無論什麼時候提前還款給銀行，銀行收取的利息都是一樣的利率，利息則會跟著你的本金變化而改變，還沒有償還的本金部分都必須按月支付利息。
1. 貸款的主還款方式：等額本金、等額本息
關於銀行貸款，大家普遍的認知是越早還越好，還的利息越少，其實這是錯誤觀念，為了搞清楚這個問題，我們首先要搞清楚銀行的利息是怎麼計算的，還款一般分為：等額本息和等額本金。
（1）等額本金：是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息，這樣由於每月的還款本金額固定，而利息越來越少，借款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。
（2）等額本息：把貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中，每個月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
但不論採用上述那那一種還款方式，我們還款的都是分為兩部分，即本金和利息。我們習慣性的認為一開始還的利息多，後期還的利息少，所以提前還款不划算，其實不然，你每個月交的利息是根據你的本金來計算的。
那我們來算一下你還的利息，假如你一共借款A元，年利率為b，第一個月還款的利息為A*b/12，這就是你還的利息，你每個月還的錢減去這部分利息就是還的本金c。那麼為什麼每個月還的利息越來越低，就是因為你上個月還了一部分本金c，你欠銀行的錢為A-c了，這樣你再算下個月利息的時候本金就變成A-c了，本金少了，利息肯定少了。所以你每個月的利息都是銀行按照你當月所欠的本金的利息收取的。沒多收也沒少收。只不過剛開始本金多，利息就多了，大家就以為銀行故意高收利息。
（3）提前還款，划不划算？那麼為什麼都說提前還款不划算呢，其實最主要的原因是房貸在銀行來說屬於優質貸款，很少有壞賬、爛賬，所以銀行不希望你提前還款，而且明顯的把前期利息設計的多些，讓你形成這種心理效應，減少房貸的提前還款。
2. 通貨膨脹款 VS. 償還貸款
我們再來談一談通貨膨脹的問題，貨幣在不斷的貶值，物價卻在不停的上升，十幾年之後，你每個月還的那點錢所能買到的東西跟現在相比，更是差很大了，在現在的大環境下能在銀行拿到的貸款絕對是最便宜的，一定要好好利用，所以在當前的利率水準下，筆者不建議提前還款。
選擇20、30或40年的房貸？
其實房貸是就是向銀行借錢買房，只要是欠債其實不管借款期多少年都是有壓力，只是壓力大小而已。有的人選擇20年房貸，這樣能早點還完錢早點輕鬆，產生的利息也比較少，不想辛苦一輩子給銀行打工；而有的人則覺得時間越長越好，這樣每個月還貸壓力不會那麼大，這樣生活品質也更有保障。雖然說不同年限的房貸各有優勢，到底該怎麼選，我們還是先來算一算不同房貸所產生利息差距到底有多大吧。
為了更直接好算，我們就以新臺幣1,000萬的房貸為例，假設利率以中央銀行2022年9月22日宣布升息半碼（0.125個百分點）之非政策性貸款的首購房貸最低樓地板利率1.81%，無限期，採等額本息攤還試算，看看分20年、30年和40年還清，到底需要付多少利息錢（參見表3-1-1）？
從（表3-1-1）看來，方案之間一眼可看出的差異點有兩個，分別是「月付金額」以及「本息總和」，貸款20年的月付金額雖高，但本息總和低；而貸款30年及40年卻相反，月付金額低，但本息總和高。比較出來後，會發現20年方案本息總額是1,192萬元，而30年的方案本息總額1,296萬元，雖然只差10年時間，但是利息卻整整高了104萬，不過房貸利率不同，利息差距也有不同。
房貸的還款年限選擇，與「收入」有關
對一些在乎利息的入而言，比如一些月薪比較高的人，月薪能達到12萬元以上的人，那選擇20年房貸是比較合適的，這樣能比30年房貸省下104萬利息，而且可以儘早回復無債的自由人身份。但如果是月薪不到10萬的，如果你能選擇較長年限的方案，選擇30年或40年房貸會比較好，無須勉強，每個月還的房貸也比較少，還有多餘的錢留著生活。
所以綜合上述意見來看，房貸20年、30年或40年，無論選擇哪種都各有優劣勢，這個就要根據自己的經濟情況去選擇，不過三種年限房貸皆相差100多萬的利息也需要認真的考慮，畢竟大家的錢都不是大風刮來的，要賺這100多萬也不容易。
若假設未來利率上調到2.1%，比起目前的1.81%水準，房貸金額1,000萬元、30年期，採等額本息攤還試算，每個月平均本息將增加1,445元，一年的本息支出就增加了17,340元，所以民眾貸款時還是要慎重考慮。
房貸怎麼還最有利？
30年的房貸，還多少年後再一次性還完比較合適？
很多背著房貸的朋友，都考慮過這個問題：到底在多少年之後，可以一次性還清？
其實大家不用糾結這個問題，對於銀行和貸款用戶而言，在利率固定的情況下，還款金額是隨著貸款時間而決定的，並不存在所謂提前還款合適不合適這一說法。
為什麼不建議一次性還貸？
在大多數情況下，我都不建議提前一次性還清房貸，尤其是以減少利息支出為目的一次性還款。因為對於大多數人來說，市面上所有借貸的管道，只有銀行房貸的利息最低，而且可能是大多數人人生中能輕鬆拿到的、利息最低的一筆大額貸款。
與其早早的把房貸還給銀行，不如把錢拿在手裡，盡可能讓錢生錢，讓收益跑贏利息，做到收益最大化，以一個有理財知識的人來，要找一個年投報率在5％以上的產品其實並不困難，找到適當的好投資機會，8％、10％以上也並不為過，只要積極、認真的去找尋，機會其實還是蠻多的。
對一個具備基本理財能力的人來說，一直按月還貸才是最划算的。
等額本息與等額本金，多久還款合適？
如果確實想提前一次性還款，什麼時候還款相對划算呢？
三十年的房貸，多少年後一次性還完最划算？
以等額本息為例，等額本息不超過貸款年限的一半，也就是15年；而等額本金不超過貸款年限的1／3，也就是10年；在上述時間一次性還款，或許會「相對」划算。因為如果還款沒有超過1／3或者1／2，亦即在房貸還款期限的前期，這時候提前還款比較合適，但經濟壓力比較大，但要注意，如果你過早地提前還款，也許還要繳交違約罰金。若在上述時間之後，此時還款已經進入到了後期，按銀行利息的計算方法，如貸款年限過半，就意味著超過一半甚至近80%的貸款利息已經在前期的還款過程中償還完畢，剩下的房貸中絕大多數都是本金，提前還貸的意義不大。
如何選擇貸款方式？
如果想少還利息，可以選擇「等額本金」的還款方式。經過簡單計算，按1.81%的基準利率貸款1,000萬，30年下來，等額本金比等額本息，利息要少244,320元（2,966,840元至2,722,520元）。但等額本金初期的每月還款，比等額本息方式要多一些（42,861元對照36,019元），但是如果你的手頭寬裕，倒也無所謂。
如果你的理財能力有限，無法跑贏貸款利率，那就選等額本金，因為你要追求更少的總利息；如果你的理財能力較強，能夠跑贏房貸利率，那就選等額本息，因為你可以追求收益的潛在最大化。
此外順帶一提，未婚的情侶或好友共同購屋前，關於貸款、房屋物件的共有持分及未來售出等問題，建議事先訂定合約，闡明彼此之間的出資比例、貸款未繳時之處理方式、未來出售時彼此之間的權利義務關係，同時請代書在建物及土地所有人登記時，載明分別持分比例，避免日後出現糾紛，合約若能公證，日後更可免除因爭議引起的冗長訴訟。
至於貸款，建議由情侶或好友中經濟條件較好的一方當「借款人」，另一方則做「連帶保證人」，一方面可以共同承擔責任，另一方面也可以取得較好的貸款條件。
大蕭條來臨，不妨手握現金，伺機而動
通常若問我，我的建議多半會是：有錢在手裡，不如放手投資。但卻別急著一次還清。
很多人都是這樣的性格：借了別人錢，就想在短時間內還清，這樣的做法其實是不可取的。如果是20年、30年或者40年的還款期，可能通貨膨脹導致資金縮水的幅度是遠遠超過利息的金額。所以，借了銀行的錢，能借多久就選多久，就算你的資金完全可以一次性把錢都還了，也不要著急。因為這個錢你投資到別的地方去，一定是有收益的。這樣等於你拿著銀行的錢替自己賺錢，多好。
有很多人想不明白這件事，總是單純的想把借的錢趕緊還了，因為自己內心上總覺得欠著錢不好，其實這是不明智的。尤其在處資本寒冬的現在，有現金在手，會有機會取得超值的便宜貨，而大大獲利的。這也是大家常聽說的，在不景氣的時代「現金為王」，但所謂現金為王指的並不是讓現金握在手上、存在銀行，而是要把握機會，去用它買進景氣好的時候買不到的超值資產，這才是現金為王的真正意涵。
作者介紹：胡偉良
尚禹營造董事長兼主任技師、品嘉建設關係企業創辦人
【學歷】
．國立台灣大學土木系畢業，之後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。
．畢業後，通過國家高考取得技師執照。
．由公務員轉入民間部門後，先後涉足過建材、營造及投資興建領域。
【經歷】
．新北市建照預審委員會委員
．新北市都市更新審議委員會委員
．台大土木文教基金會董事長
【獲獎】
．經濟部中小企業菁英總經理獎
．台灣營建管理協會傑出論文獎
自詡「我是打不倒的勇者，胡偉良！」，始終相信機會要靠自己爭取，堅定與毅力更是成功的基礎。
具備多年的實務經驗，加上工程、商學、經濟、法律的跨領域專業背景，提出的論述往往能夠精準針砭時局；工作之餘亦勤於筆耕，希望藉此導正年輕世代的投機心態，快速跨入房地產的領域，掌握致富良機。相關作品散見各大媒體、社群網路平台。著有《胡偉良的房產世界》、《房地產勝經2.0：良心篇》、《一生的房地產計畫》、《都市更新漫談：老屋改建的生死劫》等。
本文經授權轉載自時報出版《小資族房地產交易勝經》
責任編輯／郭家宏
