雖說建照增量從106年開始遞增，但再看實際開工的狀況，則又是另一個景象，亦即「愈來愈多拿到建照，但遲不開工」的現象（參見圖2-6-8）。
新屋的建照宅戶數雖有大量增加，但未立即真正開工，雖說表面看來這幾年（108年以後）建照的申情宅戶數有大量增加，但未立即真正開工的比例卻愈來愈高。若再計入使照和建照的時間差（約3年）之後，假使施工進行順利，推估至少3年後，新屋供給數量才會見到增長。再者，考量這幾年缺工、搶工所造成的工期拉長，未來幾年新屋的數量將極其有限，但考量這幾年缺工、搶工所造成的工期拉長影響，估計5年內每年新屋的數量與當前相比，增加仍將極其有限，亦即近期新屋供不應求的情形仍難改善（參見圖2-6-9）。
5. 營建成本
最後，再看看房價的成本結構。基本上房屋的成本結構包括了：土地、營建原物料、勞務成本，這些要素在可建土地匱乏、全球共同追求「碳中和」的共識、和營建人力短缺的狀況下，往後也很難下跌，因此，如果以成本來考量，那麼往後房價只有持平、緩漲和暴漲的可能，除非短暫、特殊情況，否則很難期待會有下跌的空間。
房市未來怎麼走？
（1）小宅化格局大致確定。2020、2021年核發住宅類建照宅數雖然增加，但建造執照數量卻較2019年減少，這也顯示房屋面積變小的小宅化格局已經形成，也印證了房價上升和家戶人口數增加的影響，近期的統計數字也顯示，單身族爆多，當前每戶平均人口數僅2.59人，已創歷史新低。
（2）建造規格提升引發新的購屋需求，新屋占比提高。再從近期新推出預售屋的建造規格來觀察，不難發現很多新建案的建造規格較過去提升了不少，除了2020年送照的建案樓板必須符合新法規減噪（降低17分貝，達到58分貝以下）的要求外；很多危老都更改建的房屋也開始採用「更高的耐震等級」去設計、施工；社區內也有了「無障礙的順平設計」；對陽光的照射也增加了「遮蔽性的舒適」考量…，這些都「增加了居家的舒適性」，提升的新規格也將帶來了新的購屋需求。
筆者估計，在新建造規格升級的催化下，新屋占比將日漸提高；而中古屋，尤其是老舊公寓價格將日趨下跌，這也將是房市、房價分化的結果。另外，有都會熱區買房需求的民眾，若不及早下手，日後買房難度將會進一步加大。
作者介紹：胡偉良
尚禹營造董事長兼主任技師、品嘉建設關係企業創辦人
【學歷】
‧國立台灣大學土木系畢業，之後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。
‧畢業後，通過國家高考取得技師執照。
‧由公務員轉入民間部門後，先後涉足過建材、營造及投資興建領域。
【經歷】
‧新北市建照預審委員會委員
‧新北市都市更新審議委員會委員
‧台大土木文教基金會董事長
【獲獎】
‧經濟部中小企業菁英總經理獎
‧台灣營建管理協會傑出論文獎
自詡「我是打不倒的勇者，胡偉良！」，始終相信機會要靠自己爭取，堅定與毅力更是成功的基礎。
具備多年的實務經驗，加上工程、商學、經濟、法律的跨領域專業背景，提出的論述往往能夠精準針砭時局；工作之餘亦勤於筆耕，希望藉此導正年輕世代的投機心態，快速跨入房地產的領域，掌握致富良機。相關作品散見各大媒體、社群網路平台。著有《胡偉良的房產世界》、《房地產勝經2.0：良心篇》、《一生的房地產計畫》、《都市更新漫談：老屋改建的生死劫》等。
本文經授權轉載自時報出版《小資族房地產交易勝經》
責任編輯／郭家宏
