擁有32年歷史的西華飯店於2月15日正式熄燈，依據危老重建條例改建為酒店式豪宅，並成為民生東路上的第一豪宅指標。
房產趨勢專家李同榮預警，知名飯店及舊商場丶陸續趁著危老及都更獎勵便利性，大舉投入重建行列，預期三丶五年後豪宅及A級商辦將有爆量疑慮，勢必會對未來市場産生供過於求的負面影響，李同榮同時對未來市場提出四大隱憂。
數年後，台北市A級商辦與高級豪宅將面臨供給過剩的風險與衝擊
李同榮指出，繼六福客棧、誠品敦南丶京華城丶國賓飯店丶神旺飯店、台塑舊商辦丶陸陸續續尚有多家同性質舊商辦或飯店想要搭危老末班車與都市更新修正條例的優惠獎勵，提出重建計劃，改建為數不少的A級商辦與高級豪宅，光是京華城重建為19層A辦，就有約2.7萬坪供給量；台塑大樓重提的都更計劃也約有5.8萬坪，將供給前面兩楝22層A級商辦，後面一棟22層豪宅；誠品改建為28層A級商辦至少有2萬坪，而未來整個A級商辦與豪宅市場陸續將有大小都更案超過數十萬坪以上的大量釋出，這將對市場產生供給過剩的風險與衝擊。
舊大樓丶老飯店積極重建，暫時供需會吃緊，市場雖短多丶但卻有長空隱憂
李同榮進一步指出，除了上述重建標的外，目前正積極推動都更中的有十幾棟大樓，包括新光產險大樓、聯邦銀行松江大樓、國泰襄陽大樓、中華票券大樓、國泰建設大樓、 國泰環宇大樓、國泰世華銀行大樓、合庫通寶大樓、上海商銀總部、富邦產險總部大樓、 國泰一號中華大樓、國泰世華敦北大樓等，短期間將因這些大樓暫時退出，而造成市場短期供給吃緊，但長期將因改建後的爆量而造成供給過剩的隱憂，對數年後商辦及豪宅市場將是一場嚴峻的考驗。
李同榮分析，歸納近年A級商辦市場搶手原因有三：
（一）A辦品牌效應：「南山廣場」落成後幾乎滿租的帶動下，每坪租金直越4500元水平，成為A辦追求的標竿，進駐A辦對企業品牌加值效應與誘因，帶動A級商辦需求與租金節節攀升。
（二）台商大舉回流：台商回流及海外資金大赦回流，企業界購置總部需求殷切，在A辦供給量不足情況下，帶動A辦的售價水漲船高。
（三）人壽保險資金大舉挹注：2008金融海嘯後，由於台灣商辦市場持續低迷，部分人壽資金出走到國外購置商辦，但卻遭受到大量匯率損失，近年人壽資金回流，且金管會於2013年以後，對壽險業者的不動產投資報酬率的門檻限制逐年降低，因此帶動壽險資金積極投入商用不動產投資。
一窩蜂改建豪宅，數年後巿場將嘗受供給過剩與價格競爭的苦果
李同榮進一步分析，台灣在七丶八年前大陸來台旅遊人數激增，飯店業蓬勃發展，台北市一些舊商辦紛紛改為商務旅館，而近幾年來受大陸來台旅遊大幅限制與新冠疫情肆虐影響，台北市舊飯店業紛紛都更改建為A辦或豪宅，不能都更的舊商旅又紛紛改為共享商務中心，目前舊商辦丶舊飯店可以都更的標的又一窩蜂改建為豪宅市場，業者純粹著重在總銷售價的利益考量，卻忽略了數年後市場的供需問題。
近年來台北市因課徵囤房稅與豪宅稅的關係，影響了有錢人儲屋的意願。上一波房價反轉止跌後，全台各都成屋平均房價都早已超越上波2014年高點，而台北市成屋平均價於2021年Q4最後一季才達66.51萬/坪，正式超越上波高點65.7萬/坪，但唯獨豪宅市場的單價尚未回到原來高點，餘屋尚在慢慢消化中，可見台北市大量的大樓重建，業者要想於改建後在豪宅市場上獲利，可能要面對供給過剩的競爭與挑戰，倒是中南部的豪宅市場因與台北相較價差甚大，近兩年尚有表現空間。
三丶五年後，A級商辦與豪宅市場將面對四大隱憂
李同榮最後指出示警，綜觀目前市場上大樓重建的重要標的，大都是單一所有權，省掉整合的時間與困難，重建的速度越來越快，預計三丶五年後，A級商辦與豪宅將會爆量並同時面對市場的四大隱憂：
（一）A級商辦供給過多，導致售價與租金將同步下滑。
（二）B級丶C級商辦將被A辦排擠，而導致空置率大幅增加，不能都更四十年以上老舊商辦，將會不值錢。
（三）舊豪宅將被新豪宅過度推量排擠，而導致降價求售。
（四）整體豪宅市場供給過多，售價不如預期，套牢的會是開發商與盲目投資者。
作者為吉家網董事長、房仲公會全國聯合會榮譽理事長。 （相關報導： 「商務飯店沒未來！」西華熄燈背後盤算：改建豪宅獲利150億，飯店開20年都賺不到 ｜ 更多文章 ）
責任編輯／郭家宏
