在台灣，無論是租屋還是買房，你一定有機會遇到屋齡二三十年的中古老屋，到底老房子有哪些隱藏的陷阱？今天在謝哲青主持的《下班經濟學》YouTube頻道中，就特地商借中古老屋，和「宅水電」的梁師傅一起教你管線跟電力系統的看屋重點，還要加碼教你居家必學的水電DIY！
現今台灣不僅正面臨人口老化的問題，房屋老化同樣需要受到關注，根據內政部不動產資訊平台的資料顯示，今年首季全台住宅買賣移轉筆數為28011筆，其中有11490筆交易的屋齡皆在30年以上、佔比41%，是國內有統計數據以來的歷年同期新高。 進一步觀察今年第一季主要都會區及其他縣市中古屋交易情況，在主要都會區中，目前以台北市屋齡30年以上中古屋交易熱度最高，佔比高達62.6%，桃園市與新竹縣市中古屋交易熱度相對較低，不到30%，在全台灣平均水平之下。此外，在主要都會區以外的其他縣市，30年以上中古屋交易佔比也達40.9%，可見房屋「愈買愈老」已逐漸成為全台灣各地需共同面對的問題。
「一卡皮箱入住」藏陷阱！單親媽未住先賠200萬
國內許多人在買房時，會買到投資客有特別去掩蓋過的房屋。對此，梁師傅分享，自己遇過客人請他去現場看房時，表示房屋已購買，因此詢問梁師傅「有什麼是可以進行修整、整理的地方？」而梁師傅檢查完後，直言該客人受騙。梁師傅回憶，這名客人是單親媽媽，女兒好不容易從大學畢業，準備投入到社會、開始工作，「這位單親媽媽也很辛苦存了一筆錢，替女兒買房，仲介當初來帶看時，告訴她『一卡皮箱即可入住』，也無須整理，亦有現成的裝潢。」結果買完後，單親媽媽才發現沒水，去住家頂樓把水閥打開時，就開始漏水，「所以有時候屋主或仲介在帶看時，他會故意把水錶關掉，這樣漏水的問題，看房者不會發現。」
梁師傅則建議，看房時可以去把馬桶沖一沖，按一按水龍頭，確認水是否在有通水、保持壓力的情況下。該名單親媽媽發現漏水後，維修費用高昂。梁師傅強調，光是拆除的部分，預估至少要花30萬，「漏水處在二樓，水會往下滴，滴至一樓，去一樓天花板查看時，全部皆是裝潢包起來。」梁師傅表示，它是透天厝，共有四樓，水源從二樓往下滴，「所以天花板或牆上若有木板的話，就要當心。」而此案為仲介刻意隱瞞，修繕費用起碼要200萬元，且他無法與房仲求償，因他當時簽的是現況交屋。
梁師傅接著舉例，曾經也有一個案例是，有一完整牆面，「老闆娘請我們整戶抽換線時，牆面一拆發現是裝潢牆。」隨後梁師傅就先回報，回報完再換，換的當下發現插座一打開有玄機，「後面這一層長毛（發黴，壁癌的長毛）了。」梁師傅說，剛開始這段期間，因剛好連日無雨，無感，所以先做換線，「換完以後做完，交屋給他，等到有一場西北雨降下時，牆壁都濕了。」
什麼是「現況交屋」？
「現況交屋」是中古屋買賣合約中，經常看見的字眼，是指房屋的屋況，包含主建物、附屬建物、公設及水電力、瓦斯配管設施是否可接通，以簽約時的現況為準，但房屋重大瑕疵除外 （例如海砂屋、輻射屋或凶宅）。簡單來說，只要是交屋時房子存在的瑕疵，都算是買方已經承認且接受了，所以賣方不必負責。不過，房屋的重大瑕疵，像是海砂屋、輻射屋或凶宅這類的瑕疵，賣方不能因為在買賣契約中註明了「現況交屋」而不負瑕疵擔保責任。
不動產買賣契約常見的「現況交屋」條款內容為：
「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準」
「乙方同意修繕項目如後：1.XXXX 2.XXXX 3………..其餘屋況依現況交屋」
我家浴室有漏水危機嗎？教你2招用肉眼判斷
「天花板的問題與浴室門口磁磚的剝落，跟壁癌漏水有關係嗎？」答案是目前跟水沒有關係。梁師傅說，「因為通常我們在看，如果是有水漏下來的話，它會有一個很明顯的顏色上的色差。」這與平時洗澡時，水蒸氣的凝結水產生的小斑紋不一樣。如果是因樓上漏水漏下來時，可見油漆剝落處是深黑色的，而不是正常的灰白色，顏色絕對不一樣，「而且你可以在水泥結構上，會看到有一個像是尿床，畫張地圖一樣，會有一個痕跡向外擴散，也會有很明顯的漏水點。」
梁師傅也說，更誇張的案例還會有鐘乳石，「整根還在滴，不用去中國看『鐘乳石』，台灣就有了；自己目前看過收集過最長的是40公分。」所以以此案例為例，天花板的問題並非壁癌，只是單純油漆的剝落、水氣老化剝落而已。
至於門口磁磚的剝落，則是因結構的問題，「它這個地方的磁磚已撐開，然後它旁邊又有鋼筋，它這個東西從裡面把它爆開，把它頂出來，這是結構錯位的問題。」梁師傅指出，甚至當初鋼筋在捆紮時，它太貼近這些模具，它們缺少這些保護層（就是保護我們的鋼筋），「鋼筋久了接觸到水氣會生鏽，頂起來、脹起來時，磁磚就會被頂出來。」以地震來講，原生發生的點是因它太貼模，但地震會把問題放大，「所以現在即使把它補平，磁磚貼回去還是會爆開。」
所以當你買到老房子時，就要特別留意上述這些問題。
到中古屋必看配電箱！如何抓出不定時炸彈？
梁師傅表示，無論是中古屋還是二手屋，第一個要注意的就是配電箱，先從電開始。在看配電箱時，切記勿用手直接觸摸，因有時候配電箱會漏電，須特別留意。操作配電箱時，可穿鞋、勿打赤腳，「首先要絕緣，不要自己接地。」其次是你要用右手去開蓋，不要用左手，原因是若左手下去摸，電會流過自己的心臟，心臟會遭受電擊，殺傷力強，「但如果我用右手，它就不會流過心臟。」
以傳統配電箱為例，上面的接法就是一條線一條線跳接；新式配電箱則是一排一排的，稱「匯流排」。梁師傅建議，若民眾要買中古屋，有預算要進行整理時，改成匯流排是最佳解答，「日後在檢修上，跟這些線路都會比較整齊。」至於用膠帶縫線路，梁師傅說，在以前的做法是可行的，「但在匯流排裡，這個東西的接點就會變成一整塊銅牌去把它接在一起，所以就不用纏繞在一起。」
此外，配電箱還有電線的使用年齡過長的問題，以此案為例，「由師傅的角度來看，電線絕對超過25年以上。」梁師傅說，一般民眾若要自行檢查，可先將配電箱打開，在安全的前提下，查看電線上面的年份顯示，「這是台灣在電力的電線上，規定必須要有年份的。」而許多民眾亦會在配電箱外接線。對於安全疑慮，梁師傅則說，若以此案為例，是不安全的，但可理解動機，「是因為他要裝分離式冷氣，所以他拉了一條線到後面，像這種有年紀的房子，通常它大概只有客廳有冷氣，以及主臥室有冷氣的配置，那若我其他需要，就只能透過明線拉到後面去。」該案不安全的點是配電箱壓到線，即配電箱的鐵殼已把電線的外皮整個塌陷、凹陷進去，「如果未注意到用力一壓，就有可能瞬間短路爆炸，周遭若有易燃物，就會引燃，後果更是不堪設想。」
中古屋用電規劃總整理！做錯這步恐引起火災
若你買到中古屋，需要做電源與電線的規劃。關於規劃的注意事項，梁師傅指出，首先要把整個配電盤「通盤檢討」與更新外，「再來就是老房子的冷氣應要每一間才有，電量與以前的規劃可能就不太一樣。」梁師傅說，像是居家常見的微波爐、烤箱、水波爐、氣炸鍋、電暖設備、暖風機等，總功率越來越多，「所以你就要去看配電箱的總安培數跟線徑，對應到整體的備載容量是否足夠，如果不夠，就要通盤整理，該更新或加大的要一次到位。」不過，梁師傅也提醒，加大安培數不是隨便加，要伴隨著線徑需跟著變大。若直接改成不跳電的，梁師傅則直言「超危險」，因線徑的使用不正確，「像是1.6mm的線，搭載至50安培是不合理的。」
資料來源：《內政部不動產資訊平台》
責任編輯／林俐
