我們想讓你知道：在外租屋，挑房子和挑房東一樣重要。資深房東、律師蔡志雄建議四種方法，讓你可以輕鬆分辨房東為人，避開有法律陷阱的條款、找到最適合的住處。
「租房子，除了要挑好房子，也要挑對好房東」我想，資深的房客一定會深表贊同。一定要房子對了，人也對了，住起來才舒服，否則，光只有漂亮的房子，如果房東人怪怪的，那住起來也不會舒服。所以租房子不光只是「挑房子」，也要「挑人」，一定要知道避開惡房東的方法。
除非像張淑晶是惡房東經過媒體大幅報導，廣為人知，連很多人沒租屋碰過張淑晶也知道怎麼回事之外，大部分房客在找房子時，跟房東都是初次見面，那要如何判斷房東是好是壞呢？其實，有一定的跡象可以判斷。
房東誠不誠實？
好房東，誠信是必要的，房東可不是收租金就好，以後還要負責出租房屋的修繕，所以一定要找到有誠信的房東，日後才會善盡義務跟責任。
如果租屋廣告的照片很漂亮，一到現場看到的卻是很糟糕的房子，根本跟刊登的照片不一樣，很顯然這樣的房東是不誠實的，連照片都想騙人，如何期待會是一個好房東呢？碰到這樣的房東二話不說，掉頭就走，「天涯何處無芳草，何必單戀一枝花」呢！
但也不是房子跟照片不符的房東通通都是騙人的，也許房東只是比較節儉而已。
市場上有很多房東不只有一間房子在出租，或者應該說，通常房東不會只有一間房子在出租而已，所以當有二間以上的空屋，刊登二筆租屋廣告就要收二筆錢，餘此類推。所以有的房東為了省錢，有好幾個物件出租卻只選擇刊登其中一筆，當刊登廣告的那間租出去了，因為期限還沒到，房東也不會下架，這時候房東就會說：「啊，抱歉，那間已經租出去了，你要不要看別間」。
原則上既然都是同一個房東的物件，「屋如其人」，別間應該不會跟照片刊登的那間品質相差太遠，那這就很單純，只是房東為了省刊登費，但如果刊登廣告的那間房子像天堂，別間一看居然像地獄那種的，那就是碰到不老實的房東了，腳底抹油快逃吧！
當然租屋平臺禁止刊登一則廣告帶看很多間，但實際上還是有房東這樣做，所以這只是描述市場上的確有這樣的行為，並不是鼓勵房東這樣做喔！對房客而言，還是一則廣告就帶看那一間，一清二楚，也才不會在租屋一開始就引起房客的誤解跟不信任。
另外像租屋平臺一次可以刊登15張照片，如果房東打算出租的房子很棒很讚會怎麼做？當然是從大廳、走道、房間、廁所，把每個細節都拍得清清楚楚，讓房客看到照片，彷彿親臨現場一樣，照片跟現場相似度越高，越能縮短房客做決定的時間，也是節省房東的時間。
可偏偏租屋平臺上有些廣告，有的連一張照片都沒有，有的只有幾張少的可憐的照片，而且畫質不清，更經典的是只放上周邊學校啦、公車站牌啦、大賣場的照片，可是房子本身的照片要嘛沒有，不然就是很少。
奇怪，為什麼明明房子要出租卻又沒有房子的照片？開個玩笑說，就是房子不能看才不拍給你看啊！
要知道以出租的模式跟順序來說，通常房客先看到的是房子的照片而不是房子，一定是房客看到照片覺得不錯，才會跟房東約時間看，如果房子很美，拍的照片很糟糕，那房客約看的機率會降低，更何況如果連房子本身的照片都沒有，那房客約看的機率更是微乎其微了。
撇開房東真的是不懂刊登的技巧不談，明明有空間可以放照片，為什麼不通通放上畫質清晰的照片，連屋況都不敢讓別人看，不覺得這其中有鬼嗎？
租約給不給看？
如果是公平合理的租約，那就沒什麼是見不了人的，房東允許房客事先把合約看清楚也是應該的，政府的租約版本還進一步要求必須有三天合約審閱期。
但有房東可不是這樣，要求房客看租約前必須先付訂金，或者跟房客說先簽完租約才能看。
付訂金才能看租約？那萬一房客看完租約發現有問題不簽，訂金可就要被房東沒收了！而且這種要求先付訂金才能看的租約本身發生問題的機會本來就很大，訂金付了究竟要不要簽約也會讓房客變得進退兩難，根本是挖陷阱讓房客跳，一定要小心。
至於簽完租約才能看那又更離譜了，都已經簽完了，就算之後再看租約發現問題那還有什麼意義。
我的本業是律師，我記得有一回有位當事人拿了一份契約來諮詢，契約影本上頭貼了好多顏色的便條紙，還做了好多註記。當事人一坐下來就滔滔不絕跟我陳述這份契約的問題，講的頭頭是道，於是我問當事人：「既然契約問題這麼多，你當初怎麼會簽名呢？」當事人回我：「那時候簽約前完全沒看，這些問題都是簽完約之後努力做功課才發現的。」暈倒！白紙黑字的契約都簽名了還有什麼好講的。
所以啊，房東要求房客先簽名才能看契約，這根本是要人誤上賊船，連想跳船也來不及了，千萬不能答應。
規定公不公平？
房東跟房客之間，就靠一份租約來規範彼此的權利義務，而租約內容，會有偏向房東較有利的版本，也會有偏向房客有利的版本。
通常政府的租約範本，或是崔媽媽基金會的租約，會比較有利於房客，但往往房東拿出來的版本，常理來說會比較偏向對於房東自己有利，所以房客在還沒有簽約之前，一定要好好檢視每個條文是否公平。
比如說，如果房客提早終止租約，要賠償房東一個月租金，那麼換成是房東提早終止租約，也應該要賠償房客1個月租金，這樣就很公平。如果規定房客提早終止租約要賠償2個月租金，而房東可以隨時終止租約而且通通都不用賠償，那顯然就非常不公平了。
還有像那種規定一大堆，動不動就這個弄壞賠5萬，那個弄壞賠10萬，用高額賠償金胡亂懲罰的，或者是一度電收費超過7元以上的，就要特別小心。
倒不是說弄壞東西可以不用賠償，但是金額要公平合理，而且應該計算折舊。畢竟房客住進去時很多都是早就用過是屬於中古的物品，東西使用久了本來就會自然耗損，就算真的是房客弄壞了，也沒道理要房客賠一個全新的，更何況如果賠償金額甚至超過正常行情好幾倍，那就更誇張了！
雖然違約金過高日後有爭議時可以請求法官酌減，但牽涉訴訟不但花時間還勞民傷財，事先避開有爭議的租約，連簽都不要簽才是上上之策。
電費也是一樣，安裝電表由使用者付費最公平，但是收費金額要合理。雖然台電計費會隨著使用總度數越高將每度收費標準提高，但是每度電最高收費也只有6塊多，如果房東收費超過7元甚至還更高，那顯然連電費都要賺一筆。通常分租套房一度電大多數是以一度5元計費，所以如果房東收電費超過標準的，應該再去找找計費比較合理的物件。
另外，房客付租金給房東這是天經地義，東西壞掉了需要修繕由房東負責這也是天經地義，如果房東的租約把所有修繕責任通通規定都由房客負責，這就顯然有失公平了。
要注意，法律規定除非有特別約定或習慣之外，應該要由房東負起修繕責任，換言之，也可以特別約定由房客自己負修繕責任，所以如果房東在租約裡撇清所有修繕責任，全部通通由房客負責，結果房客竟然還簽名同意，那就真的沒辦法要房東負修繕責任了，這個一定要特別當心。
對人尊不尊重？
如果講到房客最討厭的事情，像是房東亂漲租金，東西壞了房東不修一直名列前茅，另外還有一件排名應該也很前面，那就是租約到期前幾天房東一直帶人進來看房子。
房東這樣做，無非是想要趕快找到下一個承租的人，縮短閒置期，但是房客在租約到期前幾天，正在打包準備搬家。你搬過家吧！有時候亂的跟戰場一樣，讓別人看見亂不好意思的，房客這時候當然不希望房東帶人來看房子。
不過找房子時的心態又不一樣了，當房東說房客目前還住在裡面，打算找房子的人會跟房東要求說：「可不可以請房客開門，只要5分鐘，讓我看一下就好」，到底答應的房東好？還是不答應的房東好呢？
不答應的房東看起來好像很難配合，答應的房東讓找房子的人馬上可以看到房子多好！是這樣子嗎？
千萬要小心啊，任何事情都要易地而處替對方想一想，今日找房子的人就是明日的房客，房客租約還沒到期還住在裡面，會答應帶看的房東，顯然很不尊重人。可以先看到房子不要覺得很方便很開心，等到自己日後住進去了，這位房東在租約到期前，同樣也會要求房客開個門，只要5分鐘讓別人看一下。
所以下次去看房子注意一下，裡頭還住著人的，顯然這位房東很不尊重人，要當心將來歷史重演啊！
想一想，換做是你住裡面想讓別人看嗎？等房客搬走才帶看的，才是尊重房客的好房東。
作者/蔡志雄
本文摘自《租事順利：從挑屋、簽約到和平分手，房東與房客都要懂的租屋金律》，未經同意不得轉載
責任編輯/周岐原
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