實價登錄也有眉角要注意!最低價其實沒有參考價值!?

2019-11-12 15:10

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實價登錄查詢四個小秘訣!

實價登錄查詢四個小秘訣!

身邊買房的朋友,看到喜歡的房子以後,常常會問我,賣方的開價要打幾折比較好?其實這個問題已經越來越不重要了,只要參考實價登錄就可以解決。

但是你知道嗎?其實查詢實價登錄也有很多細節要注意,要是沒有注意這些細節,你很可能會反過來被資訊所誤導。今天就要介紹四個重點,讓你查詢時可以獲得更正確的資訊。

第一點:車位價格一定要拆算

中南部很多的仲介在拆算單價的時候,都還是會把車位的價格混進去一起算,讓買方在單價上感覺到比較便宜,進而成交。一些建商也會在整批登錄的時候,讓部分戶別有拆車位,部分沒有,讓買方難以清楚的看出全案真實的成交面貌。也有一些名嘴,為了自己的收視率,就很喜歡拿未拆車位的價格(看起來單坪價格較低),來告訴大家這個區域的慘狀,像是副都心的皇翔御花園,內政部顯示33.8萬/坪,但真正拆完車位的價格卻是39.02萬/坪。這位名嘴就會用33.8萬/坪的數據來製造新聞議題,新莊房價已經下修到三字頭。另外像這筆新北市板橋區的新巨蛋建案,內政部實價登錄的車位沒有拆算,顯示的單價是58.1萬/坪,同筆交易,我們網站把車位拆算後,單價就便成了為70.66萬/坪。這種情況就要特別注意。

第二點:不要參考特殊交易:

突然看到單價特別高或者特別低的成交資訊,要特別留意一下,像是三重區和峰這個案子,平均成交大概都在43萬/坪左右,突然看到一筆24.4萬/坪的成交資料,千萬不要像這位先生一樣,立刻跳出來大喊三重要崩盤了,建議先看一下備註欄位,看了以後你就會發現,其實這筆是親友、員工或特殊關係的交易,不是正常交易價格,沒什麼參考價值。

第三點:一年內成交均價參考性最高:

賣房子不要只看社區的最高價,買房子不要只看社區的最低價。我們網站有把社區的歷史交易都紀錄出來,而且在計算平均成交單價的時候,已經扣除了特殊交易,並且把每一筆的資料都做車位的拆分。出價前,建議優先參考一年內的成交均價,如果沒有,才參考社區的歷史平均價。

成屋的部分,可以優先參考同社區的成交價。但如果是預售屋呢?

第四點:預售屋個案要參考坪數跟基地條件相近的成屋案

目前的市場上,坪數越大,總價越高的案子,單價就會越低,因此在參考實價登錄的時候,建議要把坪數的因子考量進去。預售案盡量參考坪數和基地條件相同的案子,準確度會比較高。例如新莊副都心,如果你想買的是50坪以上的換屋型個案,就可以參考像是冠德天御、謙量等大坪數個案的成交價,而不是小坪數的旺洲MORE、遠雄首品個案。另外也建議從地圖上看周圍的成屋建案狀況。比較一年內均價和歷史均價,整個區域到底是上漲和還是下跌,也可以作為出價上的重要依據。

最後提醒一下,有些實價登錄的資料會加入裝修、甚至直接用假合約的方式提高成交價,因此有些人會懷疑實價登錄的可信度。但用假合約其實是有刑事責任的,大部分是個別的狀況,不是每個人都願意負擔這個風險。如果社區成交數量很大的時候,實價登錄的參考性還是很高的。另外,銀行的貸款估價,資料的來源也是參考實價登錄,所以沒有理由不去參考。

以上的四個重點,希望對大家在看實價登錄的時候,會更有概念!

本文影音內容獲授權轉載自《最好用的房價查詢網站-樂居》
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