如無意外，香港經濟第三季便會步入衰退，而中國在貿易戰的困擾下，雖然GDP估計仍有6%增長率，但實體經濟呈下行壓力，即使是互聯網巨企、車企等，也出現裁員現象。剛過去的周五，人民銀行宣佈於9月16日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，此次降準釋放長期資金約9,000億人民幣，投機者當然視之為短炒誘因，但此舉亦反映中國實體經濟增長不前，而人民幣跌穿7比1這個死守多時的關口後，又恐引發輸入式通脹，最近中國大陸豬肉價格急升便是貿易戰與貨幣戰合流的結果。
雖然無人能夠預視金融危機何時出現，但每次金融危機中，最快死掉的一定是負債過重的公司。在中國，負債過高的公司一定非內房企業莫屬，《新浪財經》九月的一篇報道便指出：「52家房企有息負債合計超5萬億，39家負債率超75%。」
中資搶發美元債 恐引發動盪
內房股債務高到離譜，可以說是西諺所言的 「Elephant in the room」，大象這麼大一隻，只是大家選擇視而不見，過去十年，香港融資市場蓬勃，十多年前當人民幣展開升值潮時，市場人士開始為內房企業發行高息美元債；其如意算盤是賺錢以人仔（人民幣）計，還債用美金，人仔升值，以美元計價的本金相對縮水，美金債務高息又何妨？
這種模式，直接為內房規模不斷膨脹注入源源不絕的動力。但眼下人民幣掉頭貶值，加上香港金融中心的地位朝不保夕，惠譽率先下調香港的信貸評級，由「AA+」調低至「AA」，評級展望由「穩定」降至「負面」，預示未來仍可能會降級。（編按：三大信評機構之一的穆迪，隨後也調降香港信貸評級）一般來說，主權評級下降，企業發債成本會有所上升，對於負債比率普遍超過75%的內房企業來說，影響照計會比港資企業大，連登巴打（香港示威者）的「攬炒」（同歸於盡）策略，可能會在內房債務融資市場意外收割到勝利的果實。
內房爆煲（泡沫爆破）論，其實是第N次狼來了的故事，本人也是長期看淡，長期看錯。但對照東亞銀行剛公布的中期業績，內房銷售確是唔多對路（不太對勁）。
東亞銀行（0023.HK）公布中期業績，上半年可歸屬於股東溢利按年大跌74.9%至10億（港元，下同），主要受累中國內地的貸款減值大幅增加。其中內地業務半年蝕逾39億元，上半年減值損失急增16.89倍至50.6億元！還要注意，東亞銀行公告講明，減值主要歸因於「今年上半年內地非一線城市商業地產市場環境惡化，4項面值總值約為62億元、於內地早年批出的貸款資產，出現信貸級別下調」。（延伸閱讀：東亞銀行半年報）
房產業負債比 高達75%
講到內房股負債王，一向非恒大地產莫屬。內房公布業績後，彭博社統計數據，計及所有短期及長期債務，恒大現有債務規模達1,137億美元，（約8,868.6億港元），穩踞內地非金融企業負債金額之冠。恒大除有530億美元將於未來10個月到期外，約75%債務將在未來兩年到期。撇除金融類企業，目前負債金額排名前十的內地企業中，發展商尚有中國海外（0688）母公司中國建築、碧桂園（2007）及融創（1918）等。
彭博社指出，恒大上半年債務急增，主要因為在國家主席習近平表明「房住不炒」（全句原為：房子是用來住的，不是用來炒的）後，內地大力壓制房地產行業，令恒大銷售下滑，並收緊發展商融資渠道。當然，內地主要收緊新債發行，現有債務再融資未必受影響，而恒大的網上護旗手亦十分多，不少論者認為只要公司加大銷售力度，加快資金回籠，停止買地，抓緊融資時機，資金自然不成問題。
對多年來在樓市高歌猛進的地產商人來說，即使是座落在偏遠三、四線城市的文化旅遊項目，這個世界也沒有賣不掉的樓。至於栽在內地非一線城市地產市場的東亞銀行，應該只能怪自己老襯（愚笨、只能被人占便宜）。
美國為維持世界第一強國的地位，歷史上多次利用貿易戰及金融手段，令挑戰其霸權的國家陷入經濟危機，八十年代日本在廣場協議後，日圓大幅升值，及後進入「失落的二十年」，經濟增長停滯不前，樓市泡沫爆破。中國樓市的泡沫肯定有夠大，例如恒大2019年的銷售目標便高達6,000億人民幣，當美國、日本、香港都試過房地產泡沫爆破，觸發經濟陷入連鎖危機時，大量負債逾100%的內地房產市場，又是否逃得過這個命運呢？
近日人民幣貶值勢頭甚快，「好彩」（看似好運）借美元債的企業，從來都是靠再融資，以新債還舊債來續命；若是要賺人民幣還美金借貸本金，就真是蝕匯價都蝕死，但想想，借貸幾千億，更是還利息都還死。負債比高達100%甚或以上的企業，某程度上已算是資不抵債，當然你可以反駁：公司投資前景要好過Book value（帳面淨值），名下地皮又有升值潛力，但一級內地房企的年銷售金額已達5千億人民幣上下的水平，只要市場稍有風吹草動，銷售回籠資金下跌一成，便是500億現金流的問題，一旦出事，想填平這個缺口，根本是天文數字。
惠譽、穆迪接連降評香港 債市衝擊將浮現
惠譽雖然是三間國際評級公司中，影響力最低那一間，但香港主權評級下調，只是一個序幕，當標普及穆廸都降低評級時，影響就更加明顯。借貸成本上升，不同企業借貸成本的上升幅度不是按比例的，資產質素較差，負債偏高的公司，可能要面對跳級式的借貸上升幅度，更嚴重的是續不到新債。我輩中人在97金融風暴，便見過隔日夜拆息升至300％（3倍）的惡夢，不過，內地現時有一個優勢，由於人民幣不是自由兌換，外資很難在人民幣匯市上興風作浪，但香港融資窗口如果失靈，這班內房老闆肯定十分頭痛。
最近內房市場便傳出一些企業要求「全員賣房」，即全部員工都要「背額度」的新聞，有房企要求，普通員工每人至少須售出1套房，管理層視職級而定，分別要求售出2、4、6套，若無法完成目標將面臨裁撤，去年房企龍頭-萬科已在第四季致股東信中高喊：「活下去！」，可見房地產市場膨脹到這個地步，資金回籠稍慢、便會被債務吞噬。
內房債務就像一隻大象坐在房間中，但房中眾人深信「the deal must go on」。雖然內房債務高企，但多年來無論分析員、投資者都覺得「這是中國常態」，內房股雖然出現過佳兆業、佳源，新城控股等不同類型的危機，但最後都逢凶化吉；內房債務有試過重組，但沒有試過公司執笠清盤，因此高息美元債已成為都市傳說。據知，很多財富管理公司的客戶都喜歡買高息內房債，貪其隨隨便便殖利率收益都有7％甚至8％，債務高的內房公司再發債，息率更普遍超過10％！老實說，如果做實業，淨利潤率都是3％至4％，很多有錢人寧願輕輕鬆鬆收息。
《門徒》電影中，飾演毒梟的主角劉德華說：「有供自然有求，不是我逼他們吸毒呀！」大家對發債利率超高，負債也超高的內房企業視為常態；至於警號，如人民幣匯率下跌，輸入性通脹，豬肉價格急升，人行降準救經濟，內房逼員工賣樓，香港主權評級下降，融資角色倒退等等，「這些都是幻覺來的，嚇我不了的」。
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