香港被降評大件事!當企業開出16%利率才借得到錢,中國房地產泡沫爆破還有多遠?

2019-09-24 13:48

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香港的亞洲金融中心地位被降評後,可能觸發內地房地產公司的債務危機。(美聯社)

香港的亞洲金融中心地位被降評後,可能觸發內地房地產公司的債務危機。(美聯社)

如無意外,香港經濟第三季便會步入衰退,而中國在貿易戰的困擾下,雖然GDP估計仍有6%增長率,但實體經濟呈下行壓力,即使是互聯網巨企、車企等,也出現裁員現象。剛過去的周五,人民銀行宣佈於9月16日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點,此次降準釋放長期資金約9,000億人民幣,投機者當然視之為短炒誘因,但此舉亦反映中國實體經濟增長不前,而人民幣跌穿7比1這個死守多時的關口後,又恐引發輸入式通脹,最近中國大陸豬肉價格急升便是貿易戰與貨幣戰合流的結果。

雖然無人能夠預視金融危機何時出現,但每次金融危機中,最快死掉的一定是負債過重的公司。在中國,負債過高的公司一定非內房企業莫屬,《新浪財經》九月的一篇報道便指出:「52家房企有息負債合計超5萬億,39家負債率超75%。」

中資搶發美元債 恐引發動盪

內房股債務高到離譜,可以說是西諺所言的 「Elephant in the room」,大象這麼大一隻,只是大家選擇視而不見,過去十年,香港融資市場蓬勃,十多年前當人民幣展開升值潮時,市場人士開始為內房企業發行高息美元債;其如意算盤是賺錢以人仔(人民幣)計,還債用美金,人仔升值,以美元計價的本金相對縮水,美金債務高息又何妨?

這種模式,直接為內房規模不斷膨脹注入源源不絕的動力。但眼下人民幣掉頭貶值,加上香港金融中心的地位朝不保夕,惠譽率先下調香港的信貸評級,由「AA+」調低至「AA」,評級展望由「穩定」降至「負面」,預示未來仍可能會降級。(編按:三大信評機構之一的穆迪,隨後也調降香港信貸評級)一般來說,主權評級下降,企業發債成本會有所上升,對於負債比率普遍超過75%的內房企業來說,影響照計會比港資企業大,連登巴打(香港示威者)的「攬炒」(同歸於盡)策略,可能會在內房債務融資市場意外收割到勝利的果實。

內房爆煲(泡沫爆破)論,其實是第N次狼來了的故事,本人也是長期看淡,長期看錯。但對照東亞銀行剛公布的中期業績,內房銷售確是唔多對路(不太對勁)。

東亞銀行(0023.HK)公布中期業績,上半年可歸屬於股東溢利按年大跌74.9%至10億(港元,下同),主要受累中國內地的貸款減值大幅增加。其中內地業務半年蝕逾39億元,上半年減值損失急增16.89倍至50.6億元!還要注意,東亞銀行公告講明,減值主要歸因於「今年上半年內地非一線城市商業地產市場環境惡化,4項面值總值約為62億元、於內地早年批出的貸款資產,出現信貸級別下調」。(延伸閱讀:東亞銀行半年報

房產業負債比 高達75%

講到內房股負債王,一向非恒大地產莫屬。內房公布業績後,彭博社統計數據,計及所有短期及長期債務,恒大現有債務規模達1,137億美元,(約8,868.6億港元),穩踞內地非金融企業負債金額之冠。恒大除有530億美元將於未來10個月到期外,約75%債務將在未來兩年到期。撇除金融類企業,目前負債金額排名前十的內地企業中,發展商尚有中國海外(0688)母公司中國建築、碧桂園(2007)及融創(1918)等。

內地非金融企業負債排名
 

彭博社指出,恒大上半年債務急增,主要因為在國家主席習近平表明「房住不炒」(全句原為:房子是用來住的,不是用來炒的)後,內地大力壓制房地產行業,令恒大銷售下滑,並收緊發展商融資渠道。當然,內地主要收緊新債發行,現有債務再融資未必受影響,而恒大的網上護旗手亦十分多,不少論者認為只要公司加大銷售力度,加快資金回籠,停止買地,抓緊融資時機,資金自然不成問題。

對多年來在樓市高歌猛進的地產商人來說,即使是座落在偏遠三、四線城市的文化旅遊項目,這個世界也沒有賣不掉的樓。至於栽在內地非一線城市地產市場的東亞銀行,應該只能怪自己老襯(愚笨、只能被人占便宜)。

美國為維持世界第一強國的地位,歷史上多次利用貿易戰及金融手段,令挑戰其霸權的國家陷入經濟危機,八十年代日本在廣場協議後,日圓大幅升值,及後進入「失落的二十年」,經濟增長停滯不前,樓市泡沫爆破。中國樓市的泡沫肯定有夠大,例如恒大2019年的銷售目標便高達6,000億人民幣,當美國、日本、香港都試過房地產泡沫爆破,觸發經濟陷入連鎖危機時,大量負債逾100%的內地房產市場,又是否逃得過這個命運呢?

附圖:數據顯示
附圖:數據顯示,高負債比根本是中國房地產公司的通病(圖片來源:作者提供)

近日人民幣貶值勢頭甚快,「好彩」(看似好運)借美元債的企業,從來都是靠再融資,以新債還舊債來續命;若是要賺人民幣還美金借貸本金,就真是蝕匯價都蝕死,但想想,借貸幾千億,更是還利息都還死。負債比高達100%甚或以上的企業,某程度上已算是資不抵債,當然你可以反駁:公司投資前景要好過Book value(帳面淨值),名下地皮又有升值潛力,但一級內地房企的年銷售金額已達5千億人民幣上下的水平,只要市場稍有風吹草動,銷售回籠資金下跌一成,便是500億現金流的問題,一旦出事,想填平這個缺口,根本是天文數字。

惠譽、穆迪接連降評香港 債市衝擊將浮現

惠譽雖然是三間國際評級公司中,影響力最低那一間,但香港主權評級下調,只是一個序幕,當標普及穆廸都降低評級時,影響就更加明顯。借貸成本上升,不同企業借貸成本的上升幅度不是按比例的,資產質素較差,負債偏高的公司,可能要面對跳級式的借貸上升幅度,更嚴重的是續不到新債。我輩中人在97金融風暴,便見過隔日夜拆息升至300%(3倍)的惡夢,不過,內地現時有一個優勢,由於人民幣不是自由兌換,外資很難在人民幣匯市上興風作浪,但香港融資窗口如果失靈,這班內房老闆肯定十分頭痛。

最近內房市場便傳出一些企業要求「全員賣房」,即全部員工都要「背額度」的新聞,有房企要求,普通員工每人至少須售出1套房,管理層視職級而定,分別要求售出2、4、6套,若無法完成目標將面臨裁撤,去年房企龍頭-萬科已在第四季致股東信中高喊:「活下去!」,可見房地產市場膨脹到這個地步,資金回籠稍慢、便會被債務吞噬。

內房債務就像一隻大象坐在房間中,但房中眾人深信「the deal must go on」。雖然內房債務高企,但多年來無論分析員、投資者都覺得「這是中國常態」,內房股雖然出現過佳兆業、佳源,新城控股等不同類型的危機,但最後都逢凶化吉;內房債務有試過重組,但沒有試過公司執笠清盤,因此高息美元債已成為都市傳說據知,很多財富管理公司的客戶都喜歡買高息內房債,貪其隨隨便便殖利率收益都有7%甚至8%,債務高的內房公司再發債,息率更普遍超過10%!老實說,如果做實業,淨利潤率都是3%至4%,很多有錢人寧願輕輕鬆鬆收息。

電影「門徒」中,劉德華對吸毒的人性刻劃至深(圖片來源:維基百科)
電影「門徒」中,劉德華對吸毒的人性刻劃至深(圖片來源:維基百科)

《門徒》電影中,飾演毒梟的主角劉德華說:「有供自然有求,不是我逼他們吸毒呀!」大家對發債利率超高,負債也超高的內房企業視為常態;至於警號,如人民幣匯率下跌,輸入性通脹,豬肉價格急升,人行降準救經濟,內房逼員工賣樓,香港主權評級下降,融資角色倒退等等,「這些都是幻覺來的,嚇我不了的」。

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