買賣二手預售屋要小心!少了一個步驟,恐犯刑法還會被追稅

2022-03-12 07:50

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無論買方還是賣方,千萬不要以身試法,將自己置於風險之中。(示意圖 / Pexels)

無論買方還是賣方,千萬不要以身試法,將自己置於風險之中。(示意圖 / Pexels)

2021年12月,內政部為了抑制房價哄抬等亂象,通過5項打炒房措施草案,包含:限制預售屋換約轉售、禁止炒作行為、預售屋解約需申報、管制私法人購屋、建立檢舉獎金機制,市場上不少投資客怕「噩夢成真」,趕緊忙著找下一手買方解套。

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在這樣的狀況下,市場出現不少「二手預售屋」。而老王就是看上了一間賣方自售的預售屋,雙方對於價格也有共識,但賣方卻要求老王一同至建商處換約後,直接將價差匯入其戶頭,雙方不再另外簽訂「權利讓渡契約」等文件。這樣的做法,對於雙方來說會有什麼風險?

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏解釋,目前實務操作上,買二手預售屋的流程是:假設甲跟建商購買預售屋,總價1,000萬元,後來甲以1,200萬元將該預售屋出售給乙,此時,甲、乙、建商三方應共同會面進行換約,將甲原先跟建商簽訂的預售屋買賣契約上之購屋人換成乙方的名字。

不過,此時的預售屋買賣契約仍是登記1,000萬元,因為對建商來說,他仍是收受一樣的價金,甲、乙雙方的交易與建商並無關聯;而甲、乙雙方則應另外簽訂權利讓渡契約,將實際的交易價格1,200萬元載明在該契約上。

完成交易後,甲方應以權利讓渡契約與預售屋買賣契約上的價差200萬元進行申報,繳納最高45%稅率的房地合一稅;而乙方在日後出售時,則可以用權利讓渡契約上載明的1,200萬元當作購屋成本,依持有年限申報房地合一稅。

(延伸閱讀:買預售屋,最常遇到這5大糾紛!不想被建商佔便宜,簽約前最好睜大眼睛

沒簽權利讓渡契約 未來出售獲利要繳更多稅

若是老王與賣方採用私底下交易的方式,而未簽訂權利讓渡契約,正業地政士聯合事務所所長鄭文在分析,這對於老王,也就是買方來說,其實相當不利,因為老王在日後出售房屋時,就會遇到無法證明購屋成本的問題。

現行的房地合一稅,計算公式為:「課稅基礎=房地收入-成本-費用-土地漲價總數額」。先不管費用和土地漲價總數額,簡單來說,就是用賣出的價格減去買進時的價格當作稅基。

以上述的例子來看,若乙方過了數年,以1,500萬元出售該房屋,在無法證明取得成本為1,200萬元的狀況下,國稅局會認定預售屋買賣契約上的1,000萬元為乙方的取得成本,所以乙方出售的價差就會高達500萬元。

但若買賣雙方有簽訂權利讓渡契約,則乙方就可以提出成本為1,200萬元的證據,價差即為300萬元,屆時房地合一稅的金額將大幅降低。

(延伸閱讀:買方追價無力、熱錢開始外逃,專家解析俄烏戰火不利台灣房市的三大關鍵

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