房子是我們每個人一生最高額的消費，動輒數百萬甚至千萬上億，但不動產交易的資訊不對稱性極高，我們可能只在屋內看了十幾分鐘，之後卻要在裡面住八年、十年甚至一輩子，因此在看房的時候，除了「格局」、「裝潢」、「屋況」等室內肉眼可見的狀態外，還有其他東西，是你應該要求房仲提供給你的資訊，甚至有些房仲並沒有遵照應該有的流程充分告知房屋的資訊，以致後續產生許多的不動產糾紛，以下列出幾項，看房時房仲絕對要告訴你的事情與態樣！如果沒有充分告知，是可以依法提出告訴請求賠償。
產權是否完整
土地持份完整且無被佔用或佔用他人的狀況。
土地持分不只是本戶坐落地號，有些公設或社區共同持分也是不可以被忽略的。仲介在銷售之前必須製作產權調查，對照社區其他戶是否與本戶土地持分相同，無短少情況。筆者曾經遇過銀行法拍漏拍社區共同持分的情況也有家族劃分財產不均以致某戶土地短少等情況。
至於占用的情況則是因為常有違建佔用、或是地界劃定不清發生佔用的情形。這類也是仲介必須要擔負起告知的義務。若是交屋後才發現，是可以請求仲介與前屋主賠償損失並排除佔用。
建物專有面積為全部，且公設持分無佔用或異常
建物專有面積也就是室內使用的部分，一定是必須全部移轉，而非部分或持分。若建物有多名所有權人必須確認是所有持分者都同意出售，並配合移轉。
公設的部分，早期常有地下室的持分被一樓佔用，或是被地主、建商佔用，此類情況對於買戶來說等於買到的公設你在繳稅但別人在使用，必須清楚告知有權利受損的情況。
違建說明
哪裡是違建？
簡單來說違建就是沒有依照建築規定使用的建物，通常只要比對建物測量成果圖便能大致判斷出來，中古屋常見的違建情況如頂樓加蓋、陽台外推、露台外推、夾層屋、騎樓外推、法定空地加蓋等等，內政部也有規定在銷售時只能寫權狀面積而不能寫使用XX坪，違建是歷史共業而非真正的權利，是有被拆除或被其他戶主張收益的可能，所以一定要清楚告知。
違建何時興建？
在中古屋市場幾乎90%以上的房子都會有大小範圍不等的違建，而違建的興建時間也決定法規上目前處理的方式，我們以台北市舉例，通常以四個時間點區分
新違建：民國84年1月1號後產生的違建。原則上即報即拆沒得商量。
既存違建：民國53年1月1號至民國83年12月31號中產生的違建。既存違建一般來說會拍照列管，有些人還會繳房屋稅，台北市通常還會輔佐農推會那邊的空拍圖做違建時間確認，但違建終究是違建，目前緩拆的情況也不知道何時會改變，且近幾年在市長柯文哲的政策下，有違反公共安全疑慮的違建還是有被拆除，因此既存違建並不是免死金牌。
舊有違建：民國52年12月31號前即存在的違建。政府基本上沒在管。
老舊房屋：民國35年10月1號前，當時的台北市區域及改制直轄市都市計畫公布之前(新納入文山、南港、士林、內湖、北投)已存在的違建。
是否曾有報拆紀錄：在各地的建管處網頁都會有違建查詢的部分，只要有地址都可以做查詢。有報拆紀錄且尚未結案，就表示一定會再來查核，有可能你接手之後就被查，要求恢復原狀。
是否為違規使用
工業區做住宅使用：現行市場上如果土地使用分區為OO工業區之建案，幾乎全部都是違法使用，這種建案通常單價都會比附近便宜，且因為規避法規幾乎都是毛胚交屋，因此後續自己裝修成住宅也會是屬於違法二次施工。
商業區做住宅使用：商業住宅在市場上不一定全部都是違建，主要的判斷還是看使照上本戶所在樓層有沒有「集合住宅」的字樣，有些坐落在商業區的建築，是可以部分樓層作為住宅使用的，如下圖，12樓以上都是寫「集合住宅」，而非其他樓層的「一般事務所。」
無法登記成住宅的商業區最知名的案例就是之前大直區大灣北段明水路一帶，雖然後續可能可以透過繳納罰金解套，目前市政府有說其他區域都不會比照辦理。
仲介在銷售的時候，一定要提供使用執照的用途給買方，如果你想知道土地的使用分區，只要上台北市的都發局，或是新北市城鄉局調都市計畫圖，就可以了解，如果住家位在住宅用地就不用擔心。
瑕疵建築
海砂屋(氯離子偏高)：海砂屋是中古屋市場的俗稱，一般來說會用氯離子數值來判斷，只是因為氯離子數值並非肉眼可判斷，通常數值過高的房子容易會有鋼筋裸露的問題或水泥像洋蔥般層層剝落的情況，此為可以簡易的判斷法，若有疑慮建議可以購買前跟仲介或屋主協商做檢測。
輻射屋：根據行政院原子能委員會官網資料表示，截至目前協會的偵測及評估結果，所有已發現的放射性汙染建築物(輻射屋)均為民國71至73年建照之建物，其使用執照核發日期在71年11月至75年1月間，如有疑慮購買前可以跟仲介或者屋主協商做檢測或請屋主提供檢測證明。而現在的新房子之鋼筋在出廠時鋼筋便會提供無輻射證明所以更不用擔心。
傾斜屋：一般來說嚴重頃斜的房子大部分人一進屋變會有明顯的不適感，或者可請房仲業者帶水平儀進行評估，有傾斜的房子從外觀側面上也是肉眼可以發覺的
滲漏水：凡走過必留下痕跡，非重新整修的屋況下如有任何發黃或水漬則必要多注意，如果是裝潢包起來的天花板或牆壁可以的話也建議要看看裡面牆壁的情況
瑕疵建築，不只是房子有問題，更重要是貸款會有很大問題。未來轉售也會有相當的難度。
嫌惡設施
一般嫌惡設施肉眼可見：簡單來說在住家附近會令人感到不悅的設施都可以稱之，如加油站、瓦斯槽、高價道、高壓電塔、垃圾場、鐵道、神壇、宮廟等等
有些福地不明顯：這常發生在一些遠看高山綠景或者鄰近山區的建案上，例如信義區崇德街，而最知名的糾紛案例就是周杰倫媽媽在淡水購屋的新聞，即交屋後發現附近的綠地裡有福地。
基地台、變電站、社區變電箱等可被偽裝；此類的偽裝通常非常隱密，建議可以詢問左鄰右舍或者請房仲人員協助調查
凶宅
直接凶宅：指的就是買賣標的物是否曾有凶宅的情況，屋況說明書裡屋主也會有勾選是否發生過，且房仲也有調查之義務，如果買了以後發現有凶宅則屬重大瑕疵，可以主張無條件解約。
間接凶宅：指的是同棟或同梯間是否曾有凶宅情況的發生。建議在合約書上押屋主保證本戶同棟住戶從未發生過非自然身故情形，否則得無條件解除契約，並由賣方與仲介負擔相關過戶、代書費用。
除了上述的這些問題之外，一定要仔細看委託仲介銷售時的標的物現況說明書，裡面會有更多關於房子的細節如果發現實際與銷售的標的物現況說明書不同，都可以要求仲介或屋主負起責任。
作者介紹│百億房產教練RENBA
信義房屋區TOP1&千萬經紀人，27歲當店長，30歲轉任知名建商業務主管，為業界最年輕建設業主管，銷售個案多次榮獲全台銷售冠軍，唯一代銷+仲介銷售雙冠王，累計成交金額超過百億元。蘋果地產家專欄作家、曾任批踢踢房地產版版主。
責任編輯/潘渝霈
