少子化的影響不是近期
回到人口數問題，台灣的出生人口在1986至1997年維持在30萬至32萬人之間，自2001年明顯的下跌，從當年的26萬人一路掉到2020年的16萬人，總人口數也從2020年開始下降，未來每年的人口數會越來越少，政府推估在30年後的2053年，低標總人口數會變成1,913萬，2070年（47年後）會變成1,502萬人。
假設開始需要買房的年齡是30歲以後，也就是大約1993以前出生的人現在會開始認真考慮買房，如果少子化真的會影響需求與房價，那實際發生的時間會在甚麼時候？大概是在2001年後出生這一批小孩，在年滿30歲以後開始需要買房的時候吧，也就是2031年，而每年出生人口數跌破20萬人是在2017年以後，這些人滿30歲是2047年，距離現在24年。
也就是少子化可能開始影響價格的時間是8年後開始，更嚴重的影響是在24年以後。但出生人口數減少不代表需求量馬上就會減少，還要計算老年人口的換屋需求，買屋年齡的遞延情況，無法如此簡單的畫一條線，我取個中間值，假設15年後會因人口減少而開始明顯受影響好了。
先想一下通貨膨脹的影響，就抓平均3％的通膨就好，現在2,000萬的房子在15年後會變成3,116萬（15年漲50％已經很低估），然後房價開始下跌，你認為還要下跌多久會跌到現在的買進價2,000萬？你現在不買房，只付租金，然後閒餘資金投資股票，15年後你就會多出1,116萬嗎？
以上計算的意思是，即使你認為少子化會影響房價，若不是現在立即會發生，而是15甚至20年後才會發生，那這15～20年的房價漲幅你不應該忽略，即使那時候的房價真的開始下跌了，會是從多少錢開始跌，會跌到比現在低嗎，會需要下跌多少時間，讓你現在覺得因為少子化的關係，現在不能買房子？
簡單總結，台灣的少子化會讓未來的房產價格下跌嗎？我認為15年內的可能性不高，至少少子化不會是主要讓房價下跌的因素。
基於以上討論到的因素，實際居住的需求改變，全面供過於求的問題很可能不存在，加上房地產的產業發展需求，利率與資金因素，與溫和的通貨膨脹影響，期望全台房價要跌回15年前的水準，或長期維持在目前的價格，我認為幾乎不可能。
買房要買在哪裡？
但考慮到極小可能發生的風險，還是建議買房要買在都會區與工作機會高的地方，即使房地產價格下跌，也是會先從蛋架區、蛋盒區、蛋殼區、蛋白區開始受影響，你現在買在越外圍越便宜的地方，承受風險發生的機率也越高。
有人會想到日本的長期房價泡沫，認為主因是人口老化問題，但其實日本的房市與經濟泡沫，有很大因素是資金氾濫的炒作與政府刻意打房的結果，人口老化不是唯一的主要因素。而且目前的日本，可以看到偏遠地區要送房子也沒人要，而東京的房子還是在緩緩增值，並非全面下跌狀態。
當然，我也可能是錯的，10幾年後的事情誰知道呢，多聽多看，學習自己判斷，做決定的時候，最好是還能應對預估錯誤的情況，若未來事情不如預期，也要能盡量降低損失，或即時做應變。
本文經授權轉載自雨果的投資理財生活觀（原標題：台灣的房價會不會因為少子化下跌？）
責任編輯／趙鳳玲
