近年都會房市商品大舉微型化；由於堪稱自用、投資兩相宜，進而成為市場當紅炸子雞。然隨著經濟及制度面快速變化，微型商品實用性開始受到檢驗；過去主流的置產法則，更須與時俱進。
近年來，台灣房地產市場可謂小宅當道；原因眾說紛紜，不少人認為這和少子化導致現代家庭成員減少，甚至單人戶籍增加有絕對關係，但說來說去，最關鍵因素不外乎房屋單價持續上漲，潛在購屋者的購買力卻原地踏步，開發商因勢利導，自然得將坪數壓低，以維持市場接受度。
單價漲不停 商品微型化
其實整體來看，30多坪三房仍是佔比最高的主流規劃；但單看各地一線區，規劃坪數的確愈來愈小，尤其又以房價恨天高的大台北都會區最明顯。而延續至今，現在雙北一級地段的房市商品，甚至已不能用小形容，稱「微型化」才更貼切；像是以往認知，至少25坪才能規劃二房，如今卻出現大量不到20坪者。
對消費端而言，房市商品微型化最大誘因，是能夠在不增加負擔的前提下進駐一線精華區，對置產投資者來說，則可降低卡位門檻。因此，微型商品小歸小，卻仍能維持一定的銷售成績。
尤有甚者，近幾年基於新冠肺炎疫情等因素，通膨壓力鍋突然迅速爆開；面對再也關不住的通膨巨獸，不動產投資仍是極重要的抗衡工具、保值首選。因此目前為止，開發商仍不斷在都會區複製這類商品。
客觀情勢變 思維需更新
然而同時間，也正悄悄形成另一股新的作用力。從2016年就開徵的房地合一稅、後來的2.0加強版，再到今年初《平均地權條例》修訂；這一系列制度變革，勢必使過去常見的短線投資買盤減少，甚至退場，而房市需求面，也將轉以剛性需求為大宗。基於買盤結構及制度面等主客觀條件改變，漢華廣告副總管清智認為，房市置產一族必須要有所因應。
管清智分析，考量持有及交易利得稅負加重，投資不動產不能再像以往那樣放著等增值就好，必須考量物件的流通性，出租也要考量市場接受度；因為在通膨及物價上揚壓力下，進行任何投資時，都必須兼顧流動及變現性。
而先前建商大量推出的都會小宅，隨著近期陸續交屋，實用性其實已開始受到嚴厲檢驗；畢竟不到20坪仍硬是規劃二房，對自住者來說，確實會出現空間利用性不足或不佳等問題。
再從另一個角度切入，大台北都會區二房或以下的微型小宅，同樣總價拿到桃園，買實用性更高的正三房綽綽有餘；加上區域發展差距拉近，人口流動到新興發展區已成現實。因此可見的未來，剛性住房需求能量會從所謂蛋黃一線區轉往外圍新興區；現在看似熱門的雙北蛋黃區微型小宅，未來市場接受度很可能下滑，進而削弱其保值性。
新都會三房 保值潛力股
總括來說，基於都會小宅的實用性及未來市場接受度存疑，所謂蛋殼區或如桃園等過去平價區，又正值人口紅利兌現期；以上種種都正暗示，過去多數人奉行的不動產投資「地段至上」鐵律，將不再是不變真理。展望未來，置產族勢必要有全新思維。
管清智就建議，同樣預算之下，不一定非得卡位一線區買微型商品不可，類似桃竹這類新興都會區內的三房產品，或許會是更具保值潛力的標的。
（文／施絢傑）
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