你應該知道的是：不少人選擇以置產收租當作理財工具之一，事實上這樣的理財方式卻潛在著兩項迷思，使投資人不但無法獲得預期的投資報酬，還可能以慘賠結果收場。作者提醒，在買房前不妨先問自己三大問題。
當房東樂趣多？不能說的真相
迷思一：有土斯有財，房產所有權被過度強調
美國中西部某位職業歌劇演唱家有次打電話到我的廣播節目，說了一段關於房地產執念的軼事。幾年前，她遇見夢寐以求的男人，兩人婚後生了一個小孩。買房似乎理所當然。但如果你從事藝術職業，可不是這樣！
音樂家、歌劇演唱家、芭蕾舞者經常巡迴各地演出，喬伊（Joy）也不例外。她與先生買了小公寓，幾個月後，她接到電話，有機會成為知名的紐約市大都會歌劇院其中一員。幸運的是，喬伊設法賣掉新購的房子，與買入價格相差不多，然後把所得款項全部存在銀行。不過由於房地產買賣手續費（closing costs）就要將近1萬美元，她還是覺得受到打擊，認為如果出租房子，就不需賣房。
我與喬伊談話之時，她才剛到紐約不久，迫不及待想要展開新工作，享受成名的滋味。但猜猜還有什麼事讓她迫不及待？在紐約買房。我說：「哇，等等，你不是才剛犯下類似錯誤嗎？ 何不先租屋一段時間，視新工作進展而定？」
喬伊說她已找到「夢想中的工作」，不會想要離開。
我的語氣就像電影《小太陽的願望》一樣天真可愛，問：「那麼，萬一你被裁員了怎麼辦？」
她承認是有可能發生，但她不在乎。賣掉小公寓後，她還有數十萬美元現金存在銀行。她有能力輕易買房，卻得心不甘情不願每月花費5000美元，租一間曼哈頓破爛公寓，這對她而言真是要命。
我說：「沒錯，但是要在紐約買下你喜歡的房子，你必須花多少錢？」
她說：「大約200萬美元。」
「難道月付5000美元不比200萬美元划算嗎？」
她不太情願的同意了。我一針見血，繼續談話，最後她屈服了，同意在企圖買房之前，先在紐約租房一年看看。
人們對房地產有種牽絆。就像大學時，與一個不太好的男女朋友交往，即使被騙、被甩或在背後說壞話，我們依然戀戀不捨，頻頻回顧。樂觀偏誤在此發揮作用，但情況不僅如此。在美國，人人年輕之時就被洗腦「有土斯有財」，認為不動產是「財務未來的基石」。
每個人都聽過，有人迅速轉售房子或經營度假民宿，賺進數百萬美元，或是在荒郊野地置產，後來居然成為新興高級地段。諸如「美國家園頻道」（Home & Garden TV，簡稱HGTV）之類管道，以及《紐約時報》和《華爾街日報》這類報紙的副刊，充斥無數不動產廣告，一直對我們洗腦。
美國人對於「房產所有權」的執著，可追溯自1950年代和1960年代，當時聯邦政府試圖說服二次世界大戰退伍軍人買房。如同大多數人的想法，政策制定者也相信：只要擁有自住宅，一個人就能建構更穩定的生活，為社區和整個經濟體貢獻良多。他們說，租客糟蹋房產，而屋主投注金錢改善房產。租客輾轉遊歷各處，但屋主落地生根，覺得自己與社區休戚與共。基於此類假設優點，政府擴張低利率貸款給退伍軍人，讓他們能夠買房，造就現代的房貸產業。
這些「最偉大的一代」及其子女（戰後嬰兒潮）的龐大買房需求，促使房價數十年來高漲不跌。一般人也能藉此累積資產淨值，因此強化了「房產所有權」信念。「住者有其屋」和「美國夢」的迷思根深柢固，雖然歷經金融危機和不動產泡沫而動搖，卻未曾毀壞殆盡。現今，政府依然提供誘人的房貸利率款項稅收減免（雖然經過2017年稅務改革，變得較不大方），而我們偉大的領導人恰巧正是個地產大亨。
房產所有權真的對社會較有利嗎？這可另行探討，但請容我說，我抱持著懷疑態度。
每個月，我們投入巨額金錢到房貸和維護費，給自己理由，認為這是在增加資產淨值，為未來存錢。一旦房貸期滿且房子已經清償，就有全數資產淨值可資助退休養老。話是這樣沒錯，但萬一將來你退休時，房價比預期低了20%，要怎麼辦？到時候會怎樣？
近幾十年來，由於我們都把錢投入房產，投入退休存款帳戶的錢反而變少，但其實退休帳戶較能監控風險。
根據美國經濟政策研究所（Economic Policy Institute，EPI）的報告，中壯年夫妻（年紀五十六歲到六十一歲） 平均僅累積163,577 美元的退休存款。隨著戰後嬰兒潮年紀增長， 整個社會必須想辦法贍養這一群幾無退休存款的世代，而他們的住宅資產淨值不足，又缺乏養老金，只能借助社安保險金制度—這些全都是因為過分強調房產所有權之故。
你會以為，各地聰明人能看破這項迷思，對房產所有權採取較為審慎評估的作法。但情況並非如此。這項迷思如此根深柢固，造成社會各階層人士積習難改，也深植於我們的日常生活，影響我們之中最聰明的人投資房產，即使不該這麼做。
客戶曾對我說：「拜託，吉兒，我有多餘的50萬美元，與其拿來投資平衡型基金，倒不如投資房產出租。」這點子可真不錯啊！（請注意我帶著一絲挖苦聲調）。許多人完全相信這種概念：任何人都能成為房東，建構屬於自己的小型不動產帝國，而且非常有樂趣！有些客戶和朋友是覺得有趣，但更多人覺得無比頭痛，例如三更半夜接到電話，處理惡房客瑣事等， 而且獲利遠比想像中還低。
我有個羅德島朋友買了一間房子，有四個出租單位，房產位於布朗大學旁邊，吸引租客並不困難。但是大學生房客糟蹋她的房子。有一次，他們開了盛大派對，警察到達現場一看，驚呼：「這簡直是電影《動物屋》（Animal House）那惡名昭彰的『三角屋』場景！」朋友請來的清潔人員拒絕打掃這間房子，因為實在太噁心了。
還有不少煩人的事。每隔幾個月，朋友就會在半夜接到房客電話，抱怨馬桶不通，或被鄰居投訴，抱怨房客到處亂丟垃圾。短短幾年內，原本的「一筆好投資」變得一塌糊塗。以現金流量為基準來看，朋友的確賺到錢，但如果把投入在房產的時間也納入考量，加上衍生的相關壓力，根本就不值得。有一天，她走進我辦公室，雙手一攤，絕望地說：「我投降，做不下去啦！」不久她便把房子賣掉。她或許可以雇請代管公司來管理房產，但是那樣要多花錢，數字不划算。買房出租，其實遠不如她原本可選的其他投資選項那樣吸引人。
如果你愛修理東西，又喜愛與人相處，幫助房客解決問題， 擔任房東，或許生意前景可期。但對於許多聰明人來說，這爛透了。同樣的，許多聰明人也深受其他不動產的錯誤看法蒙騙，認為「比起租房，擁有自己的房子如入涅槃極樂之境。」人人心想： 「哇，我有自己的房子，終於可以輕鬆了，隨便我愛怎樣都可以。」
確實，擁有自住宅可帶來一種安全感，這是租屋無法辦到的。但是許多聰明人—尤其是發牢騷說「繳房租是把錢丟到水裡」的人—低估了購屋後續的頭痛問題，像是家電壞掉、地下室淹水、屋頂漏水等。
房屋保險沒承保的問題有一百多種，萬一發生什麼事，都要靠你這個屋主來收拾殘局，或另請維修高手。裝潢修繕專家在我的廣播節目說：通常屋主每年預計要花的維修保養費大約是房價的1%-3%。真是把錢丟到水裡啊！
在寫本書時，有一晚，我回到自己買的公寓，肚子很餓， 想自己煮晚餐。我打開烤爐，準備烤一份千層麵，指示燈卻故障了。我後來請人來修，花費425美元；活該自己愛煮。
這類事情經常發生，而且不只我買的這種老房子才會出問題。我認識一位女性，她買了一間全新房子，不料卻發現屋內的燈具和電器故障。建商顯然偷工減料，讓她負擔維修費用。她說：「你知道電視節目《老屋換新》（This Old House）吧？ 我要拍一個『新屋換爛』節目！」至少她還有幽默感。如果是買房而非租屋（即俗稱的「以買代租」），必須考慮意外開銷和麻煩，否則包準你苦笑不停，每天活在挫折憂慮中。
迷思二：擔心錯過買房時機，卻忽略價格是否負擔得起
另一個房產迷思認為「看準市場『時機』賺錢，輕而易舉」，也會導致聰明人陷入困境。雪莉（Shelley）和男友克勞德（Claude）因網際網路熱潮而有穩定工作，兩人收入大約15萬美元。他們想搬出位於丹佛（Denver）的租屋處，轉而買房， 自備款是房價的20%，到了2005年，他們只存了一半金額。但他們坐立不安，一直想買。當時三十年固定利率還款期的房貸利率已從8%降至6%以下，而房價開始高漲。他們擔心，如果現在沒買，即會「錯失」低利率。再者，價格一再升高，他們「夢想中的家」就會變得負擔不起。
我努力要他們冷靜，建議購屋要採取保守態度。如果可以等到存夠20%自備款，月付金可以較少，每月存下更多錢，給自己更多安全感。他們卻不聽，跟我說：「我們每天都在等。好房子機會稍縱即逝，一定要好好把握。」
2005年中，他們看上一間價值35萬美元的房子，立即支付房價的10%當自備款，申請為期三十年的房貸，利率是5.875%。到了2007 年，房價漲到40萬美元，他們這輩子從未如此快樂過。但後來市場快速下跌，房子貶值到僅剩30萬美元以下。同時，利率亦驟跌至5% 以下。雪莉和克勞德自認聰明，趁市場熱潮買下房子，但其實最好應該再觀望幾年。2012年，克勞德失去工作，由於這對夫妻缺錢救急，只好被迫賣房脫困，賠掉自備款停損。
企圖看準金融市場時機，其實很蠢，我會在第十三章談及這些事。有人企圖看準房市時機，卻換來滿身傷痕。沒人真正知道短期內價格或利率的漲跌情形和幅度。我知道這很難做到，但決定買房之時，請務必認清市場條件，斟酌其他考量因素。先判斷是否負擔得起要買的房子，然後再著手買房。
買房前，記住「三大問題」
但究竟該如何判斷你是否負擔得起？
你可能聽過，房屋總開銷應占收入的30%，差不多是這樣。對某些人而言，這個通則是很有用的衡量標準，但若考慮你的居住地點，情況可能不是如此。
如果你收入20萬美元且住在內布拉斯加州，當地不動產價格低於全國平均值，花75,000美元買房，實在太蠢，根本就沒必要花這麼多錢。如果你收入一樣是20萬美元，但住在高消費地區，且可以合理肯定以後收入會增加（例如：你是法律事務所律師，兩年後即將晉升為合夥人），那麼，稍微高過這個30%門檻，倒還算安全，也很可能需要這樣做。
這個通則就像營養學規則一樣有用：一個健康成人每日需消耗2000卡熱量，許多人都可以拿來當作參考標準，不過還須考慮個人狀況。一個高大的馬拉松選手每週跑40英里，可能每天需要4000卡，以此類推。一個身高一百五十幾公分且不愛運動的小姐，可能僅需1500卡。把這個30%規則當作原點，全盤考慮你的狀況，再作打算。
甚至在你想用這個30%規則之前，請先回到第二章，重新看一遍我說的「三大問題」。
- 你是否已清償消費性債務，包括第四章所說難纏的就學貸款？
- 是否盡可能提繳更多退休金自提款項？
- 是否有緊急帳戶，金額大到足以應付六到十二個月的開銷？
如果前述問題任一項答案為「否」，無論房屋總開銷低於你收入的30%，買房務必小心慎重。
不過，就算居於這些財務安全基礎邊緣，在某些情況下，你可能還是想「租不如買」。例如，在某些市場裡，由於租屋供應量低迷，買屋可能比租房子還要便宜。計算清楚。如果你顯然只能負擔得起租屋，請先選這條路，同時繼續還清債務， 為未來存錢。
在此讓你體會一下，想要買房時，一個能夠承擔責任的合理分析應該如何。傑羅姆（Jerome）和仙蒂（Sandy）是一對夫妻， 在紐約市租金管制公寓居住。若是你每天在紐約城市開車往返千里，就知道能用1200美元租到一間俯瞰中央公園的三房公寓，簡直是便宜到非常離譜。在傑羅姆即將準備七十歲退休之前，房租略漲為每月1800美元，依舊是不可思議的便宜。等到傑羅姆退休時，他和仙蒂有機會以低於市值的價格，立即購買這間公寓。他們這棟建物即將變成「合作公寓」（Co-op），詳情省略，只要知道：若能以內定方式買下紐約的合作公寓，許多人都認為這等於是拿到黃金門票。傑羅姆和仙蒂想要買這間公寓，準備從100萬美元退休存款提領一部分的錢當作自備款，而不是繼續租房。他們找我諮詢，想知道該用多少存款當自備款。
我說：「我知道確切金額，答案很簡單。」
「多少？」
「零元。」
「零元？為什麼不該買？」
「絕對不要買。」
如果他們的退休存款有500萬美元，買下這間公寓倒是不錯。但是這裡租金才1800美元，買房反而不划算。光是公寓維護費和房產稅每月就耗掉大約2500美元。即使接下來十年的房租漲25%，買房依然較貴。同時，買房還會減少他們的退休存款，而到最後他們可能需要這筆錢，況且，這也會讓他們沒有足夠緩衝，無法應付未知的危機。如果是買下公寓再轉售，或許可以淨賺一大筆錢，但也可能賣不出去，同時還可能讓他們暴露在無謂的風險下。
傑羅姆和仙蒂說：「如果買房，至少有資產留給子女。」
我回答：「你們已經有資產了，就是這筆100 萬美元，別去碰這些錢，什麼事都別做！」
他們面面相覷，然後又看著我。我說得對。後來，他們決定錯過這個想像中獲利豐厚的機會，繼續租房。
你瞧，美國英雄租客真快樂
鑒於「偉大的美國夢」是多麼頑強存在的迷思，我必須多做努力，說一些關於租屋的好話，才可結束本章。各位，我們需要新的美國夢！至少也該修正吧？抱著這個目標，下面要說一個來自我朋友圈的故事。
我的好友葛斯（Gus）在年近六十歲時離婚，結束二十五年婚姻。他和妻子有不動產，多虧購屋時足夠聰明幸運，可以賺一大筆金錢。幸運是因為他們懂得在正確時機利用市場趨勢，聰明則是葛斯和妻子買的是年久失修的房產，再重新裝潢修繕。協議離婚時，葛斯告訴妻子：「房子留給你，我留自己的退休計畫金。分道揚鑣吧！」事情經過即是如此。我所有朋友都以為葛斯會為自己購買新房，他有太多存款可用來當作自備款，而且收入十分豐厚。我們非常訝異聽到他說：「我不買房，租房就好！我想住得離子女近一點，但我不想把自己綁在一個地區。我要讓自己盡量有更多機會。」
離婚五年後，葛斯變成我見過最快樂的租客。他告訴我： 「太棒了。我付錢，維修事宜有人代勞，不必操心任何事，隨時想搬走都可以，繼續留下也行。」朋友偶爾質疑他的決定，說他繳稅時無法扣除房貸款項。他說：「什麼？你以為我買一塊不動產就是為了減稅？我才不會這樣做。」
幹得好，葛斯！
我認識不少人每月繳房租而不是繳房貸，生活幸福快樂。從他們的觀點來看，租屋意味著自由，是一種機會。
年輕夫妻可以租屋，若有絕佳外地工作機會找上門來，即可動身前往。中年夫妻若想將房子大換小，在出售房子之時，可以先暫時租屋，而非立刻買新房子。如果房子賣不出去，沒問題，還可以搬回去，避免可能陷入兩頭負擔房貸的災難。老年夫妻可以放棄機會，不在海邊買渡假小屋，反而承租更好的房子。萬一夫妻有人出現健康危機，真的需要現金，便無須煩惱。
我母親是資深房仲，晚年偏好租屋。我父親過世後幾年，某個建商找上門，砸下重金要買她的房子。她知道賣房時機到了，但不確定將來住哪裡。她一開始有股衝動，想把大多數的賣房收益投入新房，讓自己過得舒適。我和妹妹勸她先「以租代買」幾年，到時候再看看是否仍想買房。人生還有什麼好著急的？何不花點時間，看看自己真正想要什麼？幾年後，她很高興當初聽了我們的話。她不但超愛新租的公寓，也很珍惜銀行存款帶來的自由與彈性。除非你有信託基金或有機會繼承富豪長輩的遺產，否則也該這麼做。
作者/吉兒．施萊辛格
本文摘自《理財盲點：有錢人不會做的13件理財決定》
責任編輯/周岐原
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