三十而立最原先的含意是要讀書人在學業上有基底和根基，但這句話演變至今，內涵早已變成30歲是一個人生的轉捩點，必須要有成長和改變，所以進而導致很多人認為，30歲後即需要成家立業。
若以台灣的文化來看，「成家」就意味著，要擁有自己的房子。這也是為什麼過去買房的族群基本上都會是以青壯年為主。然而隨著時間的演進，以及大環境的不同，購屋的年齡層和族群就有所變化，雖然各年齡層都依然有人會買房和申請房貸，但依照聯徵中心的統計數據就可以發現，近年來30-40歲申請房貸的人逐漸遞減；相對地，40歲至60歲以上申貸的人卻越來越多。
為何房貸族的年齡越來越高且中高齡者數量增多？
現在是資訊大量爆炸、蓬勃的時代，在接收各式各樣的訊息後，無論是哪個年齡層的人，都會對於個人的資產該如何投資和配置有獨到的見解。
年輕人或許會朝著享樂主義的路線前進，選擇當一個快樂的月光族；青壯年人則可能正值事業高峰期，試圖想要賺到更多的錢；中老年人則會開始為自己的退休生活著想，嘗試在還沒有正式退休之前，為自己的未來舖一條舒適的康莊大道。不過其中也有一些人是從年輕時，就開始聰明理財，對未來有所規劃，並且一步一腳印的朝著自己所設定的目標前進。
從聯徵中心公布的報告中顯示，2018年6月30-40歲申請房貸的人數是69萬4701人，與2023年同月的50萬2937人相比，共減少了15000的申貸人。不過若是再看一眼50歲以上申請房貸的人卻可以發現，申貸人數是增加的，從原先的69萬8591人，上升到74萬5798人，一共增加了47000人。
從中也可以看出，目前台灣的中高齡房貸族正逐漸增加，而青壯年房貸族則出現變少的現象。
不過，是什麼原因導致這個現象出現呢？
根據筆者觀察，可以大致梳理並總結出以下三個原因：
1.買屋觀念的轉變。
2.房價上漲。
3.買房比存錢更保值。
買屋觀念轉變
過去可能會有人覺得一輩子只需要買一間房子，等房貸繳清後，就能成為無貸一身輕的「有殼族」。但現在這種觀念已經有所變化，開始有人認為要「小房換中房、中房換大房」，除了房子可以越換越大之外，甚至有機會能夠在賣掉小房、中房時賺取到合理的差價。
因此，假設有人在20-30歲時，就購入小房，並且一路拚搏，身體力行小屋換大屋的買房觀念，那麼確實有可能到了50、60歲時，已經將年輕時買的小房子慢慢換成大房子，而這也造就了現在50歲以上還申請房屋貸款人士越來越多。
房價上漲，存頭期款不易
房價所得比是一個用來衡量房價負擔能力的指標，以世界銀行的標準來看，發達國家的正常房價所得比是介於1.8-5.5倍，發展中國家則是3-6倍之間。
根據全球資料庫Numbeo所公布的2023年中房價所得比排名，台灣房價所得比為22.1，位居全世界第16名，由此可知不僅市井小民體感上認為台灣房價居高不下，就連理性上的數據也證實，台灣的房價確實不低。房價高昂的結果就是導致普遍台灣人民買房壓力大，又或者是在青壯年時期買不起房子。相對於過去來說，現在要買房更加不容易，一般人出社會需要努力工作賺錢、存錢很長一段時間才有能力存到頭期款，並決定買房。
因此，普遍來說，現在的人會越來越晚買房，這也導致申請房屋貸款者年齡層越來越大。
買房比存錢還要保值
現在是萬物皆漲的年代，經常會聽到有人說，錢越來越「薄」，大約十年前早餐店的巧克力吐司只要10-12塊錢，但現在若想在台北市的早餐店吃到巧克力吐司，可能需要支付到20-25元不等。可想而知，若是將錢一直擺在銀行裡，這些錢只會越變越小，未來能買到的東西也會越來越少。
所以有些中高齡者，會寧願將這些錢挪用一部分去購置房產，一方面是投資，另一方面未來也可以將房子過繼給子女，因為以目前台灣的狀況來說，房子還是會比現金更加保值，且若購買的不動產地理位置夠好，未來甚至有可能升值。因此，部分長輩才會再次買房並申請房貸。
其實房貸除了最基本的讓人順利買到房產的功能之外，也有其他不同的用途。
像是一時之間需要大量資金時，就可以向銀行或是民間借貸公司申請二胎房貸；又或者長者對於自己的晚年生活有所安排，所以向銀行或政府機構申請以房養老貸款方案等。也正因為房貸的方案很多種，用途也很多元，因此在申請前，就可以先稍微審視自己的需求，再決定要以何種名義申辦貸款。
房貸種類有很多，目前常見的房貸類型有哪些？
如上所述，房貸有不同種類，若以目的作為劃分界線的話，目前常見的房貸類型有：
1.購屋房貸。
2.二胎房貸。
3.以房養老。
下半部分則將稍微解釋各房貸的特點，以及用途是什麼。
購屋房貸
現在的房子少說都要幾百萬，若是買在台北市甚至動輒千萬起跳，因此對於一般人而言，通常在買房時不會也沒有足夠能力全額付款，這時候「購屋房貸」就是大家的選擇。購屋房貸顧名思義就是當你要買房時，向銀行申請的貸款，不過銀行不可能真的全額貸款給你，所以在買房之前也要準備好自備款。
自備款則必須包含頭期款、稅金、裝潢費用等。
但現在台灣政府推出了新青年安心成家貸款，且該方案在年齡方面，並沒有過多的限制，只要年滿 18 歲，且家庭成員名下沒有自住宅，就可以申請。
不過新青年安心成家貸款，並不是所有銀行機構都有在承做，目前有八家銀行可以申辦：
1.台灣銀行。
2.台灣土地銀行。
3.兆豐國際商業銀行。
4.合作金庫商業銀行。
5.第一商業銀行。
6.華南商業銀行。
7.彰化商業銀行。
8.台灣中小企業銀行。
二胎房貸
二胎房貸也可以被稱為二順位房貸，就是指原本名下的房子已經有一筆房屋貸款了，持有者再用該房子，向其他金融機構進行第二次貸款。雖然二胎房貸的利率（最低約從2.56％起）會比購屋房貸的利率（最低約從1.94％起）還高，且還款年限會比較短，但是跟一般信用貸款的利率（從2.4％-16％）比起來，還是比較低的。因此大部分需要一筆金額較大且是短期資金的人，就會選擇申請二胎房貸。
不過由於二胎房貸對於承辦的金融機構來說，承辦的風險較高，因此相對來說想讓銀行核貸的門檻較高，銀行願意核貸的成功率也較低。也正因為如此，所以有些人會選擇向民間的借貸公司申辦二胎房貸，與銀行相比，雖然民間機構核貸的標準會較為寬鬆，但相關的資訊也比較不透明，因此在選擇申貸管道時應該要慎重。
以房養老
以房養老是一種逆向房屋抵押貸款，也就是申貸人以自己名下的住宅設定抵押給銀行或政府，當銀行對該不動產進行鑑價後，就會估算放款額度，並在設定的期限之內，每月撥款給該住宅的所有權人，以此當作申貸人的養老金。
會有以房養老這種貸款方式出現是因為，台灣早已在2018年時，就邁入高齡化社會，也就是老年人口的比例超過全台灣總人口數的18％。國發會今年所發布的《中華民國人口推估（2022年至2070年）》報告，更進一步指出台灣三年後老年人口數將會超過總人口的20％，這也代表著，2025年本國將進入超高齡化社會。
除了高齡化之外，台灣也正面臨少子化的問題，過去曾經很興盛「養兒防老」的觀念，套到現在來看，或許對於沒有生養孩子的人來說，是一個不切實際的做法，此時以房養老貸款就可以解決這種困境。對於有小孩的長輩來說，以房養老可以支持他們的日常生活開銷以及照護安養費用，對於小孩來說，經濟上的壓力會減少；對於沒有生育孩子的人來說，事先了解以房養老是一種未雨綢繆的做法。
在申請房貸之前，可以先了解的事
無論要申請何種類型的房貸，都有不少眉眉角角需要注意，否則屆時可能會影響到銀行願意給的利率以及貸款成數。
以下則是一些在申貸前，可以了解的事：
1.貨比三家，多比較
各家銀行都會推出各種房貸，在決定之前，應該要多看多聽多諮詢，選擇一個最適合自己的方案和銀行。
2.申貸時不要一次就送很多家銀行
如上所說，房貸方案種類繁多，所以在事前就要先比對好各類資訊，再進行申請。否則可能會造成聯徵多查，對於銀行方來說，可能會認為你資金吃緊，更不願意核貸。
3.有穩定收入
銀行最怕有人借錢不還，因此，如果銀行發現你收入沒有規律的話，就有可能婉拒申貸。因此，若有穩定的收入就可以說服銀行自己有能力可以每月支付應負的月付金。
申請各類房屋貸款時，應該要注意的事
房貸種類就如同本文前面所述，有不同的種類以及用途，因此民眾在申辦時，也有分別需要注意的事項。
購屋房貸要注意
1.自備款需要準備好，不同種類的房屋對於自備款的繳款方式也有所不同。如果是預售屋就可以分段繳納；但若中古屋或是新成屋，就需要在短時間內將頭期款一次繳清。
2.了解房貸優惠方案，像青年安心成家購屋優惠貸款，或者是自購住宅貸款利息補貼等優惠，對於買房自住者，都算是不錯的小幫助。
3.對於房貸利率如何計算，要有所掌握。
二胎房貸要注意
若是向銀行申請二胎房貸的好處是，銀行的利率會比較低，約為4-16％，且資訊也很透明，不會隨便收取額外費用；缺點則是，銀行對於該屋的地段和鑑價都會較嚴苛，所以成功核貸的機率較低。因此，有部分民眾會選擇向民間的融資公司申請，好處當然是民間的標準較寬鬆，只要屋子有一定的價值，就有機會可以申請；但是，民間二胎的利率會較銀行高，約10-16％，另外，可能也隱藏一些地雷，需要申貸民眾特別注意，像是收取不合理的費用，有些人若是沒在事前先做好功課，查好資料的話，甚至會遇到惡劣業者，導致身上背了更多的債務。
最嚴重可能會變成，原先借二胎房貸只是想要緩解短期間大額資金需求，但資金需求沒有被滿足，反而又多出了一筆不小的負債。
以房養老要注意
以房養老基本上就是以房子本身，去換取現金流，因此房子本身的價值就是申貸人需要注意的點。如果房子位於台北市中心，四周交通方便，那麼銀行願意承做的意願就會較高；相對來說，如果房屋位於較偏遠的地區，價值比較低，對於銀行來說，風險就會比較大，其承辦意願也會降低。
另外，由於以房養老的運作機制，會使每月能夠領的金額逐漸遞減，因此借款人在申請前，需要審慎考慮自己的需求。且最好能對財務上有所規劃，預留足夠的現金，一方面是必須顧慮醫療照護費用，另一方面是因為，申請以房養老後，該不動產仍然是在借款者名下，因此無論是地價稅、房屋稅或是房子要修繕的費用，都還是借款者要支出。
借房貸要謹慎，需視情況而定
每個人在不同人生階段中，都會有不同的想法也會做出跟過去截然不同的決定。
對於部分的人來說，買房自住這件事，可能依然被列在人生必做的清單中。
但就如同文章前半所述，房貸有不同的類型以及用途，可能是購屋、資金需求，也有可能是長輩為了因應高齡社會，而做出的決策。
但無論如何，最好還是在年輕時就做好財務的管理，並且依照自己的規劃前進，若真的買房後，途中有需要再進行任何借貸，也需要謹慎做出決定，視自身的狀況調整。
作者介紹｜Jemmy Ko
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本文經授權轉載自Jemmy Ko（原標題：從《中高齡房貸族逐年增加》之現象，談不同房貸類型的運用和影響）
責任編輯／李艾庭
