台灣絕大多數城市的房價都「偏高」，尤其是民眾的房價收入（所得）比差異極大，近期統計的平均比值為9.58，超過國際臨界點6.0，最高的台北市更高達16.22倍。
若不趁早買房，你只會愈來愈買不起
持平而論，除了房價持續走高，另一方面，居民收入增幅卻遠遠追趕不上房價漲幅。以總價1,000萬的房子為例，每年上漲3%，就是30萬元，若購房者每月有5萬元的薪資，每年調漲10%，也不過才6萬元，遠遠跟不上房價的上漲速度。此外，在絕大多數人的傳統認知裡，我國的房價「只漲不跌」，從中長期的角度來看，也確實如此。
那麼， 2023年還應該買房嗎？如果2022、2023年不買房，5年後房子會更買不起嗎？我們不妨回頭檢視影響未來5年房價走勢的幾個因素：利率、預期、庫存、供求關係、營建成本等，從中找尋答案。而嚴格說來，要回答上述問題其實並不難，關鍵還是要摸透影響未來5年房價走勢的五大核心因素：利率、預期、庫存、供求關係、和營建成本。
1. 民眾對房價的預期心理
近期的調查顯示，民眾對房價的上漲預期確實已有改變，政府的的打炒房措施固然會對民眾的炒房產生扼阻，但大家也都知道這幾年興建成本大漲，所以大多不認為預售屋房價能有太多下修的可能。
而中古屋的房價，民眾則普遍看跌，而且跌輻只會愈來愈大，有老屋待售的民眾對此最好在心理上預做準備。
2. 房貸利率
只要房貸的利率不漲到租金收益率，亦即房貸利率小於（台北2.1%；其他區域3.0%以上），民眾的購房意願就不會受到太大的影響，而依台灣當前的經濟情勢來看，雖然今年（111年）央行政策利率自3月17日至9月22日已調升2碼（0.5個百分點），重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率，分別調整為年息1.625%、2.0%及3.875%，但衡酌當前的經濟狀況，房貸基準利率調升到2.1%以上的機率應該不會太大，也就是房貸利率對民眾購屋意願的影響不致於太大。
3. 房市存量數
（1）每年的房屋增量。我國住宅數量從民國100年的814.3萬戶到民國110年的912.3萬戶（參見表2-6-1），平均年增量9.8萬戶。對照近10年的使用住宅總宅數，也同樣顯示，我們的每年住宅增長量相當穩定，大多維持在10萭戶左右，主要都來自每年的新建成屋（參見圖2-6-1、圖2-6-2）。
（2）房屋庫存。根據業者統計資料顯示，2021年7月以後，全台待售住宅從31.2萬棟，在短短半年大減近6萬棟，降至25.4萬棟，減幅逾18%，市場供應大減，造成屋主姿態升高，紛紛開高價出售。
再以新建餘屋量觀察，2011（100）年以來雖新建餘屋量穩定逐年攀升，從2.4餘萬戶，快速遞增到2016年的7.3萬戶之後即呈現穩定，2019年第四季雖續增至7.8萬戶，但從2020年第2季起，餘屋量又開始遞減，目前已經少於5萬戶，若再扣除一些需求較少的大坪數房屋後，符合當前市場需求的中小坪數格局的房子，並沒有太多的餘屋存量（圖2-6-3）。
內政部的統計資訊也顯示，僅民國99年，住宅存量稍多。去年（2021）房市轉熱，主要是房市從衰退（熊市）走向復甦（牛市），再加上通膨下的買房抗通膨心理所致。所以，從需求上來看，需求量的增加是可觀的。
4. 供求關係
（1）2016（民國105）年後，需求逐年攀升。再從房市交易量來看，2021台灣六都全年移轉棟數26.8萬棟，全年的買賣移轉棟數接近35萬棟，雙雙寫下8年新高，與前一年（2020）相比，也成長了6%之多。基本上，房市交易量從2016年墜入谷底（24.6萬棟）後，逐年回升（參見圖2-6-4）。
在新屋「需求大於供給」的情況下，不僅逐漸的消化了之前的庫存新屋，也拉升了房價。
（2）人口結構的影響。若再深入分析人口和家戶數的變動情形，可以觀察到台灣的人口數確是逐年遞減，比較顯著的轉折年份應該是從1998年開始，若考量到現今購房主力的平均年齡40歲（主力購房年齡層35～45歲、其次為30～35歲和45～50歲兩個年齡層），那麼少子化的影響最快也要到2028年（1998＋30）才會開始出現，2033年（1998＋35）才會有比較明顯的影響（參見圖2-6-5）。
（3）家戶數的增加狀況。但再考量近年來家戶數的增加狀況（原因包括：單人戶數增加、結婚件數減少、離婚件數增加），近10年來增加了超過948萬戶（9,006,580-8,057,761，每年約9.5萬戶），每年增幅達1.13%，也超過少子化下的最大人口減幅（0.7%，另詳），亦即房屋的需求量仍將呈正數的增加。從這些數據來看，我們似乎看不到未來10年房產需求減少的可能（參見表2-6-2）。
（4）新屋的供給增量平穩。再從供給上來看，從我國建照的申請情形顯示，從2020年核發住宅類建照計16萬39宅、開工13萬4,315宅，都是近10年新高；若再從近10年使用執照來觀察，可以發現從2017年開始發照的樓地板一直呈現穩定狀況（約15,000千平方公尺），亦即新建的宅數增加和每宅的面積變小，這也反應了當前的小宅化現況（參見圖2-6-6、圖2-6-7）。
雖說建照增量從106年開始遞增，但再看實際開工的狀況，則又是另一個景象，亦即「愈來愈多拿到建照，但遲不開工」的現象（參見圖2-6-8）。
新屋的建照宅戶數雖有大量增加，但未立即真正開工，雖說表面看來這幾年（108年以後）建照的申情宅戶數有大量增加，但未立即真正開工的比例卻愈來愈高。若再計入使照和建照的時間差（約3年）之後，假使施工進行順利，推估至少3年後，新屋供給數量才會見到增長。再者，考量這幾年缺工、搶工所造成的工期拉長，未來幾年新屋的數量將極其有限，但考量這幾年缺工、搶工所造成的工期拉長影響，估計5年內每年新屋的數量與當前相比，增加仍將極其有限，亦即近期新屋供不應求的情形仍難改善（參見圖2-6-9）。
5. 營建成本
最後，再看看房價的成本結構。基本上房屋的成本結構包括了：土地、營建原物料、勞務成本，這些要素在可建土地匱乏、全球共同追求「碳中和」的共識、和營建人力短缺的狀況下，往後也很難下跌，因此，如果以成本來考量，那麼往後房價只有持平、緩漲和暴漲的可能，除非短暫、特殊情況，否則很難期待會有下跌的空間。
房市未來怎麼走？
（1）小宅化格局大致確定。2020、2021年核發住宅類建照宅數雖然增加，但建造執照數量卻較2019年減少，這也顯示房屋面積變小的小宅化格局已經形成，也印證了房價上升和家戶人口數增加的影響，近期的統計數字也顯示，單身族爆多，當前每戶平均人口數僅2.59人，已創歷史新低。
（2）建造規格提升引發新的購屋需求，新屋占比提高。再從近期新推出預售屋的建造規格來觀察，不難發現很多新建案的建造規格較過去提升了不少，除了2020年送照的建案樓板必須符合新法規減噪（降低17分貝，達到58分貝以下）的要求外；很多危老都更改建的房屋也開始採用「更高的耐震等級」去設計、施工；社區內也有了「無障礙的順平設計」；對陽光的照射也增加了「遮蔽性的舒適」考量…，這些都「增加了居家的舒適性」，提升的新規格也將帶來了新的購屋需求。
筆者估計，在新建造規格升級的催化下，新屋占比將日漸提高；而中古屋，尤其是老舊公寓價格將日趨下跌，這也將是房市、房價分化的結果。另外，有都會熱區買房需求的民眾，若不及早下手，日後買房難度將會進一步加大。
作者介紹：胡偉良
尚禹營造董事長兼主任技師、品嘉建設關係企業創辦人
【學歷】
‧國立台灣大學土木系畢業，之後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。
‧畢業後，通過國家高考取得技師執照。
‧由公務員轉入民間部門後，先後涉足過建材、營造及投資興建領域。
【經歷】
‧新北市建照預審委員會委員
‧新北市都市更新審議委員會委員
‧台大土木文教基金會董事長
【獲獎】
‧經濟部中小企業菁英總經理獎
‧台灣營建管理協會傑出論文獎
自詡「我是打不倒的勇者，胡偉良！」，始終相信機會要靠自己爭取，堅定與毅力更是成功的基礎。
具備多年的實務經驗，加上工程、商學、經濟、法律的跨領域專業背景，提出的論述往往能夠精準針砭時局；工作之餘亦勤於筆耕，希望藉此導正年輕世代的投機心態，快速跨入房地產的領域，掌握致富良機。相關作品散見各大媒體、社群網路平台。著有《胡偉良的房產世界》、《房地產勝經2.0：良心篇》、《一生的房地產計畫》、《都市更新漫談：老屋改建的生死劫》等。
本文經授權轉載自時報出版《小資族房地產交易勝經》
責任編輯／郭家宏
