有人說「量先價行」，成交轉淡後房價必跌；
有人說台灣房屋供給過剩，未來十年房價恐將腰斬。
這些說法是其來有自，還是空穴來風？
自從本土疫情爆發後，新建案市場成交轉冷，過去接待中心人聲鼎沸的場景不再，徹夜排隊搶房的人潮更不復見。由於房市交投淡如水，看空房價的聲音此起彼落。
然而，認為房市空頭即將來臨者多憑著感覺預測，欠缺強而有力的論證基礎。因此，我們特別檢視足以預判房市多空的四大指標數據，與您共同觀察今年下半年房市遁入空頭的機率有多高，以及房價有無崩盤的可能性。
銷售率》多空關鍵這樣看
《住展》每年定期公布的新建案「年銷售率」，歷年來與房市多空、房價漲跌關聯度達到百分之百；因此在判斷房市多空時，成為一個相當重要且可靠的指標。
「年銷售率」與房價走勢之間的變化如下：
⑴ 50%為多空分水嶺：年銷售率若達五成以上，代表建案銷售順暢，房市正位於多頭軌道，房價穩定上漲。
⑵ 60%以上：年銷售率攀升至六成，意味著建案銷售速度加快，此時建商會大膽調漲價格，房價漲幅明顯擴張，例如2012年、2013年，以及去年開始，房價漲幅加大而形成「主升段」。
⑶趨勢向下，50%以下：當年銷售率下滑並跌至50%以下，此時建案銷售速度遲緩，建商發現房子變難賣便易降價，房價必定下跌，如2014年即是如此。銷售率若跌破40%以下，則房價跌勢愈重，如2015至16年為房價急跌期；若銷售率介於40%至50%之間，則為房價盤跌期。
⑷ 趨勢向上，50%以下：當年銷售率趨勢呈現逐年上揚、並介於40%至50%之間，此時房價進入「盤整向上」期，每月與每季房價互有漲跌，但整體房價會微幅上揚。
綜合以上來說，若今年銷售率跌至50%以下，下半年房價很有機會下修，反之則會續漲。
推案量》下跌之前有徵兆
《住展》每年持續發布新建案推案量，一般民眾可能認為與己無關，可事實上，推案量與房市多空存在極高程度的關聯性。
從2001年到2021年、近21年來推案量走勢來看，可以歸納出以下結論：
⑴ 波段推案量最低點（黃圈處），為房市景氣最低點，如2002年、2009年，以及2016年；當推案量脫離波段最低點後，景氣將迎來復甦，即下一波多頭的起點。
⑵推案量爆出歷史新高（紅圈處），翌年房價必下，例如2007年推案量締造九千多億元紀錄，2008年房價立即回檔；2013年衝到1.345兆巨量，2014年房市由多轉空。假使房市規律不變，除非今年推案量突破1.345兆元以上，明年房市才會邁入空頭。
為何推案量能左右房市多空？關鍵在於「供需」！當多頭時期推案量過大時，一方面會產生「價量俱揚」的盛況，但同時也滿足了市場現有的需求；需求一旦達到滿足點，購屋動能將會轉弱，而現有的供給量無法順利消化易形成賣壓，進而壓垮房價。而近年以來，推案量並未爆出新巨量；賣壓不出，房價欲跌不易。
建、使照》核發量見端倪
依內政部統計的「住宅建照核發量」與「住宅使照核發量」等數據，同樣具有預測趨勢的作用。
當「建照核發量」高於「使照核發量」，稱之為「黃金交叉」，代表房市處於多頭水位，建商對市場信心程度高，往往會積極申請建照，如2003年、2010年、2017年。
但若「使照核發量」高於「建照核發量」，稱之為「死亡交叉」，說明市場上完工的房屋供給量過大、賣壓增高，房價容易下挫，如2015年。
然而，從建、使照看房市多空轉折準確度有限，很多年度違反其規律，比如1997年出現「黃金交叉」，但當時為空頭。而2006年、2007年為「死亡交叉」，但房價是大多頭。
回過頭來說，如果這套規律仍管用的話，那麼今年「建照核發量」仍高於「使照核發量」，房價暫無修正危機。
成交量》量先價行一定準？
不管是股市或房市，您一定聽過「量先價行」、「有量才有價」的定律。「量先價行」的意思，是指「成交量會領先價格反應」的特性，來判斷房價的漲跌。比方說，若成交量放大後房價容易上漲，反之則易下跌。
但若觀察「量先價行」的規律，可以發現並不一定準確。最準確的波段為2001年至2010年，以及2014年至2021年，上述兩個波段都遵循量漲價漲、量縮價跌的定律。
不過，1995年至1996年，因第三次海峽飛彈危機，兩岸對峙局面嚴峻，不僅掀起民眾恐慌與移民潮，全國與台北市房價更因此嚇跌，但成交量卻連兩年爆出歷史巨量，且直到2002年以前，房價處於空頭走勢。又如2011、2012年，成交量連續兩年量縮，但當時竟是房市大多頭，房價漲勢凶猛。
由歷史經驗觀察，「量先價行」的準確性僅約60%至70%左右，仍可以作為預測房市走向的參考工具。而以今年全台買賣移轉棟數估算，大概與去年持平，所以量縮價跌的風險看似不高。
漲跌以外的事更重要
多數人預測房價走勢時，總是會預設立場，而忽略了科學根據。有句話說得好：「不要跟市場對作」，順勢操作不見得會有百分百勝率，但贏面肯定高於逆勢對作。
更何況，房屋是民生必需品，買房看重的應是自身需求，而非過度看重價格漲跌；如果成天患得患失，恐怕再好的機會擺在面前都不敢下手買房，不是嗎？
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責任編輯／郭家宏
