2020年無論是國際局勢變化丶全球疫情蔓延丶世界經濟發展丶匯率利率變動丶股市房市起伏丶兩岸情勢發展等等，可謂是詭異多變丶動盪不安的一年。筆者針對2020年房市提出景氣變動走勢的十大回顧，同時也針對2021年提出十大發展趨勢預測，並大膽預言台灣房市將因三大核心危機因素，景氣第六循環會在2024年反轉結束。
2020年台灣房市出現十大變動格局
回顧2020這一年，台灣房市處在多空因素挾雜的環境中，市場走勢呈現出如下的十大變動格局：
（一）疫情蔓延全球，台灣房市逆勢上揚：COVID-19疫情擴散，台灣政府疫情控制得宜，化險為夷，在百業待興隔局中，購屋信心續增，房市逆勢上揚。
（二）中美商戰台灣產業鏈受惠，房市行情受激勵：在政府的努力下，台灣在中美商戰夾縫中求生存，台美關係增強，台灣產業鏈受惠，海外知名企業紛紛投資台灣，台灣在全球經濟競爭力相對提升，影響購屋者信心，並對房市産生樂觀態度而勇於進場。
（三）利率偏低，推升房價：全球利率趨零，房貸利率平均1.5%以下，市場資金氾濫，游資導向股市丶房市，股市丶房市價格齊揚。
（四）海外資金大回流，成為房市彈藥庫：租稅大赦元年，台商海外資金與熱錢大舉擁入，引發匯市大幅波動，大量資金成為房市的彈藥庫。
（五）台灣製造業回流，商用市場受惠：房市三寶如去年底預測，工業用地與廠辦丶商辦需求大幅增加。
（六）剛性需求與換屋需求齊升：住宅市場剛性需求支撐全局，換屋需求信心增強，動能開始推升。
（七）住宅市場價格表現「北溫中強南熱」：全年六都漲幅排行分別為台南市+17.26%丶桃竹區+16.75%丶高雄市+13.26%丶台中市+11.7%丶台北市+6.83%丶新北市+5.59%，各都房價漲幅強度不一，台南丶桃園分居冠丶亞軍，印證李同榮在去年的預測：「房市南台灣以台南領軍丶北台灣以桃園最強」（如圖）
（八）住宅交易量預售成屋同步增長：全年預售推案量超過10萬戶，銷售額達1.5兆元以上，創近十年新高，成屋市場交易量預期突破32萬戶。（如圖）
（九）危老都更市場呈現大規模商機：在政策鼓勵推動下，住宅危老數量俱增，舊商業大樓都更動能強勁丶數量驚人，市場規模不斷擴增中。
（十）政府打炒房，短多長空，有利房市降溫：雙北以外都會房價過熱，政府各部會受輿論壓力，紛紛提出打炒房措施，引發市場短期觀望現象，有利房市降溫。
2021台灣房市十大發展趨勢預測
展望2021年房市，筆者提出2021台灣房市的十大發展趨勢預測：
（一）預測「房價走勢」先蹲後跳，持續溫和上揚：打炒房政策仍會在2021年持續加碼，受政策因素影響，房市將先蹲後跳，價格溫和上揚，預期全年雙北市房價漲幅約4-6%，而雙北以外包括桃園丶台中丶台南丶高雄四都房價漲幅約7-9%。
（二）預測「交易量」持續溫和增長：成屋交易量在剛性需求支撐下，仍維持3-5%增長量，預售市場因假性需求降低，炒紅單現象收斂，推案量成長較有限。
（三）土地持續暴漲，但恐產生泡沫危機：土地價格若續暴漲，地價屢創新高絕非房市之福，一旦政府出手，就會有泡沫危機。
（四）危老都更展現更強大商機：在政策面持續鼓勵推動下，雙北商辦大樓都更與住宅危老商機將會有大幅度的增長。
（五）地區表現不一，新興工業區與軌道商圈房價勁揚：雙北溫和小漲，中南部假性需求收斂，避免價量背離，漲幅將縮小，桃園地緣接近台北，房價只有台北三分之一，加上人口不斷淨流入，房市價量表現將會一枝獨秀，此外，各地區軌道建設新商圈與新興工業區周邊丶就業人口增加地區丶人口淨流入地區，房市都會有較佳表現。
（六）產品類別表現不一：A級商辦丶廠辦續強丶高級住宅與訴求朝中大坪數規劃。市場將擺脫只有中小坪數格局一枝獨秀局面，大都會針對中大坪數產品規劃量將增加，吸納換屋市場需求。「傳統商店」市場受大賣場消費群聚力與網路銷售多路挾撃，市場售價與租價齊跌，將引爆更大逃命潮。
（七）預期通貨膨脹帶動市場需求：建材勁揚丶工資大幅提高，引發建築相關產業通貨膨脹，刺激保值心態，市場剛性需求持續撐場，同時換屋市場也將大幅推升。
（八）利率低丶游資竄，房價續高，打房聲浪不斷：未來兩年利率仍然持續偏低，游資充斥找不到出口，成為股市丶房市持續高檔的推升動力，若上半年房價漲幅過高，下半年就有可能面臨政策的第二波打房。
（九）經濟基本面樂觀，帶動房市「價漲量增」：2021年隨著農工原料價格持續回升，全球疫情趨緩，主計處預測2021年國內經濟成長3.83%，經濟成長率可能還會超乎預期，對房市基本面視為利多，六都平均房價漲幅會超過6%以上，全年房市呈現「價漲量增」的局面，中南部慎防價漲量縮的價量背離走勢。
（十）兩岸距離最近，關係越來越冷，不確定性因素增加：由於台灣維護主權立場堅定，態度親美，台美關係升溫，引發兩岸由政治對抗升高為軍事對峙，對房市丶股市埋下不確定的影響因素。
大膽預測台灣房市第六循環將於2024年反轉結束
最後，筆者針對台灣房市第六循環未來走勢做出結論：「此波房市從2014反轉向下緩跌四年丶2018全面止跌丶2019年開始回升丶2020年增溫丶2021-2023年趨熱丶2024年反轉關鍵年」。
筆者曾經於2011年房市大好時精準預測房市將於2014反轉向下，並於2015年房市下跌聲中，精準預測房市將於2018年Q3全面止跌落底，此次再次於房市轉熱的趨勢中大膽預測：「房市景氣第六大循環將會於2024年結束」，主要理由取決於三大核心危機因素：
（一）資金利率基本面：全球QE退場丶利率緩升，推升房價的兩大核心動力「資金充斥與利率偏低」同時消失，市場價量俱縮，反轉危機出現。
（二）技術循環面：房價漲幅超過預期，技術循環順勢由高峰走入衰退期。
（三）政策消息面：屆臨總統大選年，台灣政局與兩岸局勢容易生變，房市在脆弱的高峰期極可能產生動盪向下危機。
＊本文作者為吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長，未經同意不得轉載
