行政院會通過「房屋稅差別稅率2.0方案」，針對囤房者出手，未來非自住稅率（囤房稅率）最高將達4.8%，且從「縣市歸戶」改為「全國總歸戶」，讓囤房者無法規避賦稅。針對囤房稅2.0修法，房市趨勢專家李同榮直批，稅制革新需要健全化，但不是拿來當無效的打房工具，而財政部特地在大選前提案加重囤房稅2.0，乃是一箭三雕之計：其一，呼應高房價民怨；其二，選前搶功打房政績；其三，國庫稅收大增。
財部提高囤房稅企圖打房，是愚蠢無效政策，不是解決高房價的萬靈丹
李同榮指出，財部提高囤房稅2.0，不是解決高房價的萬靈丹，而是最愚蠢無效的打房政策，其主要有四大理由如下：
（一）改革稅制不能當打房工具：稅制打房是選前執政黨麻醉選民的糖衣，無章法的加稅，地方政府不見得同步落實，既無法健全稅制，也無法有效的抑制房價。
（二）多戶出租免囤房稅，政府「假打房、真放水」：多戶的房東只要出租就免囤房稅，這才是政府最大的放水庫。低總價市場因此被投資客與包租公壟斷，政府間接是幫兇，一手放火，另一手提油滅火，可謂「假打房、真放水」。
（三）稅制打房，漲時反而助漲，政府屢錯不改：2021年房地合一稅2.0實施後，房價不跌反漲，政府不檢討得失，卻繼續複製無效的稅制打房政策。
（四）防堵性打房政策終歸無效：稅制改革不求根本解，不找出核心問題，資金如潮水，防堵性政策永遠是打房失敗主因 。
陳舊稅基是持有稅制敗壞的根源，不斷疊床架屋，稅制越改越不健全
李同榮認為，台灣持有稅偏低是事實，但健全稅制不從陳舊的稅基全面打掉重來，只顧在腐朽不堪的地基上疊床架屋，將使台灣房產稅制癱瘓敗壞到萬劫不復、永難超生。
李同榮痛批，多年陳舊稅基若不全面革新，台灣房產稅制永遠無法健全落實。目前，台灣持有房屋稅基計算標準為房屋課稅現值 x 稅率。房屋課稅現值 = 核定單價 x 面積 x（1 - 折舊率 x 折舊年數）x 房屋街路等級調整率（路段率）。
李同榮特別針對上述陳舊稅基，提出既存非常嚴重的四大敗筆：
（一）課稅現值偏低：房屋課稅現值偏低，乘以稅率的整體持有稅就會偏低，非自住持有成本就偏低。
（二）房屋核定建造單價與實價落差大：稅基中建造單價與實際市場營建單價落差太大，因此，地方政府自主調整的空間就很大，新建造價一旦拉高，就會產生數倍稅賦的支出，並造成不公現象，例如2014年台北市一刀切大幅調高新屋造價，造成部分新屋無論大小，都增加數倍甚至十倍以上的房屋稅，對購買新屋者傷害很大。
（三）路段調整率標準不一：既有地價稅已經調整地段價格，卻又在房屋稅重複加上路段調整率，等於重複調高課稅，政府依人為判斷及不正確的評估，經常造成路段調整率失真，尤其與大馬路同一路段的巷弄常被無章法的調高，民眾常常無辜被重複增稅而不自知。
（四）折舊率不合時宜：每年的折舊率依標準指數，四十年房屋殘值仍然超過50%以上，既不科學也不合時宜。
綜上所述的稅基計算標準已經是四十年以上的陳腐計算結構，在此架構上疊床架屋的稅制改革，只會越改越複雜、越改越難落實，而大選將至的同時，卻沒有一個政黨有勇氣提出稅基全面改革方案，說穿了，就是一切「選票」優先。
財政部選前提囤房稅2.0，乃一箭三雕之計
李同榮進一步指出，財政部在此時提出囤房稅2.0，雖然明知仍無法對現有高房價產生任何效應，但財部的如意算盤卻是一箭三雕之計：
（一）呼應高房價民怨：選前各方對高房價民怨與反對黨高舉居住正義之際，政府不得不被迫呼應民意，提出象徵性的囤房稅2.0打房政策，且等到修法再執行已經是新任政府的責任。
（二）爭搶打房政績：房市已明顯降溫，為何政府打房政策接連不斷？早在內政部平均地權打房五重拳實施之際，央行就搶先公布限貸第5波打房措施，當時李同榮就預測財政部應該在房地合一稅2.0打房政策失效後，也會不落人後的再提出稅制打房政策，果然，此時在央行、內政部持續推出新的打房政策後，財政部爭相跟進，提出囤房稅2.0，各部會爭相搶功意圖非常明顯。儼如進行一場「打房國家隊世紀大競賽」，希望自己部會是選前壓垮房價的最後一根稻草，整個房產住宅政策，窮到只剩下「打房、打房、打房」的政策。
（三）稅收大增，財政部將成為大贏家：2021年財政部推房地合一稅2.0，房價在漲勢中迅速被轉嫁，雖然稅制打房助漲，但財政部稅收決算大增，成為打房贏家，因此，從過去2011年的奢侈稅、2016年的房地合一稅1.0，到2021年的房地合一稅2.0，打房都不見成效，但稅收卻大幅增加百億以上，既可呼應民意反彈，又可增加國厙稅收，面子裡子都要，結果是「肥了政府，苦了百姓」。
唯有「房屋稅與地價稅合一」實價課稅，才能達到稅制簡化、公平、健全的目標
李同榮最後建言，健全稅制政府必須要破斧沈舟，擠牙膏式的稅制改革乃疊床架屋，註定失敗無效。房價居高不下原因很多，除資金充裕、利率偏低、市場缺乏多元化投資環境以外，持有稅偏低也是因素之一，政府若能提出「房屋稅與地價稅合一」實價課稅，廢除原來繁複的房屋評定現值，稅基全面簡化與改革，才能真正符合房地合一稅改的基本精神。
李同榮建議持有稅應朝「房地合一」實價課稅之六大面向全面革新：
（一）房地合一簡化稅基：房屋稅與地價稅合一，依實價登錄總價乘以不同稅率實價課稅。
（二）自住輕稅：自住持有越久稅率越低，甚至超過一定年限後得以折舊免稅。
（三）非自住稅賦負擔提高：非自住持有稅率應分階段溫和提高，相對提高非自住的持有成本。
（四）多戶逐戶遞增加稅：多戶非自住持有稅逐戶遞增，取代複雜的囤房稅率，藉以防止囤房，抑制空屋率上升，但對偏鄉老屋及建商餘屋要有合理配套措施。
（五）稅基擴大後，稅率應適度調整：因實價稅基比過去房屋評定現值之價格落差很大，一旦以實價課徵，稅基因而擴大調高，稅率應適度調低，才不會導致一次性的漲幅過高，民眾反彈過大，政策推動就會受阻。
（六）多戶房東出租免囤房稅是敗壞的放水政策，應該廢除：多戶的房東只要出租就免囤房稅，是政府最大的放水政策，也是政府囤房稅打假球的實證，更是都會低總價市場被壟斷的原兇，此項政策不修正，成屋低總價市場永遠被炒作，年輕人永遠是政策放水的最大犧牲者。
作者為吉家網董事長、房仲公會全國聯合會榮譽理事長。
責任編輯／郭家宏
