在新聞上不時能看到「某地房價又漲」的消息，買不起房的狀況也時有耳聞，然而租房而居真的比較差嗎？華爾街美銀證券前副總裁、國際金融專家的陳思進從新聞出發，透過歐美國際角度切入，指出房屋不該成為綁架生活品質的房貸負擔，租房也能是另一種對社會和個人皆有利的選擇。
隨著畢業季帶來的大量新增租賃需求，上海房租迎來新一輪上漲。2018年6月，上海房屋租賃指數為1898點，比上月下降兩點，與同一期相比下降 0.11%，降幅較上月縮小0.1個百分點，為連續第九個月下降走勢。6月租賃指數與去年同期相比下降 1.82%。全市平均單位標準租金為人民幣 64.2元／平方公尺，月房租上漲急壞好多無房族。2019年1月1日，個人所得稅專項附加扣除政策正式實施，更使租戶面臨了個所稅抵扣幾10元，房租上漲幾百元的窘境。本來就生活拮据買不起房，現在租房成本又提高了，物價同時又節節攀高，這日子要怎麼過？
大家先別急，聽我慢慢說
知識點1：租房是調控房市的其中一環
房租上漲，主要是因為許多人持幣待購，暫時租房住；與此同時，不少炒房者又在高位拋售，一時間出租房供不應求，房租自然上漲。可一旦房價跌去 20 至 25%，自然會有大批租房者購買房子。
按歐美的經驗，房屋買賣讓市場去調節，而房屋租賃市場由政府控制。政府向擁有土地房子的人徵收房地產稅，將這筆錢投入租房市場，「劫富濟貧」補貼房客。擁有房子的人享受成功的喜悅，而房客們居有定所，可謂皆大歡喜。
在歐美的諸多國家中，多少年來租房者和擁有住房的比例總是一半一半，大城市的租房比例則更高，並且還不是暫時租住，而是一種居住常態。由於歐美實行高房地產稅，政府徵收了地稅之後，便大量提供各種類型的廉租房，使大多數民眾並不需要非得購房而居。
其實在歐美，選擇租房還是買房，對大眾來說只不過是選擇不同的生活方式而已。事實上，縱觀歐美近百年的房價走勢，基本上僅和通膨率持平，也就是說，房地產對普通人而言並非投資的選項。在歐美，通常來說單身者基本選擇租房，頂客家庭也多半租房而居，一般只有結婚後有了孩子，才會考慮搬到郊外甚至小城鎮買房居住，過上另一種家庭生活。比如巴菲特就一直租住一房一廳的公寓，直到生下第一個女兒後，他才購房而居，而那時他早已是百萬富翁了。
知識點2：高售租比、房產稅讓租房更為合理
眾所周知，紐約是全球最富有的城市。不過，可能很多人不知道，在紐約至少有一半居民選擇租房，特別是紐約最富有的曼哈頓區，更有高達90%以上的人都租房而居。美劇《六人行》裡那六個年輕人分租公寓，就是典型的曼哈頓人的居住方式。
紐約是全美住房消費負擔最重的城市。曼哈頓更是寸土寸金，凡是看得見景色的公寓，動輒上千萬美元一套。同樣一套1250平方英尺（約120平方公尺左右）的公寓，在舊金山40萬美元買一套，在洛杉磯25萬美元，在休士頓、達拉斯只需13萬美元，到了邁阿密就只有10萬美元，而在曼哈頓則至少要 120萬美元。能在曼哈頓擁有房產的，都是錢多得發霉的人。
而政府從富人的房產上徵稅，通過廉租公寓的方式「貼補」了普通工薪階層，是典型的「劫富濟貧」。
不過，曼哈頓雖然房價高，但是房租和收入相比卻不貴。我曾經在曼哈頓生活多年，一直租公寓而居，其中一間公寓每年租金 3 萬美元。有人大惑不解，每年 3 萬租金不是白扔了嗎？ 這是「只知其一，不知其二」的理解。因為曼哈頓的房產稅是房價的2%到3%，如果買下我所租住的公寓至少花費100 萬美元，每年支付地產稅、公寓管理費再加上水電費，甚至要超過3萬美元的房租，得不償失。這也是為何90%以上的曼哈頓人情願一輩子租房住的根本原因。除了「白扔」房租外，國內的朋友或許會感到困惑，難道就不怕房東突然毀約、漲房租或者趕走我們這些房客？ 住租來的房子總是沒有家的感覺，不是嗎？
歸功於紐約健全的「商業租賃法」，房客們根本無需擔憂這些問題。紐約的法律是極力保護房客利益的。法律規定，房東不能隨意漲房租，房租每年的升幅不能超過平均工資的增加幅度和通膨幅度；房東不能輕易毀約，更不能隨意趕走房客，只要房客有正當理由，比如失業，哪怕白住3個月，也不能趕走房客；房東與房客有任何矛盾，最後得上法庭打官司，由法官判決誰是誰非；房東在更換新房客之前，必須將房屋修繕一新，由房東負責日常維修服務。當然，如果是租戶使用不善造成的損壞，一切經濟後果由租戶自己承擔。法律最大限度保障了租戶的利益，使房客享有充分的安全感。
知識點3：高租房率有助城市吸引人才
紐約政府用徵來的房地產稅建造的廉價公寓，深受中低收入人群歡迎。窮人申請批准入住之後，每年按收入的比例支付房租。就這樣，在紐約的中產階級、窮人和富人，大家都各得其所，其樂融融。
我曾居住在紐約曼哈頓的羅斯福島上，每個月支付 2,500 美元房租。而在同一棟大樓內，有些房客只交 1,000 多美元，他們都住了多年，甚至大半輩子，他們住進去的時候房租只有幾百塊，每年只能小幅上漲，甚至不漲，在通縮、經濟不景氣時，房東還必須相應的減房租。
在羅斯福島上，還另有兩類公寓：一類是政府提供給低收入家庭居住的，只要家庭年收入低於規定的金額，就可以申請入住，租金比普通市面上的公寓低 30% 到 40%。
另一類公寓的租賃方式又別具一格，搬進去時，承租人只需繳納當年的薪水（按年薪計），以後無論租住多久，都無需繳納房租，只需按月繳納幾百美元的管理費。試想，這樣的買賣簡直太划算了，一旦入住這一類公寓，幾乎無人搬出去，除非老死。只有一點對不起了，因為房產不是你的，房價漲得再高也跟你無關。
在曼哈頓早就有共識：有錢人擁有住房，實現了自我價值，享受到了成功的喜悅；而買不起房子的房客住得安心放心，視租房為自己的家，照樣也享受到安居樂業的快樂。
很顯然，完善的法律和政府一系列的廉租措施，使紐約這一國際大都市吸引並留住了大量的人才，特別是收入相對較低的年輕人。而做為對比的是，上海的高房價卻嚇跑了一批國外回來的科學研究人員，新聞報導說即使補貼人民幣60萬元仍然不夠頭期款。中科院上海分院的資料顯示，2010年全院博士、副研究員級別科學研究人員的流失率達到10%，遠遠大於一般5%的正常水準。很多人正是迫於住房壓力，選擇離開上海或者投奔企業。這些人經過多年磨煉，已是科學研究的骨幹，失去他們，研究院所倍感痛惜。
由於租金和房價維持在較為合理的水準，紐約長期以來保持著「鐵打的營盤（固定的房子），流水的兵（房客）」的狀態，人口一直維持在 800 萬左右。正是人口的不斷流動，使紐約保持著城市的新興活力。這正印證了一個研究指出的結論：只有人口不斷的流動，才能保持城市的活力。一旦住房擁有率超過了70%，那麼這座城市就面臨老化的危險，也將漸漸失去生命力……
作者介紹｜陳思進
集結華人思想和歐美視野的國際金融專家
紐約大學高級金融專業進修班畢業，紐約市立大學電腦科學碩士。曾任信孚銀行（Bankers Trust）和納斯達克（NASDAQ）高級金融軟體開發、瑞士信貸（Credit Suisse）證券投資部副總裁、美國銀行證券集團（BofA Securities）副總裁。
本文經授權轉載自樂金文化《看懂財經新聞賺錢門道》（原標題：沒有比較差的租房經濟學）
責任編輯／趙鳳玲
