成為一隻有殼蝸牛，仍是許多人的夢想。不過隨著物價、房市的不斷變動和增長，現在對於年輕人來說，買房並非一件容易的事情。
根據聯徵中心的數據統計，30 - 40 歲的買房人數逐漸遞減，雖然在 2021 年和 2022 年人數有稍微回升，但與 2018 年相比，還是減少了許多。與此同時， 40 - 60 歲以上買房的人卻也逐漸增加。
由此數據能夠得知的是，目前首購族的年齡逐漸增加，也正因為台灣社會目前正面臨這種窘境，因此各方人馬也提出了相關的解決政策，希望能夠在人民買房時，多提供一點幫助，以此來減低民眾購屋時的負擔。
目前台灣最新提出的政策是新青安房屋貸款，不過除此之外，雖然總統大選已經圓滿落幕，但其中國民黨候選人侯友宜所提出的免頭期款房屋貸款，也引起了社會大眾的一陣討論。
新青安房屋貸款主打的就是房貸的利率可以較低，且還款年限也會比較長，對於年輕人來說，每月的負擔會比較低；相對來說，免頭期款房貸則是主打在買房前不需要先支出一筆較大的費用，而是可以先購入房屋，之後再開始付房貸。
這兩種房屋政策雖然都立意良好，但值得注意的是，在政策的擬定上是否過於理想化，而忽略了現實的情況呢？
「新青安」房貸和「免頭期款」房貸的差別
新青安房貸介紹
台灣政府在 2010 年時，就推出了全名叫做「青年安心成家購屋優惠貸款」的青安房貸，其目的是為了能夠減輕人民的居住負擔，協助青年購屋。
青安貸款都是由公股銀行辦理，直至現在也已經推動近 13 年了。日前，政府又推出了「新青安」貸款，新青安和舊青安的差別在於，貸款額度和年限、利息補貼以及寬限期都更加寬裕。
至於新青安的貸款條件則有：
年滿 18 歲即可申請。
申貸人、配偶和未成年的子女名下都沒有自有宅。
另外常常會有人誤會，必須要是人生首購房屋，才能夠申請新青安，然而其實只要申貸的時候，名下沒有任何的自有宅，就有申請資格。
現在新青安也是由政府和公股銀行互相合作，其中共有八家承辦銀行可以提供民眾相關服務：
台灣銀行。
台灣土地銀行。
合作金庫商業銀行。
第一商業銀行。
華南商業銀行。
彰化商業銀行。
兆豐國際商業銀行。
台灣中小企業銀行。
對於身為首購族的年輕人來說，申請新青安並沒有太多過於嚴苛的條款，且隨著政策的更新，現在青年安心成家貸款，也提供民眾更寬裕的還款時間以及更多的貸款額度。
在還款時間拉長的情況下，民眾其實每月需要負擔的金額也會因此而減少，且若是能夠貸到更高的額度，在買房初期的壓力相較來說也比較小一點。因此，對於想買房的新一代來說，新青安或許能夠稍微解決買房壓力過大的問題。
免頭期款貸款介紹
國民黨的總統候選人侯友宜，在競選期間就曾對於青年購屋提出「555 方案」的貸款政策，雖然該政策的發想目的也是為了減輕人民購屋的負擔，不過與新青安不同的是，555 方案主打的是買房之初免付頭期款。
該政策所擬定申貸條件如下：
貸款額度最高 1,500 萬元。
最高可全額貸款。
寬限期 5 年。
申貸人必須 40 歲以下。
無重大信用瑕疵者，就可放貸。
一生一次，限首購。
且侯友宜也表示， 555 貸款政策讓申貸人在購屋的前 5 年，只需要付貸款的利息，還會有政府以及金融機構幫忙補貼 0.5% 利息；5 年後，利息則是由公股銀行減半碼 (0.125%) 做計算。
雖然這只是總統候選人所提出來的政策，但是卻也可以讓我們思考，該方案真的可行嗎？
免頭期款似乎讓買房變得更加輕鬆，只要符合上述的申貸條件，就可以輕鬆達到「想要有個家」的理想。
不過從銀行方的角度來看，若是申貸人沒有重大信用瑕疵就可以放貸，那麼對於銀行來講，風險或許也會過大，因為年輕人有可能到時候面臨信用問題以及沒有好好做風險管理，因此銀行方到底會不會願意配合這個政策，也是一個疑問。
「新青安」和「免頭期款」房貸的試算
新青安以及免頭期款方案皆有利弊，此部分將以相同的條件作為基準去做試算：
貸款總額：1,250 萬元。
貸款年限：40 年（480 個月）。
寬限期：5 年。
若新青安貸款以混合式的三段固定利率計算，則利率分別是：
第 1 年：1.745%
第 2 年：1.845%
第 3 年：1.865%
則，新青安貸款的試算結果如下：
第 1 年月付金：18,177 元。
第 2 年開始月付金：19,219 元。
第 3 年 - 5 年：19,427 元。
第 6 年起：40,547 元。
若免頭期款房貸的利率是以 1.865%為基準，則利率分別是：
第 1-5 年：1.365%。
第 6-10 年：1.74%。
第 10 年起：1.865%。
則，免頭期款貸款的試算結果如下：
前 5 年月付金：14,219 元。
第 6 年 - 第 10 年：39,760 元。
第 11 年起：40,445 元。
由上述試算可以發現，免頭期款貸款對於民眾來說可能會負擔較小，不過，筆者在試算時也有發現，其實相較於新青安，免頭款房貸的方案並不是太完整，還有能夠再補齊的地方，但這也跟免頭款只是總統候選人的政見有關，所以未來有想要推動免頭款政策，則需要再擬定更加嚴謹的方案。
另外，就如上述所提及的，承做免頭期款貸款，對於金融機構來說是較大的風險，且也會對房市造成一定影響，因此免頭期是否可行，還是一個值得再探討的問題。
話再說回來，其實若是看新青安方案，雖然看起來沒有比免頭期款貸款還划算，但卻也能夠讓年輕人在購屋前期有足夠的喘息空間存錢以備未來繳房貸和生活。
為何購屋需要頭期款？
頭期款就是我們在買房之初，需要準備的自備款，並且會和房屋貸款成數以及個人財務狀況十分有關。一般銀行的核貸成數，大約會落在 6 至 8 成左右，也就是說，如果想要買房子，就必須要有房屋總價值 2 至 4 成的自備款。
民眾在買房時沒有全額貸款，而是自己先出一部分，對於銀行來說，風險是較小的，因為若是最後申貸人無力還款時，銀行至少不會血本無歸，所以對於放貸方來說，民眾越是能夠支出一定的頭期款，其核貸的機率也會越大，貸款成數也會隨之變化。
綜上所述，雖然免頭期款的政策，能夠大大緩減年輕人買房的壓力，但另一方面來說，其能夠執行的可能性仍會被畫上一個問號。
年輕人該怎麼做，才能儘快買房？
除了政府推出的政策之外，年輕人也應該為自己有個家的理想而付出努力。
當然如果能夠輕鬆就有一個家，誰不願意呢？但以現在的環境來說，如果不是財力雄厚的人，基本上是無法愉快且輕鬆的買房，因此在這種時空背景之下，我們只能透過以下的方式，試圖以自己的力量購買一間房子：
買房時不需要一次就買到心目中最完美的那間房，而是要看中其「增值潛力」，只要量力而為即可。
可以考慮購買預售屋，因為預售屋的付款方式和購買成屋是不太一樣的，在買預售屋的過程中，民眾可以主動和建商溝通，協調付款方式。
精準花費，不要把預算花在不必要的地方上。
需要做長期規劃，在還沒買房之前，審慎的投資理財，讓小錢滾出大錢。
房屋政策一直都是大家很注重的議題之一，正也因為如此，無論是現在的政府或是其他政治人物，也都會提出相關的政策來呼應大眾的關注。
無論是新青安或是免頭期貸款，本質上都是在幫助民眾購屋，當然有些政見還並不是太成熟，還需待討論和研擬。
另外，除了依靠政府的政策和補助之外，想要買房的人自身也得要努力賺錢、存錢，並且做好財務和買房規劃，如此一來，才能夠達成買房的理想。
＊作者為教育工作者
