別急著買房!成功人士列5點租房優勢,別成為房奴又窮又失去轉換跑道的機會

2023-01-31 11:20

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買房前務必先釐清這5大迷思,別等到被房貸壓垮才後悔。(圖/取自Pixabay)

買房前務必先釐清這5大迷思,別等到被房貸壓垮才後悔。(圖/取自Pixabay)

前面提到我們該反覆辯證那些習以為常的老觀念的適用性,買房子其實也是一個類似的問題,這在某種程度上也是「群體催眠」的一種。我們以為出於自由意志,實際上卻可能是受到文化、媒體、建商的心理暗示,掉入「群體盲從」陷阱而不自知,現代人很多不快樂都是由此「執念」而生。我相信這個心結一解,眼前多半能豁然開朗!

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這個時代,自有住宅的必要性被嚴重高估。當然,如果你有能力以現金購屋,或工作穩定、將來沒打算換跑道、房貸又沒超過可支配所得三分之一,那買房子對你而言是利多於弊。但如果你不屬於這樣的族群,我勸諸位一定要冷靜思考。你可以一窩蜂地買團購美食,可以跟風買最新手機,但若只因為「大家都這麼做」,或聽信一些似是而非的觀念,因此背上20年的房貸,那就不太對了。

以下是買房子常見的理由。每個表面上都對,但背後都有前提假設或時空條件:

迷思一:擁有自己的房子才有安定感?

基本上是對的,有自己的房子就不必看房東臉色,可以隨心所欲裝潢,享有一切自主權。但問題在於:你願意為這自主權付出多少?簡單算一下,你可能會嚇到:

以總價1000萬的住宅為例。假設自備頭期款300萬、貸款700萬,用年利率2.5%、貸二十年計算,平均每個月本息攤還約37000元;但在我住的地區若用租的,每月只要15000元。二十年價差與頭期款加起來,買要比租多花828萬!雖然租房子的人有被迫搬家的風險,也不能任意在牆上釘釘子,但有828萬的差額可利用。而買的人等於多付了828萬的「安定感貼水」,實際上也只是住在一樣的房子裡。

這「安定感貼水」是否值得,見仁見智。如果心裡明白這個成本,但仍覺得要擁有自己的房子,那至少當事人知道自己在做什麼。但如果只聽到「租不如買」這類建商口號,或看到同儕都買了房子所以跟著買,那就讓人捏把冷汗了。

一般上班族,除非月薪超過10萬,否則本息攤還將是可觀的壓力。萬一景氣不好、工作出了問題,很容易就陷入走投無路的困境。此時擁有房子的「安定感」又剩多少?

迷思二:有土斯有財,買房子也是投資?

到底是有土斯有財,還是有財斯有土?這是個耐人尋味的問題!古人有這句話,是因為土地在農業社會是主要的生產資本。員外把土地租給佃農耕種、收取地租,就像現在的包租公包租婆,是好投資沒錯。但前提是員外跟包租婆自己都有房子住,額外出租的土地(或房屋)只是純粹的生財工具,而非庇護所。這是跟一般人最大的差異。

或許你會說:我將來可以賣房子,賺取上漲的差價!

姑且不論折舊和跌價的風險,就算將來暴漲一倍,出售後你又能住哪?若想住同樣的地段,因為所有房子都漲價,最後還是得買類似的。所以只剩兩個選擇:一是去偏遠地段買便宜的房子,但得犧牲便利性和熟悉的環境;二是賣房後在原地段租屋。但如果一開始就用租的,好好理財,說不定閒錢還更多。

迷思三:房子是資產,付出的房貸終究是自己的?

在會計學上,房子是資產沒錯,但在心理學上,房子絕對是負債。

自住的房子直到賣掉那天為止,都無法帶來任何收益;但你欠銀行的貸款卻會持續數十年、吃掉一大半收入。當然,背債在某種程度上也算是強迫儲蓄,有激發潛能、努力存錢的效果。但話又說回來,若真只是想強迫自己儲蓄,有不少理財工具都可以達成目的,重點是流動性比房子好太多了。萬一臨時需要用錢,變現也容易得多。

迷思四:房子當房東,租金會自己養房子?

我是從《富爸爸,窮爸爸》書中第一次知道這個概念。作者提到,如果有能力付自備款,就可以買間房子租出去,因為租金收益高於房貸支出,所以會產生正向的現金流,成為「被動收入」。這概念雖然讓人興奮,但做點功課就會發現,「租金高於房貸」的現象在台灣極為罕見。僅有少數幾種狀況有機會靠出租房子賺到所謂的「被動收入」:

1. 房子是現金買的,或是貸款很少,租金收益算起來有可能比定存要高。

2. 租黃金店面。

3. 住宅重新裝潢,切分成許多小單位,分租給上班族或學生。

即使如此,那也得確保出租率夠高才行。台灣房市是個高效率市場,大家都玩得很精了。類似逢甲商圈這種出租率超高的地方,像劉媽媽這樣的炒手早已布局。假設你是個上班族,要玩這樣的遊戲,還是想清楚比較好。

但《富爸爸,窮爸爸》也不是都在鬼扯。在美國,因為普遍不太儲蓄,置產觀念跟華人不同。加上租金確實超過房貸不少,所以只要有自備款,買戶好的物件再出租,是不錯的投資。但你可別忘了:我們在台灣!

迷思五:居住權益等於買自己的房子?

看完上面四個迷思,你可能會想,那我們小老百姓怎麼辦?我們也有居住的權益啊!

說到「居住權益」,每天都有名嘴砲轟政府。但期待政府打房、讓房價回到大家買得起的水準,可能嗎?

其實全球大都會都有一樣的問題。以紐約來說,即使薪水不低,也沒人考慮在市區買房子,因為買了只會降低生活品質。所以上班族想要通勤方便,會租市區的房子;著重生活品質的,才去郊區買屋。堅持在都會區買房子才有「居住權益」的人,不是不對,但可能會非常辛苦。

以上五個迷思,無論你是否認同,重要的是有沒有在買屋前想過一輪,並得到一個屬於自己的答案。同樣的,不管你是迫於無奈或出於自由意志,租屋所帶來的正面價值,也同樣該想過一輪。所以接下來我想談談「只租不買」在現在這個環境下帶來的利多!

價值一:自由度

房子是「不動產」,一買下人就「動不了」。若想要更高的薪資、更好的發展,就得考慮往國外走。現在的上班族很難期待一輩子只待在台灣,想想十年前你周圍有多少人在海外工作,現在這數字又是多少?未來10年或20年呢?雖然有房子還是可以派駐外地,但問題會複雜許多。

即使只在台灣工作,如果大半薪資都用來付房貸,職場自由度也會大減。受制於房貸壓力,在職場的談判籌碼會降低,不得不忍受機車老闆或不喜歡的工作職位,甚至放棄潛在機會。若因為過早買房子而放棄未來的可能性,實在可惜。

價值二:有效降低風險

很多人把房子想成不會損壞、可以增值的永久性資產;但全球氣候變遷對建築的損害很驚人。這幾年地震、暴雨頻繁,當建築物出現裂縫時,身為房客只要確認安全就好;但房東就傷心又傷神了,有時甚至還得傷荷包。

居住環境也是個風險。不管事前再怎麼研究,都無法保證周遭環境如何。像遇到惡鄰居或地下工廠,租屋者碰到的話最多搬走;但對屋主來說,將是一個棘手的問題。

價值三:延遲享受的力量

當人們追尋一項事物,幸福感會隨著成功的逼近逐漸升高,當真正追到手時,幸福感達到頂峰,但隨即開始反轉向下。不論是追逐愛情,追逐金錢或是名利,最耐人尋味的一段歷程,其實是即將追到卻還沒追到的這一段。如果一個人常常處於這樣的歷程,我相信他的情緒與動力都是最佳的狀態。這也是我呼籲年輕人不要急著買房子的原因,因為太早擁有房子,除了可能有財務上的壓力,也會喪失前進的動力。

價值四:金錢運用更靈活

越來越多企業傾向租用設備而非買斷。小從影印機、公務車,大到生產設備甚至波音747,目的都是讓金錢使用更靈活。買房子對一般人最大的問題,就是限制了金錢的使用自由。雖然漲價出售可以獲利,但賺到差價是多年後的事。而且人往往把未來的收益看得太大,當下擁有的價值看得太小。現在的一萬元,絕對比20年後的一萬元更有價值。

另外,人生很多機會只有一次。經濟不寬裕卻勉強購屋在某種程度上,是把小孩的教育經費、陪伴家人的旅遊經費投注在房子上。就算多年後有了錢,但花錢的機會卻過去了,豈不遺憾?

價值五:精簡輕盈的生活

我們常高估了自己需要的物品,絕大多數是「想要」而非「需要」。有自己的房子後,會更容易花錢採買物品,原本夠大的房子,幾年後就會嫌小了。租房子比較能遏止亂花錢的衝動,反正房子是身外之物,心思更容易回歸到生活的本質,而非物質。

總結來說,如果你是個暫時無力買屋,卻因此苦惱甚至憤憤不平的人,建議你一定要換個角度思考:房子本來就是「奢侈品」而非「必需品」。把它當成一個美麗的目標來追尋,在年輕時努力工作、認真投資、謹慎理財,等年長些、錢夠多的時候,再盡量用較高比例的現金購買,當做多年辛苦的慰勞品。先以通勤便利為考量租房子,或許是相對較理性的策略,畢竟背著重殼的蝸牛可能比無殼蝸牛更累。話說回來,當個枝頭上的黃鸝鳥,不是比蝸牛更輕鬆愜意嗎?

作者介紹|張國洋Joe

現為識博管理顧問執行長、大人學共同創辦人、《大人的Small Talk》主持人,在百大上市櫃公司擔任管理講師與顧問。為了對抗雙魚座的感性,一直在努力強化理性思維與邏輯思考。相信邏輯發展能解構任何事物,並讓我們找到合宜的人生策略與方向。跟Bryan合著過三本職場/思考暢銷書,並有兩場共累積超過百萬人次觀看的TEDx演講。

作者介紹|姚詩豪Bryan

大人學共同創辦人,同時也是企業顧問、專業講師、作家,與Podcast節目《大人的Small Talk》主持人。擅長以詼諧的表達與理性的思維來探討生活中的抉擇。文章常轉載於《商周》、《天下》、《經理人》等媒體。20歲時便致力找出職場的遊戲規則,投入15年經歷小型、中型、大型企業,並在紐約跨國企業擔任主管,擅長解析各種情境下的職場挑戰。近年來將自身經歷濃縮成職場指南,擔綱的課程廣受喜愛,學員已累積上萬人。

本文經授權轉載自時報出版《大人學選擇:成熟大人的獨立思考術》(原標題:買房子與租房子的兩難)

責任編輯/梁溶珈

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