你應該知道的是:房仲靠不斷成交物件討生活,站在對方立場想,如果帶看客戶讓不斷用各種理由推託,基於最佳利益考量,房仲業務當然會將手上的A級物件,優先介紹給投資客。
那天和投資客小陶去看他在裝潢的物件,不知道聊到什麼,我們的話題來到「為什麼物件一定要先裝潢再賣?」畢竟,不管怎麼裝潢,總是會有買家嫌不喜歡,表示買下要重新弄過;或不需要,這物件就算沒裝潢自己也能接受;或心存疑慮,懷疑投客裝潢都是偷工減料、掩蓋瑕疵,物件如果真的好,何須搽脂抹粉。(延伸閱讀:誰說只有掏出「斡旋金」才買得到房子?錯,專家告訴你還有這個方法!)
這樣一路聽下來,似乎裝潢好像也不是必要?把物件清空,留價差給下一手買家自行發揮,雖然賺少一點,但不是更省時省力?
只見小陶一副你太天真的模樣,對我笑了笑說:因為,買方看不懂。
他認真的表示「雖然多數自住客看屋,總愛說『這間就算沒裝潢,我也可以。』或者心愛嘴嫌『投資客都賺太多了,這些裝潢我不喜歡,到時候也是要拆掉重弄。』但說白了,今天真的空出一間沒整理、隔間、規劃的二手物件,就算價格便宜,這些自住客也沒本事撿這個便宜。」(延伸閱讀:提前解約就是罰一個月押金?這些租約眉角,房東、房客最好都要懂)
「沒本事?」看見我略顯疑惑,小陶乾脆講白:所有賺錢投資問題都在於,道理看似簡單,做起來卻難。拿股市來說,想賺錢就是「買低賣高」,講出來跟廢話一樣,就算不玩股票也知道,但認真一想,你真的知道哪時叫「低點」,哪時叫「高點」?
中古屋也是一樣,隔間做好、裝潢整理、家具擺上,看起來都沒啥難度,但今天如果是原始屋況,你如何跳脫現有的框架,看著平面圖,依照現況和坪數做出適合增值的規劃,它的大小能夠再多隔一房,還是反而該讓原有起居空間變大?現有的裝潢得完全打掉重練,還是能夠保留哪些省下來?(延伸閱讀:懂得說這2句話,房仲就會把條件最好的房子全報給你!)
大概是感慨,聊到這小陶忍不住分享了自身經驗,像他這樣的投資客在圈內經營久了,自然而然房仲有A案,往往會是第一手獲得消息的人。當然關係培養都是互相,小陶如果覺得物件真的A,也是接到電話就會跳起來,放下手邊事衝現場去看,適合就下手,不讓報線的仲介失望。(延伸閱讀:你知道嗎?當房仲說:「很多買方在找附近房子」,這句話通常是假的!)
有一回,房仲推給小陶一個真的A案,台北市頂加蓋滿只要千萬出頭。內行人都知道這價格是真的便宜,就算是完全沒有多出來的那一層加蓋都划算的那種「便宜」,但因為他那時手上物件不少,所以幾番猶豫之下還是決定放棄。
但自己不買,這種好案子也難得,小陶腦袋裡頓時浮起了老同學近期要投資房地產,並再三懇求他幫忙留意適合物件的身影,於是衝著交情,他便順水推舟的撥了一通電話給同學,告知對方如果要去看屋,他可以幫忙聯繫仲介,讓他直接到現場。
原本想像的是拉同學一把,但那一頭老同學聽到訊息,雖表達感謝,卻只敷衍的表示自己再來找時間,跟仲介約空檔去看。一開始小陶以為同學不懂行情,還苦口婆心的勸到並說明物件的難得,但對方表示因為自己還在吃飯,而且時間不早了,所以真的不打算出門。這有如對驢彈琴的操作,讓小陶頓時如同被潑冷水一般,醒了。掛上電話,他默默的把老同學劃進黑名單,不再浪費自己寶貴的時間和專業。
很多人看別人賺,總喜歡說「憑什麼?」、「看起來那麼簡單,我也可以!」但往往你真的走近這些人的身邊,你才會發現他們是「憑什麼」。說白了,想學人買股票賺錢?那也是得學技術看盤看基本面;想學人當投資客賺錢?那也是得養眼光挑好物件。
雖然我們看別人總覺得賺得容易,但人家背後都還是真的有付出、繳過學費的,就如小陶事後對老同學的評語「連看房的熱情都沒有,還要別人介紹A案?」
為什麼仲介有便宜稀有物件,一定先報給投資客?很簡單嘛,仲介就是要成交。
投資客看得多,價格是不是真的好,條件是不是真的稀有,物件到不到位,人家一看就知道。決策時間少、決定速度快、配合度高,就算三更半夜一通電話,也是馬上來看屋,溝通在同一水位上不拖拉。
反觀自住客,尤其是剛看屋的那種,你可能報了好案他也不懂得珍貴,甚至房仲排除萬難,擠位子讓他先看,他還會告訴你,什麼我爸媽要看、風水師要看、我回去再考慮兩三天看看,這種會讓仲介氣出一口老血的蠢話。
仲介眼裡,這A案大家都在搶,你還在慢慢考慮代表什麼?
1. 你眼界不夠,所以就算價格好,你也不知道有多好。
2. 你認知不夠,所以當大家「真的」排隊在搶,你可能還想著那些人收多少錢來排隊。
3. 你專業不夠,所以不懂物件附加價值所在:能補登?要重隔?得分割?可出租?等都更?
4. 你能力不夠,所以沒法當場畫格局、算稅賦、估預算、抓時間、評估投報率值不值得。
5. 你經驗不夠,所以始終擔心有沒注意到的風險,根本沒有自信下決定。
我們老是羨慕別人賺得多,忌妒別人賺得快,但機會來了,捫心自問自己又「憑什麼」能夠抓得住、賺一把。說到底,投資也好,自住也罷,想要買得便宜的硬道理,與其妄想屋主各個撐不住跳樓大拍賣,還是老老實實的多做點功課最實在。
作者觀察房市近10年,身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們,一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐,願以支筆,拉近兩端不對等的資訊。
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責任編輯/周岐原
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