日前，台中市某社區之公共設施「防災中心」變更為「管委會辦公室」，經都發局以違反《建築法》，限期拆除。管委會乃要求建商負責回復原狀，但建商以買賣契約明載「買方同意變更使用」而拒絕。就此，市政府法制局略謂：預售屋若有違建，交屋後便由屋主承擔建築法規的合法使用義務。市政府消保官建議：消費者簽訂預售屋買賣契約時，應避免同意建商「二次施工」或「變更用途」；辦理房屋點交驗收時，要求建商提供使用執照及圖說，仔細核對內容與建物設施是否相符，以免因違反建築法規而被開罰或強制拆除。（延伸閱讀：買房要注意！揭露預售屋契約5大陷阱，別被建商吃死死）
建商話術看清楚
建商為了買氣，常以話術包裝行銷，如「蓄水池」稱「游泳池」，「防空避難室」改「健身房」等，將有限空間擴大為公設使用，實乃於取得使用執照後，未經依法申請而為二次施工。一般消費者，通常不瞭解其屬違建，且預售屋買賣無不採行定型化契約，以致買方只能選擇「買或不買」與「議價」，對於建築設計與施工，無從置喙（自購單位之內部裝修除外）。
依法，建商應就預售屋負起瑕疵擔保責任（《民法》第354條）；並就「二次施工」或「變更用途」是否違背建築法規，負有告知與提醒之義務。因為《消費者保護法》規定「企業經營者對於其提供之商品或服務，應……向消費者說明……使用方法，……提供消費者充分與正確之資訊，及實施其他必要之消費者保護措施。」「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。」（第4條、第11條第2項及第12條第1項）所以，除非能舉證消費者明知有違法之事實，且執意為之，否則建商顯然不能以「二次施工」或「變更用途」已經消費者同意而免責。（延伸閱讀：買預售屋，為何建商還叫我簽本票？保障自身權益，專家提醒這些動作不能少）
為更有效杜絕此類爭議，並保護消費者，應於《消費者保護法》增訂，預售屋完工後，驗收點交予消費者時，應經建築師出具證明（或保證）無違反建築法規之規定。蓋實務上，常見一案公司，交屋後，即解散清算，只責成該建商出具證明或保證，不具實益。而建築師若出具不實證明，將有損信譽，不致明知故犯。
作者為佃農之孫，攤販之子，任職中央逾卅年，即將屆齡退休，偶投書於報紙與專業期刊，論公共事務為主，不動產議題居多，俾能針砭時政與法制之弊以除民瘼。
半生所見，我公務員固為菁英，但體制僵化，而難人盡其才。雖有狂狷者當道，然狷者多墨守成規，不知變通，狂者倡議改革，多不切實際。狷者戒慎於多做多錯，唯求獨善其身，期能優渥退休，故其中多見反對年金改革者。狂者多為討好當權者，嘩眾取寵，甚有狐假虎威，以遂其私。是以歷來行政改革難符人民期待，或有改善處，卻緩如牛步。是乃上位求改革者，急於立功而躁進，而未深入研析問題；在野政客以重掌政權為要務，只知博取媒體聲量，誤以民粹為時尚，欠缺宏謀遠略，而無力監督政府。
責任編輯/周岐原
