房市有在轉弱,為何大家無感?這種房子逆勢上漲,第五波打房將帶來3大反效果

2023-06-20 10:40

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第五波打房將帶來3大反效果(資料照/洪煜勛攝)

第五波打房將帶來3大反效果(資料照/洪煜勛攝)

中央銀行理監事會15日召開,全體理事一致同意不升息,並把全年經濟預測下修至2%以下,同時在房市明顯降溫之際,再出手第五波限貸針對第二房限貸打房。房市趨勢專家李同榮直批,此舉乃彭規楊隨,明知房市已明顯降溫,又複製12年前彭淮南時代無效的選擇性限貸政策,連續5波限貸打房,所為何來?他直言央行真正動機有三:其一、搶割政績,二、平撫鷹派理事反彈,三、資金動能強勁。另外一大考量是擔心房價壓不住會甩尾,所以表達央行打房決心,宣示意味大於實質意義。

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央行複製2010年失敗的限貸政策,結果不但治不了標,更治不了果

李同榮指出,房價漲跌趨勢有一定的景氣技術循環因素形成,隨著供需基本面與政策消息面的影響,房市價量就會在市場自由機制下上下波動,央行所能操作的工具有限,對房市的調控只能著重在風險控管層面上,不能錯把後衛角色當作前鋒,對資金管制與利率浮動,都不宜過度干預,否則,不但控制不了房價,反而影響到經濟層面的畸形發展,同時也使市場交易量縮到谷底 。

2010年央行彭淮南時代,針對房市高漲曾經採用四次選擇性區域限貸打房,結果限貸台北、資金跑到新北,限貸新北、資金往桃竹移動,限貸桃竹、資金移往中南部,限貸六都、資金竄逃海外,防堵資金政策不但無效且造成諸多法人投資套牢於海外,而房價不但不跌且續漲四年到2014年才結束第五技術循環高點。

2021年楊金龍時代,央行作風卻「彭規楊隨」,複製12年前無效打房的限貸政策,四次限貸防堵資金流竄,只打到小投資客小建商,造成大者恆大的畸形市場,而房價仍然續漲兩年到現在,可見政策對資金採防堵的措施,不但治不了標,更治不了本。

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央行對房市再採限貸的三大動機與一大考量,此擧將會導致市場三大反效果

李同榮分析,央行會採第五波針對第二房不得高於七成的限貸管制,真正動機有三:

(一)搶割政績:目前房市確實已在降溫,房價如預期下跌前,央行企圖再補一腳,搶割政績。

(二)平撫鷹派理事反彈:央行每次理事會議總有些鷹派理事主張升息與打房,把打房責任視為央行全責,因此在房價不跌前,必須表達央行打房決心。

(三)資金動能仍太強勁:房市剛需強勁且資金潛在動能充沛,市場要在選前明顯下跌不易,央行誤把交屋潮所造成的第二戶房貸增加,當成現在進行式,因此認為必須採取進一步打房政策,否則對執政黨選情不利。

另外央行最重要的一大考量就是平均地權五重拳實施在即,看來市場只有降溫,但見不到明顯跌幅,若平均地權五重拳對房市仍壓不住,就怕房價會有甩尾現象,不得不再採宣示性的政策,強化政府打房決心。

李同榮認為央行第5波限貸不但效果有限,且有可能產生三大巿場的反效果出現:

(一)資金充沛難擋:資金洪流在利率升息尾聲難擋,防堵的資金仍會找出口,而民眾會質疑降溫的市場是否死灰復燃,民眾也會認為是房價壓不住,政府才會持續打房,反而激勵買氣上升。

(二)換屋族小咖首當其衝:限貸第二房打擊不了投資客,反而影響正常的換屋族,資金調度受影響,因為差一成貸款,對習慣先買後賣的換屋者而言,的確會受影響,已購的會有糾紛,未購的會產生觀望,對市場有害無益。

(三)造成市場大者恆大:過於頻繁的資金限貸,只有傷到小咖,口袋深的大咖不受影響,反而助長大者恆大,造成市場扭曲亂象。

各部會正在進行一場「打房搶政績世紀大競賽」,亂箭齊發,搶當收拾高房價的最後一根稻草

李同榮進一步指出,如今房市已明顯降溫,且交易量緊縮,央行卻在此時,無預警祭出第5波針對第二房限貸措施,無疑是想落井下石,搶先收割政績,這也令人聯想年初在房市已降溫同時,內政部迅速通過平均地權五重拳幾近暴力式打房的政策,顯見執政黨各部會在選前都想積極在房價下修前搶先收割作為政績,因此,難防財政部在2021施行房地合一稅2.0政策失敗後,又會有新的稅制政策打房,導致各部會打房政策毫無章法、各行其是,造成亂箭齊發的打房亂象,這已經不是以「打炒房」為目標,而是以「打擊房價」為目標,因此不惜打擊剛需、打擊產業,只求房價下跌的唯一目標,說穿了,各部會只是在搶當收拾高房價的最後一根稻草,搶先收割政績,這簡直就是正在進行一場「打房搶功 世紀大競賽」,其動機令人質疑,官員心態可議。

房價問題不在高總價,而在於低總價市場被壟斷,打房未中靶心,年輕人失去信心

李同榮最後指出,房價問題不在豪宅、也不在高總價,而在於低總價市場被壟斷,打房亂象一直針對高總價市場,央行近日在通函給銀行的問答集中更明確要求,購買豪宅(高價宅)增貸或轉貸者,貸款人應簽切結書,資金不可再流入不動產,但對於低總價市場被壟斷的嚴重現象,政府完全束手無策,殊不知市場現況高價產品已在小跌,而低價產品卻逆勢上揚,這就詮釋房市降溫而年輕人無感的核心因素,政府打房不重核心的亂象,只會造成仇富又無法濟貧的畸型社會現象,落入富人對政府失望、且年輕人對政府失去信心的兩大窘境。

台灣55年來六大循環走勢與打房政策關聯圖(圖/吉家網)
台灣55年來六大循環走勢與打房政策關聯圖(圖/吉家網)

作者為吉家網董事長、房仲公會全國聯合會榮譽理事長。

責任編輯/郭家宏

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