二親等的買賣移轉是很常見的諮詢問題，但通常真的會辦的機率不高，最主要是因為稅金的問題。一般爸媽年輕的時候辛苦打拼，賺了一些錢買了一些不動產，總希望能提前安排將財產留給下一代，以避免日後的紛爭。但往往因為年輕時持有不動產到現在，已經過了好久好久，期間土地公告現值漲價幅度驚人，造成土地增值稅非常非常重，再加上往往一般民眾都認為爸媽把房子過給兒女或兄弟姊妹之間的過戶應該相對簡單……，其實錯了，真的錯了，二親等的移轉比一般人想像的複雜很多，且聽我說來。
親戚之間不動產的移轉，首先要確認彼此的親等關係，因為如果是二親等的移轉與二親等以外的移轉，處理方式跟考量規劃的重點會完全不一樣。親等的計算方式是這樣的：二親等是指從自己開始往上數，爸爸媽媽（一親等）到爺爺奶奶（二親等）；往下數，子女（一親等）到孫子女（二親等），往旁邊數，兄、弟、姊、妹（二親等），其他堂的、表的或乾的都不算在二親等內。還有配偶跟自己是合在一起看的，所以配偶的爸爸、媽媽、爺爺、奶奶、兄弟姊妹，都屬於你的二親等內（配偶的子女應該不用我再說明了吧……）。而二親等之間的買賣移轉過戶，必須依遺贈稅法規定要送國稅局申報贈與稅，有沒有贈與稅是一回事，但規定就是要申報！所以，問題就出在這裡，二親等過戶移轉有兩種方式，一是買賣，二是贈與。該用哪一種方式，簡單說，有急迫性想快速完成移轉過戶，不在乎稅金的，就可以直接選擇贈與。沒那麼趕著要過戶，想節省稅金的，可以選擇用買賣的方式。
接下來，我們再深入一點，這兩種方式各會是什麼樣的情形，以贈與來說，贈與的財產價值如果超過244萬元，多出的部分會被課贈與稅，而不動產贈與其價值的認定就是房屋評定現值以及土地公告現值，所以，如果你要贈與的不動產兩者相加沒超過244萬，那麼你就不會被課到贈與稅，可以直接用贈與的方式移轉。贈與總額每一年一月一日都會歸零重新計算，因此，有的親朋好友會教你如果贈與金額或價值超過244萬元，可以分次分批逐年贈與，將每一年的贈與總額控制在244萬元內，就可以避免被課徵贈與稅。原則上沒有錯，但如果事情可以這麼簡單的話，地政士這張牌就顯得沒有價值了。分次贈與可以避免被課徵贈與稅，但同時要考量分次贈與的次數，因為你每一次贈與都要付代書費，辦一次也是萬把塊起跳，如果長輩已經退休了，想親力親為，不假手他人，並誓言斷了地政士財路，我也沒有任何意見。
再來，如果贈與人名下有兩、三間不動產的話，分年贈與可能會有緩不濟急的情形。萬一贈與到一半，贈與人有什麼閃失的話，後續必須依繼承相關規定處理，有可能增加財產分配與繼承的難度，搞到子女之間產生糾紛、發生嫌隙，那就不好了。最後，贈與移轉該繳的土增稅、契稅、規費等，也是按比例計算繳納，總額跟一次過戶是一樣的，甚至土增稅還有可能年年調漲，加總起來比一次過戶完成還多很多。綜合以上幾點做個結論，分次贈與不是不好或不行，而是必須考量周全、規劃完善再下定論。
另外，還有很重要的一點，以贈與取得的不動產取得的價值跟成本很低，將來在賣的時候獲利空間就會變得很大，可怕的是房地合一稅就會變得很重，這是贈與前一定要知道事情，因為過戶完成後是沒有補救措施的……。舉個例來說，市價約八百萬的房子，也許公告現值才兩百萬，以兩百萬贈與取得，將來在賣的時候就算只賣七百萬，以房地和一計算方式是七百萬減兩百萬，等於五百萬，然後再扣除其他費用來計算稅金，再怎麼算，稅金都非常嚇人……。
稅金試算：贈與時公告現值200萬，將來賣700萬。700萬－200萬＝500萬
如果取得二年內賣出，稅率45％，成本700萬×5％＝35萬
稅金試算：700萬－200萬－35萬＝465萬×45％＝2092500元（應納稅額）
如果取得超過二年未滿五年賣出，稅率35％
稅金試算：700萬－200萬－35萬＝465萬×35％＝1627500元（應納稅額）
再來，我們要討論如果用買賣的方式來辦理過戶的話，會遇到什麼樣的問題？首先，買賣就必須要有實質上的買賣行為，合約買賣價格可以雙方合意就好，但不得低於公告現值，否則會被國稅局認為你是假買賣真贈與，然後買方必須真的拿錢出來買，當然自備款如果沒有那麼多，也可以用房子抵押給銀行借款，就跟一般買賣一樣（出賣人不得當買受人的保證人喔），為什麼要搞得那麼複雜？買賣雙方不都是認識的嗎？因為前面提到二親等的買賣要進國稅局申報，國稅局會審核買方的財力，會檢視這筆買賣的金流，以避免假買賣之名行贈與之實，逃漏贈與稅。而說到國稅局審核金流這部分，又是另一個需要克服的難關。
以上兩種方式不管哪一種，過戶移轉基本的契稅、印花稅、土地增值稅照樣要繳。比較特別的是，如果用贈與方式，土地增值不能申請自用稅率，所以，如果所有權人已經持有很長一段時間，土地增值稅很重的話，也要將這點考慮進去。以上就二親等之間移轉的問題，概略跟大家做個報告。
作者介紹｜許哲瑝
永慶房屋業務主任
台銀保險代理人業務襄理
中興保全保全專員
世樺印刷廠裝訂組長
都市更新諮商師
危老重建推動師
中華民國不動產經紀人普考及格
中華民國地政士普考及格
昱森地政士事務所主辦代書
浩揚地政士事務所所長
本文經授權轉載自財經傳訊《許代書教你從買賣到繼承的房地產大小事（2023年增訂版）》
責任編輯／林俐
