前面提到我們該反覆辯證那些習以為常的老觀念的適用性，買房子其實也是一個類似的問題，這在某種程度上也是「群體催眠」的一種。我們以為出於自由意志，實際上卻可能是受到文化、媒體、建商的心理暗示，掉入「群體盲從」陷阱而不自知，現代人很多不快樂都是由此「執念」而生。我相信這個心結一解，眼前多半能豁然開朗！
這個時代，自有住宅的必要性被嚴重高估。當然，如果你有能力以現金購屋，或工作穩定、將來沒打算換跑道、房貸又沒超過可支配所得三分之一，那買房子對你而言是利多於弊。但如果你不屬於這樣的族群，我勸諸位一定要冷靜思考。你可以一窩蜂地買團購美食，可以跟風買最新手機，但若只因為「大家都這麼做」，或聽信一些似是而非的觀念，因此背上20年的房貸，那就不太對了。
以下是買房子常見的理由。每個表面上都對，但背後都有前提假設或時空條件：
迷思一：擁有自己的房子才有安定感？
基本上是對的，有自己的房子就不必看房東臉色，可以隨心所欲裝潢，享有一切自主權。但問題在於：你願意為這自主權付出多少？簡單算一下，你可能會嚇到：
以總價1000萬的住宅為例。假設自備頭期款300萬、貸款700萬，用年利率2.5％、貸二十年計算，平均每個月本息攤還約37000元；但在我住的地區若用租的，每月只要15000元。二十年價差與頭期款加起來，買要比租多花828萬！雖然租房子的人有被迫搬家的風險，也不能任意在牆上釘釘子，但有828萬的差額可利用。而買的人等於多付了828萬的「安定感貼水」，實際上也只是住在一樣的房子裡。
這「安定感貼水」是否值得，見仁見智。如果心裡明白這個成本，但仍覺得要擁有自己的房子，那至少當事人知道自己在做什麼。但如果只聽到「租不如買」這類建商口號，或看到同儕都買了房子所以跟著買，那就讓人捏把冷汗了。
一般上班族，除非月薪超過10萬，否則本息攤還將是可觀的壓力。萬一景氣不好、工作出了問題，很容易就陷入走投無路的困境。此時擁有房子的「安定感」又剩多少？
迷思二：有土斯有財，買房子也是投資？
到底是有土斯有財，還是有財斯有土？這是個耐人尋味的問題！古人有這句話，是因為土地在農業社會是主要的生產資本。員外把土地租給佃農耕種、收取地租，就像現在的包租公包租婆，是好投資沒錯。但前提是員外跟包租婆自己都有房子住，額外出租的土地（或房屋）只是純粹的生財工具，而非庇護所。這是跟一般人最大的差異。
姑且不論折舊和跌價的風險，就算將來暴漲一倍，出售後你又能住哪？若想住同樣的地段，因為所有房子都漲價，最後還是得買類似的。所以只剩兩個選擇：一是去偏遠地段買便宜的房子，但得犧牲便利性和熟悉的環境；二是賣房後在原地段租屋。但如果一開始就用租的，好好理財，說不定閒錢還更多。
迷思三：房子是資產，付出的房貸終究是自己的？
自住的房子直到賣掉那天為止，都無法帶來任何收益；但你欠銀行的貸款卻會持續數十年、吃掉一大半收入。當然，背債在某種程度上也算是強迫儲蓄，有激發潛能、努力存錢的效果。但話又說回來，若真只是想強迫自己儲蓄，有不少理財工具都可以達成目的，重點是流動性比房子好太多了。萬一臨時需要用錢，變現也容易得多。
迷思四：房子當房東，租金會自己養房子？
我是從《富爸爸，窮爸爸》書中第一次知道這個概念。作者提到，如果有能力付自備款，就可以買間房子租出去，因為租金收益高於房貸支出，所以會產生正向的現金流，成為「被動收入」。這概念雖然讓人興奮，但做點功課就會發現，「租金高於房貸」的現象在台灣極為罕見。僅有少數幾種狀況有機會靠出租房子賺到所謂的「被動收入」：
1. 房子是現金買的，或是貸款很少，租金收益算起來有可能比定存要高。
3. 住宅重新裝潢，切分成許多小單位，分租給上班族或學生。
即使如此，那也得確保出租率夠高才行。台灣房市是個高效率市場，大家都玩得很精了。類似逢甲商圈這種出租率超高的地方，像劉媽媽這樣的炒手早已布局。假設你是個上班族，要玩這樣的遊戲，還是想清楚比較好。
但《富爸爸，窮爸爸》也不是都在鬼扯。在美國，因為普遍不太儲蓄，置產觀念跟華人不同。加上租金確實超過房貸不少，所以只要有自備款，買戶好的物件再出租，是不錯的投資。但你可別忘了：我們在台灣！
迷思五：居住權益等於買自己的房子？
看完上面四個迷思，你可能會想，那我們小老百姓怎麼辦？我們也有居住的權益啊！
說到「居住權益」，每天都有名嘴砲轟政府。但期待政府打房、讓房價回到大家買得起的水準，可能嗎？
其實全球大都會都有一樣的問題。以紐約來說，即使薪水不低，也沒人考慮在市區買房子，因為買了只會降低生活品質。所以上班族想要通勤方便，會租市區的房子；著重生活品質的，才去郊區買屋。堅持在都會區買房子才有「居住權益」的人，不是不對，但可能會非常辛苦。
以上五個迷思，無論你是否認同，重要的是有沒有在買屋前想過一輪，並得到一個屬於自己的答案。同樣的，不管你是迫於無奈或出於自由意志，租屋所帶來的正面價值，也同樣該想過一輪。所以接下來我想談談「只租不買」在現在這個環境下帶來的利多！
價值一：自由度
房子是「不動產」，一買下人就「動不了」。若想要更高的薪資、更好的發展，就得考慮往國外走。現在的上班族很難期待一輩子只待在台灣，想想十年前你周圍有多少人在海外工作，現在這數字又是多少？未來10年或20年呢？雖然有房子還是可以派駐外地，但問題會複雜許多。
即使只在台灣工作，如果大半薪資都用來付房貸，職場自由度也會大減。受制於房貸壓力，在職場的談判籌碼會降低，不得不忍受機車老闆或不喜歡的工作職位，甚至放棄潛在機會。若因為過早買房子而放棄未來的可能性，實在可惜。
價值二：有效降低風險
很多人把房子想成不會損壞、可以增值的永久性資產；但全球氣候變遷對建築的損害很驚人。這幾年地震、暴雨頻繁，當建築物出現裂縫時，身為房客只要確認安全就好；但房東就傷心又傷神了，有時甚至還得傷荷包。
價值三：延遲享受的力量
當人們追尋一項事物，幸福感會隨著成功的逼近逐漸升高，當真正追到手時，幸福感達到頂峰，但隨即開始反轉向下。不論是追逐愛情，追逐金錢或是名利，最耐人尋味的一段歷程，其實是即將追到卻還沒追到的這一段。如果一個人常常處於這樣的歷程，我相信他的情緒與動力都是最佳的狀態。這也是我呼籲年輕人不要急著買房子的原因，因為太早擁有房子，除了可能有財務上的壓力，也會喪失前進的動力。
價值四：金錢運用更靈活
越來越多企業傾向租用設備而非買斷。小從影印機、公務車，大到生產設備甚至波音747，目的都是讓金錢使用更靈活。買房子對一般人最大的問題，就是限制了金錢的使用自由。雖然漲價出售可以獲利，但賺到差價是多年後的事。而且人往往把未來的收益看得太大，當下擁有的價值看得太小。現在的一萬元，絕對比20年後的一萬元更有價值。
另外，人生很多機會只有一次。經濟不寬裕卻勉強購屋在某種程度上，是把小孩的教育經費、陪伴家人的旅遊經費投注在房子上。就算多年後有了錢，但花錢的機會卻過去了，豈不遺憾？
價值五：精簡輕盈的生活
我們常高估了自己需要的物品，絕大多數是「想要」而非「需要」。有自己的房子後，會更容易花錢採買物品，原本夠大的房子，幾年後就會嫌小了。租房子比較能遏止亂花錢的衝動，反正房子是身外之物，心思更容易回歸到生活的本質，而非物質。
總結來說，如果你是個暫時無力買屋，卻因此苦惱甚至憤憤不平的人，建議你一定要換個角度思考：房子本來就是「奢侈品」而非「必需品」。把它當成一個美麗的目標來追尋，在年輕時努力工作、認真投資、謹慎理財，等年長些、錢夠多的時候，再盡量用較高比例的現金購買，當做多年辛苦的慰勞品。先以通勤便利為考量租房子，或許是相對較理性的策略，畢竟背著重殼的蝸牛可能比無殼蝸牛更累。話說回來，當個枝頭上的黃鸝鳥，不是比蝸牛更輕鬆愜意嗎？
作者介紹｜張國洋Joe
現為識博管理顧問執行長、大人學共同創辦人、《大人的Small Talk》主持人，在百大上市櫃公司擔任管理講師與顧問。為了對抗雙魚座的感性，一直在努力強化理性思維與邏輯思考。相信邏輯發展能解構任何事物，並讓我們找到合宜的人生策略與方向。跟Bryan合著過三本職場／思考暢銷書，並有兩場共累積超過百萬人次觀看的TEDx演講。
作者介紹｜姚詩豪Bryan
大人學共同創辦人，同時也是企業顧問、專業講師、作家，與Podcast節目《大人的Small Talk》主持人。擅長以詼諧的表達與理性的思維來探討生活中的抉擇。文章常轉載於《商周》、《天下》、《經理人》等媒體。20歲時便致力找出職場的遊戲規則，投入15年經歷小型、中型、大型企業，並在紐約跨國企業擔任主管，擅長解析各種情境下的職場挑戰。近年來將自身經歷濃縮成職場指南，擔綱的課程廣受喜愛，學員已累積上萬人。
