你應該知道的是：以19年將300萬日圓的本錢、翻成230億日圓的日本知名投資人cis，至今仍然租房子住，因為他非常反對買房收租。原因是日本持有不動產稅費較高、房東除了要負擔維修還有高額稅金支出，結算下來稅後報酬率竟然不到2％；cis建議，與其幻想在日本當包租公，不如把錢分為十份、投入不會倒閉的美國公司債，每年還可拿到上看4%的收益！
投資房地產是自討苦吃
我也試過投資房地產，但感覺與其說是投資，不如說是強制勞動。
雷曼風暴後，房地產價格暴跌，所以我買了大樓，就當是學習。
我家附近沒有便利商店，心想買下附近的大樓租給便利商店做生意，以後的生活就會方便許多也是原因之一。
目前我在東京有兩棟大樓、一棟華廈，在名古屋也持有一部分的大樓。結果我得到了「早知道就別買」的教訓。
大樓房東或許是人人稱羨的對象，這可真是大錯特錯，因為根本賺不到錢。
我持有的大樓換算成市價約二十∼二十五億圓，從中得到的房租收入扣完稅大概還不到三千萬，投資報酬率連百分之一點五都沒有。
就算土地價格不變，建築物也會年復一年折舊，想要招商也不見得能招滿。
要是再考慮到遲早要大規模修繕，報酬率連百分之一都不到。再加上還得填寫各種文件，身為房東有很多義務，而且不是想脫手就能馬上賣掉的東西。
我認為如果有錢買大樓，還不如把這筆錢拿去做其他事還比較輕鬆，也比較賺得到錢。單是買美國國債，每年就有百分之二∼三的投報率。也可以再多花點技巧，將資金分散於購買十家不用擔心會破產的美國公司債。已經發行的公司債平均都能有百分之四左右的報酬率。如果不想承擔匯率風險，每年只要多花千分之一∼二，就能完全避險。
購買這一類的債券需要一點技巧，但是耗費的心力遠比房地產輕鬆多了。既不用背負房東的義務，還有四∼五倍的投資報酬率。
大樓房東就給那些想當大樓房東的人去當吧。要我說的話，大樓房東根本是吃力不討好的工作。感覺就像是某種懲罰遊戲，一點也不誇張。
順帶一提，我自己住在租來的房子裡。當初從家裡搬出來的時候，資產為兩億圓，住的是房租二十八萬圓的華廈，因為從那裡去打麻將很方便。
後來生了孩子，資產也增加了，就搬到現在住的地方。加上兩輛車的停車場，每個月的房租是一百八十萬圓。並非高塔式住宅，而是低層大樓。我個人不大理解住在高樓大廈的價值，出個門就要花上五分鐘也太麻煩了。
我覺得租房子很方便，所以也不想買房子，當大樓房東已經讓我受夠了持有房地產這件事。
像現在這樣住在租來的房子裡，就連電燈不亮，只要跟櫃台說一聲，就有人來換燈泡。上網訂的整箱保特瓶麥茶也會幫我搬到家門口。要洗的衣服只要交給櫃台，櫃台就會幫我送洗，還會幫我去拿回來。
我絲毫沒有想蓋一棟屬於自己的房子，當一國一城之主的念頭，認為那只是一種自我滿足。對我而言，能幫我把整箱麥茶送到家門口的方便性還比較重要。
投資最重要的是效率
有位一起做股票的朋友在大約四十歲的時候花五億多買了房子。
買房子本身沒有對錯，不過他當時的總資產只有七億圓，所以只剩下一億多。
這也太荒唐了吧！
他的理由是，玩股票永遠不知道明天會發生什麼事，所以想留給老婆孩子可以握在手裡的東西。
我忍不住反唇相譏：「既然要做這麼沒效率的事，為什麼還要玩股票？」可是房子買都買了，最好的方法是就算虧點錢也要趕緊賣掉，否則就拿房子去抵押，可以借到多少錢就借多少。我費盡唇舌想要說服他。
只要待在股市一天，手上的現金就是力量。愈是靠投資賺錢的人，花在投資以外的錢就要更小心謹慎。
感覺大概是賺到一億圓只能花六百萬。一旦超過一千萬，就要有花太多錢的自覺。
要是沒了本金，就無法賺大錢，也無法採取比較強勢的策略。我個人認為最有效率的投資方法是找出能大撈一筆的機會，盡可能把全部財產都投進去。
所以我才會鎖定股價波動比較劇烈的個股，小心翼翼的保管著可以孤注一擲的資金。
我認為效率就是一切，絕對不會像他那樣。就我的判斷來說，他大概有百分之二十∼二十五的機率會被股票市場洗出去。
結果他並未抵押房子借錢，而且還是讓本金增加了。每次提起買房子的事，我都會教訓他，身為操盤手，他做出了錯誤的決定，但市場就是因為也有這種人才好玩。他的名字叫降臨，是作風相當老派的賭徒，當時的外表與流氓無異，但現在則是不折不扣的老好人。
我目前的資產只有不到百分之一是長期持有的股票，黃金與白金占百分之二，百分之十是房地產，還有百分之十是再保險商品，外幣計價的債券占了百分之六左右，剩下的百分之七十都是現金。
因此大約有一百六十億圓的現金，每次進場的時候先會扣掉存在另一個戶頭的十億圓稅金，用剩下的一百五十億圓來交易。
黃金和白金是為了以備不時之需的退路。
雖說要先另外存好一筆家人的生活費，才能盡情的在股市裡殺進殺出，但是萬一東京被炸彈摧毀，其他資產全部付之一炬，憑我的體力可能也保護不了那些黃金白銀不被搶走，這麼一來就失去保障的意義了。
房地產和再保險商品都是為了學習才買的，我已經深刻的領悟到投資房地產有多麼折磨人了。
我不只對買房子沒興趣，也絲毫沒有想要高級的手表或名車的欲望，對名牌不屑一顧，衣服多半是優衣庫的產品。包含鞋子在內，我對身上穿戴的東西是貴還是便宜毫不在意，頂多買愛馬仕的喀什米爾毛衣，因為真的很好穿。也完全沒有結交明星的欲望，與不認識的人見面只會徒增疲憊。
沒有小飛機，也沒有遊艇，更沒有別墅。比起擁有那些東西，付錢用租的還樂得輕鬆。
若說我買過什麼昂貴的東西，頂多只有葡萄酒和香檳，但也不是非喝不可。再來就是付費的手機遊戲，我付了將近九千萬圓給目前正在玩的遊戲「天堂二：革命」。我是聽過有人花在手遊的錢可以買一輛車，但是可以買一棟房子的人應該不多。
本文摘自主力的思維：日本神之散戶cis，發一條推特就能撼動日經指數，未經同意不得轉載
作者/CIS
責任編輯/周岐原
