立法院日前邀請內政部長林右昌等官員，針對高房價議題做專題報告，民進黨立委高嘉瑜提出，高房價惹民怨，大部分來自高公設比。對此，林右昌承諾，2個月左右將提出虛坪改革的政策。房市趨勢專家李同榮直批實坪制是譁眾取竉的假議題，是選前政治操作，更是帶刺的玫瑰。他認同林部長對灌水虛坪提出改革，但同時提出警告，若因噎廢食提出實坪制，將會產生嚴重的四大後果。
所謂「虛坪改革」與「實坪制」，兩者截然不同
李同榮指出，針對高嘉瑜委員質詢實坪制問題，內政部長林右昌巧妙回答會在兩個月提虛坪改革方向，這句話，讓所有產官學界直呼不可思議？但仔細推敲林右昌的回答並不是實坪制推動，而是虛坪的弊端改革，兩者最大不同點在於前者是採實坪登記，將所有公設直接在權狀上消失，而後者是將灌水的虛坪做一定程度的約束與規範。林部長的回覆若只是針對虛坪灌水的公設提改革措施，我們就不得不佩服林部長的政治智慧，不得罪立委不適當的提案，且相對提出適切的解決方案，這簡直是「右招」對「高招」！
高房價來自高公設比？太簡化房價的結構性問題
李同榮進一步指出，高嘉瑜委員善於選前創造議題，高舉「居住正義」招牌提出實坪制，表面上是站在消費者立場，事實上，實坪制是假議題，是譁眾取竉的政策。比較各國土地登記政策，其實只是形式上不同，只要資訊全面透明化，就沒有對錯之分。然而，改變土地登記形式並不是小工程，若只是建商公設灌水，就大費周章取消公設登記，只能用 12 個字形容：「因噎廢食、勞師動眾、多此一舉」，這也是我們當今所有房地產政策包括「預售禁止轉售」的通病，管不了，就乾脆通通禁止，這又讓我們彷彿回復到兩蔣威權時代，管不了房價，就乾脆宣布「四樓以上禁建」。
房價的組成結構包括基本面向、技術面向、與政策消息面向，影響變數超過 30 種以上，而把高房價歸咎於高公設比，未免太不了解實務而簡化房價的形成結構問題。高公設比可以檢討，但推動實坪制廢公設的政策就如帶刺的玫瑰，不可忽視將會造成的嚴重後果。
帶刺的玫瑰？實坪制將造成四大嚴重後果
到底實坪制推動有那些障礙與後果？李同榮提出警告，不從公設制度檢討，貿然提出實坪制改革，聽起來迷人，但做起來如同遇到帶刺的玫瑰，勢將産生四大嚴重後遺症：
（一）想解決資訊透明化，卻反而造成資訊更不透明：表面上實坪制的目的是希望民眾真正買到室內實際坪數，讓資訊更透明，但實際上，大費周章把公設直接在產權登記上消失，反而造成不知道公設是多是少，是大是小？那些必須強制存在的公設，包括門廳、走道、車位、消防、機電所有必備的公設大小、格局、安全性、舒適感，完全混淆不清，隨建商良心而為，造成揭露資訊更不透明化，購屋者更無所適從。
（二）想解決房市虛坪糾紛，卻讓糾紛問題更形擴大：台灣的房屋公設比高是個問題，導致部分建商會有灌水現象，因此產生一些交屋糾紛也是事實，但若是因部分交屋糾紛就把公設全部刪除，往後必要公設大小、安全、舒適⋯無從檢核，造成購屋者只知道室內坪數多少，卻不知大廈的公設品質，這只會造成交屋時雙方認知的差異，導致糾紛更形擴大，全都是資訊更不透明產生的後果。
（三）想解決高房價問題，卻造成市場價格更加的混亂：要解決高房價，必須從房價結構性形成的核心因素去檢討，例如台北市因人口稠密與政府行政中心、企業總部聚集而造成房價高漲，但近年來因新北市外環線、桃機線陸續通車，交通建設促進都會不斷擴大，台北人口持續外流到新北與桃園，房價漲幅就一直在縮小，這就是很好的市場機制。
但若為解決高房價，採防堵政策，一旦公設消失，總價是市場在決定，不但影響不了房價，反而單價突然拉高，造成新制單價與舊制單價統計上與比較上的混亂，民眾只會越看越不懂，而對於指望房價下跌根本就是緣木求魚，這樣無效又有副作用的政策，何必勞師動眾、多此一舉？
（四）新舊制想一刀切，卻造成越切越難切的窘境：至於實坪制對於原有九百萬戶權狀登記問題，因為牽涉到是否全面重登？若重登就茲事體大，不但預算問題，還有巨額房屋稅收劇減問題，另外民眾資產全面縮小問題，政府絕對無法負荷，民眾也無法接受。
但若九百萬舊戶不重登，九百萬舊戶依舊面積課稅，新成屋依新面積課稅，新舊房屋稅率如何統一？難道又要更改新舊不同稅率，一體兩制？這因牽涉到登記制度大翻修，與房地合一稅的一刀切不能相同比擬，何況當前房地合一稅制也不是什麼好的治本制度，這樣的一刀切，只會造成越切越難切、越切越複雜的窘境。
政策不應因噎廢食，虛坪改革從三大層面做起，才是上策
李同榮最後表示，高委員提出實坪制目的不外乎三大層面：
（一）防止建商虛坪灌水。
（二）解決高公設比問題。
（三）讓民眾了解買到室內坪數的單價，使資訊更透明化。
既然如此，我們認同林部長針對虛坪問題提出改革政策，公設問題由公設制度規範解決，建議政府對於虛坪改革問題從三大層面著手：
（一）檢討建商虛坪灌水的現象，並提出嚴謹的制度規範。
（二）設定公設門檻，降低公設最高上限。
（三）資訊揭露更透明化，實價登錄的價格，必須揭露出不含公設的實際單價。
最後，建議政府不能因為制度管不了，就採取禁止或廢除的便宜行事措施，政府應以更積極的態度規範高公設比亂象，而不是因噎廢食，禁止或廢除了事，這才是負責任的政府。
作者為吉家網董事長、房仲公會全國聯合會榮譽理事長。
責任編輯／郭家宏
