謝明瑞觀點：大人物購屋狂想曲

大人物是指社會中有地位與有名望的人，他們的行為舉止是社會的標桿，他們對任何事情的判斷與說法具有一言九鼎的分量，故大人物宜多行善而少言，一如九五之尊的領導人及其君側而自詡為大人物的官員們。

[啟動LINE推播] 每日重大新聞通知

事實上，國內房市在政府連續打房，央行連續調高利率，以及平均地權條例三讀通過並執行之後，國內的房市確實受到極大的衝擊，部分地區的房價確實亦呈下降之走勢，唯房價並非整體下降，而是部分地區的個案降價求售，且過去三年來（2020-2022），台灣地區的房價漲幅超過一倍者多所常見，房價的向下調整尚無法引起人民的注意，唯青年人規劃買房者眾，卻因財務狀況不佳而無法進駐者多所常見，當人民為房價高漲所苦並買不起房之際，大人物卻建議青年宜前往嘉義縣市購屋，官員所言其實大為不妥，或可能僅是呈口舌之快的風涼話，主要因現實與大人物的一言九鼎之說法差距甚大，且大人物的清談之言，如「買不起屋，何不到嘉義」，其與「沒有飯吃，何不食肉糜？」何異？

為瞭解大人物的房市狂想曲，本文試從影響房市的重要經濟指標之變化情形、大人物對房市的不甚瞭解卻輕言談升斗小民的購屋之道，來分析大人物不解民間疾苦，因而清談國內房市的變化情形。

影響房市的重要經濟指標

1.經濟成長率

經濟成長的主要生產要素包括勞動力、資本、技術革新等潛在生產能力的提高，以及需求面的消費、投資、輸出等有效需求之擴大，二者相互配合而增大經濟規模的一種狀態，一般是以經濟成長率（Economic Growth Rate）來表示。最近三年中，台灣的經濟成長率由2021年的6.53%，下降為2022年的2.45%，再下降至2023年的2.12%（估計值），而經濟成長率的下降隱喻總體經濟情況的不佳，對房地產的發展相對不利。

2.每人GDP

國民生產毛額（Gross Domestic Product，GDP）是用來衡量一個國家生產力的重要總經數據，其數值變化可以估計並代表一個國家的經濟成長率；而每人GDP或人均GDP是指GDP總額除以國內人口數後算出來的平均值，可用來衡量一國人民的生活水平與整體經濟發展程度，數字愈高，代表該國人民產值與消費水準就愈高。根據維基百科的統計資料，目前全球人均GDP第一名國家是盧森堡，達131,782美元；另外，根據國際貨幣基金組織（IMF）的預測，2022年，台灣的人均GDP為3.6萬美元，其是自2003年被南韓超越後首次逆轉，全球排名26。唯台灣2022年的每人GDP呈下降走勢，跌幅為-0.75%，2023年的每人GDP值亦比2021年為低，而每人GDP的走低對國內的房市發展亦相對不利。

3.房貸利率

4.CPI年增率

消費者物價指數（Consumer Price Index ,CPI）是反映與居民生活有關的產品及勞務價格所統計出來的物價變動指標，代表一般家庭購買消費性商品及服務價格變動的平均情況。大體而言，消費者物價指數超過3％即為通貨膨脹，超過5％就是比較嚴重的通貨膨脹，因此，CPI可視為是市場經濟活動與政府貨幣政策的一個重要參考指標。各國CPI指數的組成項目各有不同，以台灣為例，其CPI包括395個項目，其中又可大致歸納出食物類、衣著類、居住類、交通類、醫療保健類、教育娛樂類，以及雜項類等7大基本分類。若以最近幾年的CPI變動率來觀察， 2020年的CPI是負值，但2021年的CPI已達通貨膨脹的水準，2022及2023年已進入通貨膨脹的水準，而通貨膨脹或人民對通貨膨脹的預期導致人民對保值貨品需求的增加，而在房地產是最佳保值工具的認知下，使得人民對房市的需求增加。

5.出口年增率

台灣為海島型經濟，國際貿易成為台灣經濟的動力，包括進出口金額、外銷訂單等指標；另外，台灣出口佔整體GDP 比重達六成以上，為台灣經濟的主要增長動能，由出口狀況的變化便可大底瞭解國內的經濟發展情形。2022年第四季，台灣的出口年增率為-5.14%、輸入年增率-1.65%，2023年第一季，GDP再度負成長，且由-0.41%的年增率擴大為-3.02%。若根據財政部的統計，2023年4月份出口年減-13.3%，是自2022年九月至2023年第一季連續第八個月負成長。另外，2023年一至四月出口合計較去2022年同期衰退17.7%，為全球金融海嘯至今十四年來的同期最深跌幅。基於出口為台灣經濟成長的主要動力，出口若無法提升，2023年的經濟成長率要達成保二目標不易，同時也不利於房市的發展。

6.股價指數

台灣大盤指數（加權股價指數、TAIEX）是證交所編製的股價指數，其是用所有上市股票的市值加權計算，市值高的股票加權比較高，如台積電、鴻海、國泰金、中鋼和台塑等為市值較高的權值股，其股價變化就會對大盤指數有比較大的影響。另外，大盤會隨通貨膨脹和GDP成長不斷增加，唯要判斷大盤指數高低可參考股價淨值比（Price-Book Ratio），簡稱PB或PBR，又稱本淨比，可用來判斷股價的合理性，並可作為買點的指標；其估算方式是以「股價」除以「每股淨值」計算出股價淨值比，單位是「倍」，代表目前公司股價是淨值的幾倍。若以過去台股的變化來觀察，大盤股價淨值比接近或超過1.8，則股市下跌機率大，投資人可以考量適當減碼；大盤股價淨值比接近或低於1.4，股市上漲機率高，可以考量加碼，唯買賣之間仍有待投資人的決策時點及行為。

7.股價總市值

股價市值是指公司股票在市場上的總價值，亦稱為資本市值。市值是投資者判斷一家公司規模的簡單方法，它可以幫助投資者評估相關股票的投資風險。2001年，巴菲特在美國《財星》雜誌發表的文章首度提出一個簡單的股市定量分析指標，亦即股市總市值和GDP的比值，可作為判斷整體股市是否過高或是過低，被泛稱為巴菲特指標（Buffett Indicator）。 此指標可以衡量目前金融市場是否合理反映基本面，因各國國內生產毛額（GDP）通常與GNP相差不大，因此計算時多半以GDP取代GNP。一般而言，巴菲特指標若小於50%，代表股市嚴重低估，在50%至75%之間為略微低估，75%至90%之間為價值合理，90%至115%之間為略微高估，高於115%則是嚴重高估。唯若以台股歷史變化而言，亦即若依台股過去的歷史經驗，當巴菲特指標大於150%，代表「過熱」；若該指標介於140%～150%，代表台股「未低估」；若該指標介於120%～140% ，代表台股處於「合理價」；若該指標介於90%～120%，代表台股處於「便宜價」；若該指標低於90%，代表台股處於絕佳買點。2022年，台灣的股價總市值下降二成以上（-21.35%），亦可做為房市連動的參考。

總之，影響房價變動的因素很多，從經濟成長的漲跌至股票市場的價量變化，均對國內房市變化產生重大影響，且以負面影響較多，對國內房市及房價變化相對不利。

大人物的房市政策狂想曲

房市問題錯綜複雜，它不是單純的經濟問題，不是一般的社會問題，而是影響人民生計的民生問題或國安問題，但觀之當前大人物對房市變動的看法，便可瞭解政府決策者將房市問題視為茶餘飯後的聊天問題，實有愧「食君之祿，忠君之事，擔君之憂」自詡的大人物，更有愧於人民的民脂民膏，而具有長遠之計的房市政策卻可由當今官員對房市的不成熟看法，演出一場大人物購屋狂想曲，實令升斗小民扼腕，茲說明如下述。

（一）在「台灣房價正在降」方面

台灣房價是否正在下降，學者專家及業者之間各有不同看法，但身為副總統的說法一定有其高度及其準確性，茲說明如下述。

1.「台灣房價正在降」有所本

2023年5月，副總統賴清德直言「台灣房價正在降」其實是有所本的，其幕僚為其所準備的資料推測應包括下列的文章分析與說明，即：注意臺灣房市由盛而衰的反轉訊號（2022年6月）、論政府房市政策的認知偏誤與決策落差（2022年8月）、翻轉中的臺灣房市（2022年12月）、臺灣房市價量背離下的房價變化（2023年3月），升息、補貼、房價（2023年4月）、消費者預期心理下的「房市林青峽現象」（2023年5月）…等，上述文章均以政府的不動產數據明白說明當前國內房價確實有下降的情形，亦即副總統的說法並非空穴來風，實則在國內打房政策不斷，央行再三調高貸款利率水準，以及平地地權條例三讀通過對預售屋市場極為不利等影響下，台灣的房價確實有下降的趨勢；若有人曲解，那應是房價跌幅相對不大，加上並非全面下降，且人民、業者、政府等對房價變化的認知各有不同的立場與看法，若不能進一步分析上述文章的詳細內容，則可能引起人民的非議。

2.忽略房價飆漲的問題

在國人「有土斯有財」的傳統心理下，房地產是特價品，具有長期間只漲不跌的特性，且人民的薪資所得之增加永遠趕不上房價漲幅，若以最近十年統計資料來觀察，台灣都會區房價漲幅超過一倍的區域就超過十個，其中，前五名都在南部地區，且前三名的房價漲幅均超過二倍，分別是台南市的安南區、高雄市的大寮區，以及台南市的南區，其房價的平均漲幅分別是307.5%、277.3%，以及228.3%，即使是漲幅最小的新北市板橋區，其房價漲幅地超過一倍（111.3%），而這樣的飆漲速度，不僅是一般的受薪階層所無法承受，就連主政房市政策的官員亦難咎其辭。 

3.忽略房貸利率調高對購屋人的衝擊

房地產是一項高財務槓桿的產業，由於房價偏高，購屋人通常必須經由金融機構的貸款過程才能購得自有的房地產，而貸款金額必須支付利息，因此，利率的高低便成為購屋成本的重要因素，亦是影響消費者是否購屋的因素；若以當前的利率變動來觀察，由於受到美國聯準會連續升息的影響，國內中央銀行亦連續調口高利率以之因應；以2022年的利率水準為例，在未升息之前，國內的利率水準為1.310%，升息後為1.935%，在同樣的貸款金額下，20年的償還期每月須多付2895元，30年的償還期每月須多付3030元，對購屋人相對不利。

若再進一步考量受雇員工的薪資水準，其2021年的月平均收入為43209元，2021年的月平均收入為44339元，月增加為1130元，不及房屋貸款之月繳金額的一半，亦即薪資平均漲幅遠低於房屋貸款所須月繳額度的漲幅，亦即房貨利率調高對購屋人不利，同時阻礙房市的發展。 

4.房價長期看漲不看跌

房價是否下降的問題，可以從短期與長期兩方面來加以說明，在短期間內，也就是一至二年之間的房價，則國內房市在打房、升息、重罰政策的推波助瀾下，國內房價確實出現下調情形，唯若以過去動則數倍的房價上漲幅度來觀察，便可發現部分地區的房價已然下跌，唯其非全面下調的現象，導致無法引發人民的注意，特別是國內通貨膨脹問題嚴重，不動產是最佳的保值工具之認知條件下，引發人民對不動產的需求不斷，而這也是房價下跌現象存在而不明顯，以及國內房價長期看漲不看跌的原因。

（二）在年輕人不懂規劃方面

2023年5月15日，內政部長林右昌在三三會演講時，特別提到「現代的年輕人買不起房子，不是真的買不起，而是沒有規劃」。執掌國家房市政策的部長竟然會認為年輕人買不起房子是因為沒有規劃，這未免太小看當前年輕人對房市的智慧與認知了。

1.台灣人的智商高

2022年5月，根據芬蘭智力測驗機構《Wiqtcom》公布全球參與智商排名的108個國家中，台灣以平均智商116.07分奪得世界第1，第2名是日本112.69分，第3名則是匈牙利的111.42分；另外4到10名依序為南韓、伊朗、香港、塞爾維亞、義大利、越南、芬蘭。2023年，在《Wiqtcom》在總結2022年全球智力排行中，日本以平均112.42分超過台灣奪冠，台灣分數為111.05，而位居第3的南韓分數為111.05，與台灣十分接近，第4名的匈牙利則為110.92。說明台灣的現代年輕人有足夠的智力與能力，並有足夠的資訊技術，足以克服購屋規劃的各種問題，顯然林部長對年輕人不懂購屋規劃的認知大異其趣。

2.年輕人長於購屋規劃

2022年5月，根據聯合金融徵信中心的統計顯示，2021年，六都20至30歲的年輕人中計有2.2萬件房貸資料，占比為六都的一成以上（15%），即每100名申請房貸的購屋族中，年輕人購屋就占15名；若以六都年輕人的購屋分布來看，雙北房價都超過千萬元，其平均購買總價約1,907萬元，價格位居六都之冠，面積為30.9坪。年輕人購屋以首購為最大宗，這些年輕的購屋族群購屋大多有其規劃，其主要特徵包括喜新厭舊、重視社區管理、外觀，以及公設等。

換言之，這一批出生於民國八十年至八十九年（1991年至2000年）的所謂八年級生，其購屋規劃首先是偏好屋齡新且管理完善的社區大樓；其次，年輕人會考量外送餐飲的便利性，傳統市場並非重要選項；另外，年輕人購屋後仍希望保有一定預算，並維持較高的生活品質；又因年輺人在社會工作的時間較短，大部分的首購族之購屋自備款大多須由家人資助，因此，在國內房市中，雖然都會地區房價偏高，但參與購屋的年輕人仍占一成以上，但這並不表示年輕人購屋缺乏規劃。

3.年輕人買不起房的主要原因

事實上，台灣房價不合理的高漲是年輕人無法購屋的主要原因，只是面對房價愈來愈高，年輕人難以購屋，而「大人物」卻以年輕人不懂規劃來做為政府房市政策不當的推託之詞，然而，房價不當高漲，薪資所得增加永遠趕不上房價漲幅，試問過去的「購屋333法則」為何已不適用，「3331法則」亦不符合購屋者的需求；事實上，在房價高漲所得卻是增加有限的現代社會，年輕的購屋人自備款要達到三成不易，且民眾繳交房貸早已就超過薪水的2分之1，且有一半以上的購屋人會採用寬限期。在此情況下，為了保有工作或提高生活品質，年輕人要在嘉義縣市購屋都已感到困難，若要進一步在雙北就業並買房，則其房貸支出占所得的比例可能要增加到6成，才有機會進駐購屋的行列，年輕人知之甚詳，亦將其所得分配充分加以調整。

（三）在歡迎到嘉義購屋方面

嘉義縣市房價偏低，人民購屋相對較為合理，然而，年輕人的工作大多隨著社會進步而朝向都會區發展，而區位則是影響房價變動的重要因素，相關內容說明如下述。

1.區位是影響房價的主要因素

台灣土地稀少，建地更為有限，特別是都會地區的建地更是難尋，土地成本高漲，而這也是區位（Location）是影響國內房價的最主要因素。另方面，房地產買賣是一種高財務槓桿的作業，由於房價偏高，購屋者通常必須經由對金融機構的貸款，並耗費數拾年的時間的不眠不休努力，才得以擁有一間屬於自己安身立命的房子，購屋已成為國人不得不努力但又買不起房子的宿命，由於房價高昂，人民又必須考量工作必須留在都會地區的考量，而都會地區的房價所得比偏高，所須貸款的購屋壓力也大，在此情況下，主政者不思如何提高所得並降低房價的面向著手，反而呼籲人民移至嘉義縣市購屋，豈非「何不食肉糜」之翻版，實非為政之道，亦非上位者所應言。

2.房價所得比

在房價所得比方面，若以2022年的房價所得比來做觀察，嘉義縣為5.93倍，嘉義市為6.30倍，在全國20個縣市中，居最後第二名與第三名，僅高於基隆市的5.88倍。但嘉義縣市的房價所得比若與台北市（16.17倍）、新北市（12.82倍）、台中市（11.14倍）相比，人民的購屋壓力減少很多，但大人物能讓在雙北市或台中市上班或工作的人到嘉義縣市居住嗎?若主其事者連影響房價的三個主要因素是「Location！Location！！Location！！！」都認識不清，那又何能建立一個合理合宜的國家房市政策。

3.房貸負擔率

在同段期間內，若以房貸負擔率來觀察，嘉義縣為24.25%，嘉義市為25.75%，在全國20個縣市中，居最後第二名與第三名，僅高於基隆市的24.06%。但嘉義縣市的房貸負擔率若與台北市（66.12%）、新北市（52.41%）相比，人民的房貸負擔率不及都會區的一半，前者為房貸負擔率可合理負擔（低於30%）；後者房貸負擔率過低（高於50%），但您能讓在雙北市上班或工作的人選擇到嘉義縣市去購屋嗎?

總之，政府以房價已然下降、年輕人不懂購屋規劃，以及歡迎大家到嘉義縣市購屋等，用以遮蓋其房市政策不佳的事實，無異是緣木求魚，且其不實在說法與東晉時期的晉惠帝的「何不食肉糜」無異。

結論與建議

經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。

1. 2023年5月，副總統兼民進黨主席、內政部林部長、勞動部次長分別提出房價正在下降、年輕人不懂購屋規劃、歡迎到嘉義購屋等，引發人民的爭議，主要因大人物對房市的真知見解與事實相去甚遠。
2. 一般而言，影響房地產價量變化的因素很多，舉其較重要者如經濟成長率、 每人GDP、房貸利率、 CPI年增率、出口年增率、股價指數，以及股價總市值等，而從經濟成長的漲跌至股票市場的價量變化，均對國內房市變化產生重大影響，且以負面影響較多。
3. 房市問題錯綜複雜，它不是單純的經濟問題，而是影響人民生計的民生問題或國安問題，但大人物對房市變動的看法與升斗小民大異其趣，在「台灣房價正在降」方面，包括「台灣房價正在降」有所本、忽略房價飆漲與房貸利率調高對購屋人的衝擊、房價長期看漲不看跌等；在年輕人不懂規劃方面，忽視年輕人長於購屋規劃的事實；在歡迎到嘉義購屋方面，包括區位是影響房價的主要因素、房價所得比、房貸負擔率，但卻忽略了「區位」的重要性。
4. 君子之德如風，小人之德如草，風吹拂行於草上，則草必倒伏，比喻「在上位者以德化民」，亦即大人物治理國家宜先知民間疾苦，才能提出愛民利國之政策，切莫呈一時口舌之快而輕忽政黨輪替的可能性。

＊作者為房地產專欄作家