就是賠,當地屋主立場可能傾向鬆動、或是打死不降價?請觀察「交易價格漲跌」這個指標就對了。

在新北15區之中,新店交易價格漲跌落差最大,成交案子既有大漲19%的,也有跌價16%的,表示該區域可能因所在地區、屋況、輕軌及捷運站等個別情況懸殊,而有截然不同的交易生態;至於永和與五股,是唯二成交跌幅大過漲幅的區域,尤其是永和,當地成交房子若為跌價者、較上手成交價平均跌幅達20%,似乎意味著,永和這一帶屋主有意讓利的程度較高。

第三,除了以轉手房屋總數推敲特定區域的炒房可能性,通常持有房子時間越長,代表屋主越有可能是自住或實際持有房子,也是值得參考的指標;因為持有月數愈短,代表屋主買進後很快就再賣出,這除了代表上手可能是投資客、也可能是屋主資金週轉較急,對該區域房市前景都算不上正面訊號。

新北市實價登錄0111期轉手持有月數統計
新北市實價登錄0111期轉手持有月數統計(圖片來源:實價揭露粉絲團)

若以同期資料為例,新北市成交房屋平均持有月數為46.2個月、也就是大約4年左右,遠低於此數的行政區包括五股、樹林與淡水;三重成交房屋無再次轉手者,故當其該比率為0,然而從前一期(1月1日)數據可以得知,三重成交房屋的平均持有月份也是偏低。總的而言,這四區房子的持有月份皆遠低於平均。考量購屋地點時,這四區的房價是否高估,應該多思考幾分鐘。

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