2023年5月15日，內政部長在三三會演講時，特別提到「現代的年輕人買不起房子，不是真的買不起，而是沒有規劃」。執掌國家房市政策的部長認為年輕人買不起房子是要看買在哪裡，進一步說明年輕人要買房，應從地點跟區段規劃著手，才能降低負擔。部長的說法引發許多爭論，網路留言包括「年輕人自己不爭氣，難到要怪主掌房市政策的部長嗎？」、「不是年青人不規劃，是根本跟不上房價亂上漲的速度」、「年輕人要在那裡買房？」…。是啊！年輕人到底要在那裡買房，才是懂得購屋規劃的青年?
大人認為年輕人買房沒有規劃，實則太小看當前年輕人對買房的智慧與認知了。事實上，國內房價偏高，大多數以薪資生活的國人均無力購屋，說明政府房市政策的失當，導致人民沒有能力購置自己的房子的事實，而當政府無法適當解決人民的居住問題，而必須由人民付出更大的代價來求得容身之地時，試問「年輕人不是沒有錢買房」是真的嗎？房市政策者真的能苦人民所苦？真的可以體會國人住者無其屋的困擾？年輕人無法買房真的是因為不懂得購屋規劃嗎？
「年輕人買不起房是因為不懂購屋規劃」，大哉，斯言也，只是，大人寃枉啊！我瞭解國內房市變化，也懂得如何規劃，我只是沒有錢買房…。
年輕人不懂買房規劃嗎
2023年5月，主管國內房市政策的內政部長認為，國內的年輕人不是沒有錢買房，而是不會規劃，然而，年輕人是否不懂買房規劃，這可分為下列幾點來做說明。
年輕人智商高且樂於買房
2022年12月27日，芬蘭智力測驗機構《Wiqtcom》公布全球參與智商排名的108個國家中，台灣高居第一，第2名是日本112.69分，第3名則是匈牙利的111.42分；另外4到10名依序為南韓、伊朗、香港、塞爾維亞、義大利、越南、芬蘭。即使《Wiqtcom》在總結2022年全球智力排行中，日本以平均112.42分超過台灣奪冠，但都可以說明台灣現代的年輕人應有足夠的智力與能力，並有足夠的資訊與技術，足以克服購屋規劃所可能面臨的各種問題，顯然部長對年輕人不懂購屋規劃的認知與國際機構的研究報告大異其趣。
事實上，台灣房價不合理的高漲是年輕人無法購屋的主要原因，只是面對房價愈來愈高，年輕人難以購屋，而「大人們」卻以年輕人不懂規劃來做為政府房市政策不當的推託之詞；然而，房價不當高漲，薪資所得增加永遠趕不上房價漲幅，試問過去的「購屋333法則」為何已不適用，「3331法則」亦不符合購屋者的需求；事實上，在房價高漲所得卻是增加有限的現代社會，年輕的購屋人自備款要達到三成不易，且民眾繳交房貸早已就超過薪水的2分之1，且有一半以上的購屋人會採用寬限期。且年輕人知之甚詳，並早將其購屋分配加以調整。
不宜輕忽年輕人買房的事實
在「有土斯有財」的根深柢固心理下，不論是以儲蓄購屋，或以投資買房，都是年輕人所考量，並積極付之行動的人生大事，故在國內房市的交投買賣中，除了投資買房與企業購屋之外，年輕人買房的占比超過一成，凸顯國內年輕人買房行動的重要性，也值得業者及政府的重視，如2022年5月，根據聯合金融徵信中心的統計顯示，金融聯合徵信中心資料，過去5年中，20至30歲的年輕人買房占比出現明顯攀升，亦即房價高漲，年輕人反而更積極買房。
另外，根據聯合徵信中心的統計，2018年，年輕人買房,數量占當年貸款買房總件數的比重超過一成(13.8%)，爾後一路走高；2021年，六都20至30歲的年輕人中，其介入買房者占比為六都的一成以上(15.3%)，即每100名申請房貸的購屋族中，就有超過15位年輕人購屋；因此，不論是房市業者或是主管房市政策的政府部門，都不宜輕忽年輕人買房的事實。
年輕人重視買房規劃
一般而言，年輕人購屋以首購為最大宗，這些年輕的購屋族群購屋大多有其規劃，其主要特徵包括買房以新屋為主、重視社區管理、注意外觀，同時也重視公設等。然而，不當高漲的房價讓年輕人更加買不起房，唯其買不起房卻仍不放棄買房的原因中，除了要擁有自己的生活空間之外，其主要原因包括擔心現在不買以後會更貴、為求獨立自主想加入投資買房的行列、長輩願意支持等因素，而這也是造成年輕人買房占比居高不下的主要原因。
換言之，這一批出生於民國八十年至八十九年(1991年至2000年)的所謂八年級生，其購屋規劃首先是偏好屋齡少而外觀新穎，且管理完善的社區大樓；其次，年輕人會考量外送餐飲的便利性，傳統市場反而並非重要選項；另外，年輕人購屋後仍希望保有一定預算，並維持較高的生活品質；又因年輕人在社會工作的時間較短，大部分的首購族之購屋自備款大多由家人資助，因此，在國內房地產交易市場中，雖然都會地區房價偏高，但參與購屋的年輕人仍占一成以上，且由2016年的14.08%增加至2021年的15.29%，2022年因國內房價不合理性的高漲，其占比再降為14.98%；唯這並不減其購屋的規劃，其購屋類別及區域選擇，甚至是購屋資金來源等多有詳細的規劃，其內容都更為詳細而積極，亦即國內年輕人買房並非缺乏規劃，而是沒有足夠的資金可以買房。
另外，20至30歲年輕人貸款買房的平均鑑估值中，其總價已達到1019.5萬元，較10年前的671.6萬元大增52%，多出347.9萬元，購屋負擔加重許多，但同段期間內，年輕人買房的占比僅減少2%，亦即年輕人買房的意願仍在，唯政府忽視所得增加遠低於房價漲幅對年輕人的買房的衝擊。
經由上述分析可知，大人對年輕人的批評不符合事實，唯因大部分的年輕人無話語權，僅能在心中無奈地吶喊著「大人，寃枉啊！我瞭解房市變化，亦懂得買房規劃，我只是沒有錢買房」。
政府忽略之房市問題
房市問題錯綜複雜，政府因為簡化房市問題而無法對症下葯，亦忽略年輕人購屋所必須面臨問題，茲簡單說明如下述。
忽略房價長期飆漲的問題
在國人「有土斯有財」的傳統心理下，房地產是特價品，具有長期間只漲不跌的特性，且人民的薪資所得之增加永遠趕不上房價漲幅，若以最近十年統計資料來觀察，台灣都會區房價漲幅超過一倍的區域就超過十個，其中，前五名都在南部地區，且前三名的房價漲幅均超過二倍，分別是台南市的安南區、高雄市的大寮區，以及台南市的南區，其房價的平均漲幅分別是307.5%、277.3%，以及228.3%，即使是漲幅最小的新北市板橋區，其房價漲幅地超過一倍(111.3%)，而這樣的飆漲速度，不僅是一般的受薪階層所無法承受，就連主政房市政策的官員亦難咎其辭，年輕人當然更買不起房地產。
忽略房貸利率調高對年輕購屋人的衝擊
房地產是一項高財務槓桿的產業，由於房價偏高，購屋人通常必須經由金融機構的貸款過程才能購得自有的房地產，而貸款金額必須支付利息，因此，利率的高低便成為購屋成本的重要因素，亦是影響消費者是否購屋的因素；若以當前的利率變動來觀察，由於受到對國聯準會連續升息的影響，國內中央銀行亦連續調口高利率以之因應；以2022年的利率水準為例，在未升息之前，國內的利率水準為1.310%，升息後為1.935%，在同樣的貸款金額下，20年的償還期每月須多付2895元，30年的償還期每月須多付3030元，對年輕購屋人相對不利。
若再進一步考量受雇員工的薪資水準，其2021年的月平均收入為43209元，2021年的月平均收入為44339元，月增加為1130元，不及房屋貸款之月繳金額的一半，亦即薪資平均漲幅遠低於房屋貸款所須月繳額度的漲幅，亦即房貨利率調高對年輕購屋人不利，同時阻礙房市的發展。
忽視所得增加遠低於房價漲幅對年輕人的買房的衝擊
台灣的建地具有稀少性，土地成本增加導致房價難以下降，特別是在業者的烘抬，以及政府房市政策不佳的情況下，導致都會地區的房價不合理的高漲，且房價漲幅高於平均薪資所得漲幅甚多，而若以過去動則數倍的房價上漲幅度來觀察，便可發現年輕人無力買房的事實，特別是國內通貨膨脹問題嚴重，在不動產是最佳的保值工具之認知條件下，引發人民對不動產的需求不斷，而這也是國內房價長期看漲不看跌的原因。
忽略年輕人購屋的財務相對不佳的事實
一般而言，目前20~30歲的年輕人的就業及工作年資短，薪資普遍偏低，就算只是準備自備款，不吃不喝或家用全賴當個啃老族，也要存上三年以上，台北市買房更要超過七年，期間還必須是房價持平，顯示年輕人購屋的財務困窘，以及年輕人的低薪與高房價已然脫鉤的事實。
年輕人貸款買房的平均總價，10年來大增逾5成。10年貸款總價暴增52%，進一步觀察主要都會區的房貸平均鑑估總價，最低價為高雄市885.6萬元，台南市895.6萬元，桃園市也在千萬元內，其他台中、新竹及雙北皆突破1千萬元，台北市高達1868.7萬元，雙北市則要1264.9萬元，光是2成頭期款就要準備177萬元到374萬元不等。因此，從自備款來看，「努力存錢就可以買房，這想法可能不切實際」，因為年輕人的存錢速度永遠追不上房價的實際上揚幅度，亦即政府可能忽略年輕人購屋的財務困窘問題。
忽視增加房貸期限對年輕人的生活影響
一般而言，國人常見房貸年限6有15年、20年、30年、40年等，早期貸款年限通常為15年至20年，而在1995年修訂《銀行法》第38條後，無自用住宅者購買自用住宅的放款房貸期限延長至30年，爾後的房貨期限，年輕人購屋規劃中，很早就已逐漸將20年調整為30年，並使三十年期房貸逐漸成為房貸市場主流；另方醉，部分銀行甚至推出40年房貸，拉長還款年限，唯年輕人購屋為何會拉長至30年，但卻不願選擇期限更長的40年，除了因為40年的貸款限制條件較多，且不符合實際需要，亦即年輕人購屋都已經過仔細盤算並規劃，只因房價偏高，導致年輕人無力購屋，因此，若將年輕人不懂規劃作為房市政策不佳的託詞，除了忽視增加房貸期限對年輕人的生活影響之外，也低估了現代年輕人買房的規劃智慧了。
忽視政府房市政策偏頗造成租賃市場炒作嚴重
2023年5月，副總統、內政部長連續對房市問題的回應，突顯政府與年輕人對房市認知上的落差，前者的「房價已經跌了」，以及後者的「不是買不起房，而是不懂得規劃」，這是反映政府不知民間疾苦，也說明國內房價確實不合埋偏高的事實，政府企圖利用「話術」來掩蓋空屋移轉社宅政策的失敗，以及虛灌社宅的偽政績事實，卻不能政策偏頗所造成的租賃市場炒作的嚴重，以及影響房地產市場的供需，政府卻無合理合宜的政策以之因應的真正問題。
整體而言，政府房市政策不宜忽略年輕人購屋所須面臨問題，建議房市政策領導人宜提出要讓年輕人有能力買屋的政策，不宜認為年輕人不懂買房規劃，便否定了年輕人為買房所付出的努力。
＊作者為專欄作家、大學教授
