前日呂紹煒先生發表之專欄文章〈商圈末路？六福皇宮到娃娃機〉一文中，認定台灣經濟衰退，導致商圈沒落娃娃機氾濫云云，個人以為只是見到表象,而未觸及實質，連結到所謂末端經濟更是不知從何以對？
簡而言之，租金高昂，導致商圈沒落並非單純的地區景氣循環，或政府不會拚經濟的問題，而是以美聯儲為首的各國央行，貨幣政策由寬鬆轉向收緊後的後遺症：
貨幣政策寬鬆時期，各類資產價格上揚，房產自不會例外，而各國政府為了抑制房地產價格過度上漲，紛紛出台各類政策提高房東持有房產的成本。
當貨幣政策轉向緊縮時，已經上揚的資產價格不可能在短期內回調，而房東持有這些房產的成本又加重了，房貸的償還成本也隨著升息而上揚。
就造成了這樣的反常現象，一邊是商家抱怨房租高到無法負擔，一邊是房東始終有強烈調漲租金的動機，久而久之，雖然房價仍居高不下，但商業區地產的空置率越來越高。
這現象不是只有台灣有，美國就是個明顯的例子，前幾年開始就已經有不少街角零售店的倒閉潮，除了網購的競爭之外，無法負擔高昂的租金是最主要的原因。以紐約市去年底公布的報告為例，自2012年到2017年，曼哈頓整體空置率自2.1%翻倍，升至4.2%。報告認為，這一現狀是由於實體零售商疲於應付日益激烈的電商競爭之際，房東還向他們收取高昂的租金。
另一個代表性的數據是2010至2014年，曼哈頓最繁華的購物街租金飆升了89%，但零售額卻僅增長了32%。
在租金高昂，房產空置率居高不下的情況下，房東自然而然會選擇等待出得起租金的優質租戶，可能是大型連鎖店，或知名高檔餐廳等等（鼎泰豐蛋花湯風波正是一個明顯案例）。
而在等待的空窗期，當然會考慮引入墊檔用的，娃娃機這類「快閃店」。 這之中，自然很難有小型零售商、特色小店的生存空間了。
傳統精華商業區，市中心的房東們仍在癡癡的等待土豪租戶，日漸空心化。而以大型購物中心為首，各店家逐漸轉向郊區聚集，往後發展趨勢大概如此，不得不說弔詭。
＊作者為教師
