蕭富庭觀點:租屋遷入戶籍的三個誤解-房客須知的消保法與戶籍法

租屋要遷入戶籍,還是最好先取得房東同意。(示意圖/Alper Çuğun@Flickr)

租屋要遷入戶籍,還是最好先取得房東同意。(示意圖/Alper Çuğun@Flickr)

由內政部公告、行政院消費者保護會通過的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」於今年開始實施,規定了20個租約應記載事項與8個租約不得記載事項。因為是新政策新規定,如何遵循這20+8的事項,不少房東與房客還是一頭霧水,而網路上流傳許多文章,但對於這些事項還是有很多誤解。最大的誤解是新規定適用所有租屋契約(可以看另一篇拙文「租約明定不准遷入戶籍可以嗎?給房東房客上一堂消保法」),其次是對於不得記載事項「不得約定承租人不得遷入戶籍」,這篇文章就是談關於租屋遷入戶籍的三個誤解。

誤解一:租約沒寫可以遷入戶籍,房客還是可以依約請求遷入?

因為現行很多權利與福利,都要求民眾遷入當地戶籍才可以享有,所以房客很關心租屋後能不能遷入戶籍。目前有流傳一個誤解:因為政府規定租約不得記載「不得約定承租人不得遷入戶籍」,既然規定寫著房東不可以約定房客不得遷入戶籍,反面來說就是房客可以依約請求房東遷入戶籍。

關於這個誤解,必須從租約應記載事項與不得記載事項的功能講起。政府之所以公告租約應記載事項,是為了避免房東刻意不寫或不說清楚關於房客的重要權利有哪些、房客在什麼情況下可以終止租約等,因此用應記載事項直接形成租約內容,縱使租約沒寫。

而不得記載事項,是為了避免房東故意將一些不應該寫的事情寫進契約要求房客遵守,所以用不得記載事項排除這些事情變成租約的可能,也就是縱使租約有寫也當作沒寫。

因為政府是公告「不得約定承租人不得遷入戶籍」的不得記載事項,而非公告「約定承租人得遷入戶籍」的應記載事項,所以依照規定是:租約裡不可以寫房客不能遷入戶籍,但不可以反面解釋為房客依租約可以請求遷入戶籍。如果房客要「依約請求」遷入戶籍,就必須寫入契約裡。

誤解二:就算租約沒寫可遷入,房客還是可依戶籍法向房東請求遷入?

有些人理解應記載和不得記載事項,也知道寫進契約才可以依約請求的道理,便想辦法從法律找「依法可以對房東主張的權利」,就產生另一個誤解:就算租約沒寫可遷入,房客還是可依戶籍法請求遷入。

關於這個誤解,很容易破解。首先是戶籍法根本沒有規定承租人(房客)有什麼權利或出租人(房東)有什麼義務,甚至在戶籍法中找不得「租」這個字。既然戶籍法沒有規定,房客怎麼依照戶籍法向房東請求遷入。其次,戶籍法為戶籍登記的行政管理規定,不是民眾間權利義務的規定。

誤解三:沒有房東配合,房客就無法遷入戶籍?

如前面所說,因為遷入戶籍實在牽涉太多權利與福利,便有房客直接跑去戶政事務所自己辦遷入戶籍。認真的房客就在網路搜尋資料,整理出到戶政事務所辦遷入戶籍需要文件:房東簽章並經法院公證的租約,或房東提供並簽章的房屋所有權狀、最近一期房屋稅單等其他可以證明房屋所有權之證明文件。

上述需要文件,是第三個誤解:沒有房東配合,房客就無法遷入戶籍。因為內政部今年3月有解釋說:「遷入本人、配偶、直系血親、直系姻親所租賃房屋單獨立戶,提憑最近3個月內之第1類建物謄本,如另有租賃契約書,無須另提憑房屋所有權人同意書。」後來內政部有公告最新「有關遷徙登記提證文件彙整表」,在沒有房東同意下,房客拿著公證租約,或居住證明文件加上請求戶政事務所實際調查居住事實,還是可以申請遷入戶籍。

只是戶政事務所為避免糾紛,還是會建議房客事先取得房東同意。而現實上如果房客沒有取得房東同意就辦遷入戶籍,房東知道後很有可能就不租了,或者造成關係惡化,這是目前法律和政府政策幫不上忙的地方。至於房東誤以為讓房客入戶籍就等於讓國稅局查到而繳稅,其實不然。因此,房東對房客入戶籍不需要高度警戒,特別是對於因申請補助而需要入戶籍的房客,就幫幫他們,讓他們遷入戶籍吧。

*作者為拓威法律事務所合夥律師

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