房價高漲，父母若有餘力多會考慮將房產過戶給孩子。究竟該選擇贈與，還是二親等買賣，經常會難以判斷，若能掌握稅率差別，針對房子區位及未來用途考量，就能找到解答。
從合法節稅的角度而言，將不動產贈與子女或者採取二親等買賣，各有其稅率優惠考量，也必須參酌不動產所在地點現值與增值性，才能比較出用什麼方式贈與，才不會讓父母贈送子女房產的美意，因為稅負沉重或貸款壓力而變質。
一般而言，採用二親等買賣的好處主要有 2 個，一是土地增值稅可適用自用住宅 10％優惠稅率，其次是未來孩子若有出售房子的打算，可將買賣價金略微提高，以降低未來出售時的房地成本。
贈與房子稅率高 分年贈與可省很多稅
許多父母想過戶給孩子的房子，也是上一輩留下來的，房子雖舊，但土地可能位於精華地段，由於持有時間長，土地增值的幅度驚人，土增稅往往動輒數十萬元。以本案例而論，C先生在台北鬧區的房子如果用贈與方式稅率可能高得嚇人，若選用二親等買賣，在適用自用住宅優惠稅率的假設下，土增稅最少可以節省一半以上。
若是採用贈與方式，父母過戶給孩子時的房地價值是以「公告現值」計算，公告現值普遍低於市價許多，將來孩子以市價出售房子時，獲利的金額高，被課徵財產交易所得稅或房地合一稅的金額也會較高。
採用贈與方式並非沒有好處，除了父母不須繳納房地合一稅外，若是要贈與過戶的房子還有房貸未付清，且是由孩子（受贈人）負擔貸款，可自贈與額（土地公告現值＋房屋評定現值）中扣除。
建議若父母與孩子手頭資金較不足，也可以採用不動產分年贈與方式。因配偶間贈與可不計入贈與總額，不須繳納任何贈與稅，房地持有人可先過戶房地一半持分至配偶身上（這時不須課徵土增稅），父母兩人每年再分別過戶房地價值 244 萬元的持分給孩子（即 1 年過戶價值 488 萬元的不動產），也是合法節省贈與稅的好方法，但要記得每年贈與日起算 30 日內要到國稅局申報贈與稅，拿免稅證明。
二親等買賣視同贈與提出支付證明可免贈與稅
本案例中的 C 先生如果最後採用二親等買賣，父子兩人必須注意小 J 付款的資金來源，因為二親等買賣按《遺產及贈與稅法》第 5 條第 6 款規定，視同贈與，但能提出支付價款的證明，則不用繳納贈與稅，但仍須申報贈與稅。申報時稅務員會要求提供買賣雙方的存簿，並查證孩子的資金來源，以證實孩子確實有支付價金給父母，屬於買賣行為。
若孩子是跟銀行或親友借款，則必須舉證孩子有定期還款的能力（國稅局會查調子女每年申報個人綜所稅時的收入狀況，並評估是否能定期償還借款，若是查無資料，還會再請申報人提供其他收入來源證明）。另外，借款若是向出賣人（本案指父親 C 先生）、或由出賣人提供擔保向他人（包含銀行）借的，二親等買賣也不成立。貸款人及實際支付貸款者必須是小孩，若貸款人的名義是小孩，實際上仍是由父母的帳戶扣款，則依舊屬於贈與。
簡言之，國稅局查核的重點是，買方是否有足夠的財力購買房產，小孩如果是未成年，更是列為加強查核的案子，因為未成年的孩子通常不會有足夠的收入購買房產。如果小孩是以貸款或向親友借錢的方式取得資金，稅務機關一樣會先查核小孩是否有收入可以還款，且事後是否有固定的還款紀錄。
贈與現金還是房產稅金差很大
父母幫孩子置產有很多種方法，可以匯款給孩子，或是直接跟賣家買，也可以每年贈與 244 萬元給孩子慢慢存（每年贈與稅免稅額），這 3 種做法的稅負各不相同，日後賣屋時的成本計算也有差異。
依《遺產及贈與稅法》第 5 條第 3 款規定，以自己的資金，無償為他人購置財產者，其購置財產的資金，以贈與論，應課徵贈與稅；如該購置的財產為不動產者，土地以公告土地現值或評定標準價格、房屋以評定標準價格為贈與金額。簡單來說，父母買房給兒子，就必須依照公告現值或評定標準來繳納稅金。
建議父母們要提早規劃，例如依上述所提，在孩子未成年時父母就分別每年各贈與 244 萬元，這樣孩子 1 年就有 488 萬元。待孩子成年時，就算還未存到房價的金額，仍可大大減少贈與稅金。除了減少贈與稅金，另外還有一個好處是，孩子買房屋的成本會與市價相同。
至於選用二親等買賣方式想要運用自用住宅優惠稅率，必須看持有年數、是否已辦理戶籍登記、有無提供營業或出租等相關條件限制。案例中 C 先生曾把市區這間房屋出租多年，可能不全然適用，或者也可等即將結束的租約到期後，空出 1 年時間，等兒子小 J 回台後再做安排，父子兩人還可以多溝通討論，找出最適當的方式。
作者介紹｜建業法律事務所
本文經授權轉載自金尉《早點知道就好了：頂尖律師教你51個超實用金錢法律常識》（原標題：送屋給孩子 該贈與還是買賣？）
責任編輯／蔡惠芯
