「天空布滿星辰，白晝是看不見的。」
─亨利．華茲華斯．朗費羅（Henry Wadsworth Longfellow），美國詩人
在投資裡，人們通常會透過股票提示或內幕提示，尋找合法且自己又有把握的標的，或是找到免費資金的方法，來構成投資優勢，但是當你在尋找潛在交易時，這種想法絕對是錯誤的！相反地，找到潛在交易的最好方法是找一間陷入困境的公司，因為它無法擺脫沉重的負擔、包袱，或是因為部分業務已經過時，導致無法產生盈利。這樣的潛在交易，對於那些長期以同樣方式（或是錯誤方式）看待公司發展的內部人士而言，是不容易發現的投資機會。
最近在我的投資人網絡中，我有機會收購 Dressbarn，這是一間知名度極高的上市零售品牌企業，只是多年來一直處於困境。他們在網路上發展蓬勃，擁有巨大商機，銷售額讓人印象深刻！他們擁有倉儲、製造、包裝、行銷，以及穩定的團隊，但是由於實體零售拖累了他們的利潤，導致業務嚴重受挫。
Dressbarn 的母公司 Ascena Retail Group，是美國最大的女裝零售商。儘管曾經擁有幾個知名的零售品牌，但是一直專注於實體零售，沒有與時俱進的創新，也沒有擴大電子商務業務。與投資人進行交易時，他們處於破產的邊緣，最終申請了破產保護（Bankruptcy Protection）。
我透過自己的投資人網絡，達成了一筆驚人的潛在交易，一直到交易完成前，甚至連企業內部人士都不知情。交易的結構，包括將線上零售從實體零售中分離出來，並且收購這個品牌。同時，我還為自己與那些我幫忙召集而來的其他投資人，談判了驚人的條件。
最終協議，允許我們接管品牌與所有智慧財產權，可以用折扣金額決定要購買多少庫存、建立新的庫存關係、與最好的供應商繼續保持關係、擺脫所有的責任和租賃承諾，並且取得客戶資料庫（將近800萬名客戶）裡的所有購買品項和個人資料。
之前的管理階層仍然留戀著昔日的業務與做事方法，他們已經變得目光短淺。他們的忠誠和習慣，使得無法削減開銷，也看不見機會。這個簡單的潛在交易很容易管理！我們擺脫了累贅，專注於新的、有利可圖的資金。
任何經歷過景氣低迷的人，都必須要了解的重要事實就是，規模小且利潤高的公司好過規模大且利潤低的公司。身為投資人的我們明白這一點。公司當時的9000名員工中，我們僱用了其中30名最優秀的員工。
這個全新的團隊有非常聰明且經驗豐富的線上行銷人員，知道如何利用線上品牌結合槓桿、建議、可預測的成長，來增加流量和收入。也因為我是有策略的選擇具專業知識的投資人與合作夥伴，所以可以在每筆交易擁有額外的領先優勢。
身為外部投資人，我學會確保自己擁有大量穩定的交易流量。透過每一年所看到的成百上千筆交易，我可以取得最有利可圖的標的。由於我建立了龐大的投資人與私人客戶網絡，大家希望獲得高品質、低風險的交易，所以在所有的市場或產業裡，幾乎都擁有祕而不宣的領先優勢。
分析比較後談判總體利益
我在自己的獅子網絡裡提出了數十筆交易，這些交易都經過審查，並且比較過數百個潛在機會，我們只投資風險最低、報酬率最高的交易，而且更注重可以在最短的時間內取得本金投資報酬的標的。我已經與 Pier 1 Imports、Linens & Things、The Franklin Mint、Modell’s、RadioShack 等企業交涉過像 Dressbarn 這樣的投資交易，由於其中有些細節仍在討論中，所以我在撰寫本書的此時不便透露。
以下，是我們在這些交易中，可以為投資人談判的總體利益：
1.每月現金流：低於5萬美元的投資，投資人每個月可以獲得20％利息的現金流。5萬美元的投資，投資人每個月可以獲得833美元。
2.參與條件：投資人可以獲得高達投資金額20％的現金紅利。實際金額取決於到期時所支付的投資金額。
3.本金：無論是1年、2年或3年，所有投資人都可以在到期時100％收回自己的投資本金。
4.免費股權：在這種情況下，換股（Stock Exchange）參與之所以被稱為參與條件，是因為可以免費取得。大多數時候，投資都是直接權益的形式，所以每一筆5萬美元的投資都相當於一定數量的權益。本金償還後，根根據實際交易金額（每10萬美元0.3％），每100萬美元可以獲得高達3％的股權，因此投資25萬美元的投資人可以免費獲得0.75％的股權。
讓我來分析這筆交易；這樣你就可以了解，如果你是投資人，兩年後會發生什麼事。為了簡化計算，假設你在這筆交易投資了100萬美元（儘管最低投資金額是5萬美元）。
每個月，你會收到一張16666.67美元的股息支票，每年總計20萬美元（兩年期為40萬美元）。兩年後，你的投資本金就會完全收回了。沒有其他風險，但是你仍然可以獲得額外的20％現金紅利20萬美元。你還會獲得公司3％的創始人股份，而且不必額外付錢。假設這間公司從現在起算的5年內，會以1億美元被收購，那麼這些股權就等同於300萬美元的額外利潤（加上每年可以領取3％的股息，直到被出售。如果公司選擇分配，而不是將利潤用於再投資成長，來創造更高的退場價格）。
此外，如果交易出了問題，你也已經談判取得了智慧財產權的第一留置權做為抵押品，這是個強而有力的部位，特別是因為品牌是用很低的價格所購買的。品牌和智慧財產權都很容易出售，即使不會賺很多，至少可以拿回自己的本金。除此之外，也因為你持有的是債權部位而非股權部位，意味著你會比其他人可以先拿回自己的錢，所以承受的風險也比直接投資股權要低得多。
你可以在兩年內，從100萬美元的投資中賺取60萬美元，並且有機會在沒有額外風險的情況下，再多賺300萬美元。這些可以成為賭資，因為你已經取回全部的投資本金，而且還有剩餘，對我而言已經是一筆相當不錯的交易了。記住，這原本是一個大多數人都認為正在走向衰亡的零售品牌，但是在現實裡，它正藉由純粹的電子商務快速擴張，只是現有的實體事業削弱了業務表現。這就是我所謂的潛在交易。
我熱愛自己所做的事。任何時候，我的投資人網絡中都有10～30筆交易，在我進行初步審查後，大家會再共同審查這些交易。當我和自己的獅子客戶一起工作時，我會向外尋找這類驚人的交易，並且談判取得非常有利可圖的條款，然後為他們帶來更好的機會（多數人所投資的交易，通常只符合我的單一投資金律）。
掌握潛在交易的指導原則
以下是我在尋找潛在交易時的兩個指導原則：
1. 關注新興市場或主流以外的潛在機會
這個原則適用於新科技創新，或是目前處於再造階段的公司。我也喜歡表現優於現況的新科技，因為它會顛覆傳統並改變產業的未來發展。
更具體就房地產投資而言，我喜歡從自己在該領域已有的許多關係中獲得場外的交易機會。例如，10多年前獨棟別墅或獨棟別墅租賃才剛出現，尚未構成一類資產，當時我就得風氣之先投資這項資產，為自己的投資帶來巨額報酬。
2. 關注經濟發展趨勢，掌握強勁的發展機會
要及時了解正在發生的變化，例如電子商務，已經成為世界的領先產業之一。此外，產業物流中心的需求將會增加，因為企業需要更多的空間來儲放庫存，藉此更貼近客戶的需求。將產品送到顧客手中的最昂貴成本，往往就在最後一里路。如果你關注世界上正在發生的事情，就可以發現更多像這樣的新趨勢。
列出潛在交易清單
以下列出幾類我見過且投資人可能參與的潛在交易，因為這些投資可以引起他們的共鳴。我經常透過聯合貸款交易，來參與這樣的投資，有時候也會創造投資機會，透過我的樂享生活理財策畫與獅子網絡來召集投資人團體。
以下是個潛在交易的例子，以及我的原則與金律在這筆交易中的應用。
成長心態
我聽過很多播客，其中最喜歡的主題是「我是如何開始的」，因為它會激發我深入思考創業的努力種種。我也與許多成功的企業主建立關係網絡，因為他們可以迅速擴大業務規模，並且創造巨額利潤。同時，我也會密切關注新興市場與消費趨勢，因為可能帶來相關的巨大機會。
在這筆交易進行時，獨棟別墅租賃空間是房地產市場中成長最快的投資類別。對於獨棟別墅的最大收購者而言，他們十分需要可靠的維護服務，但是卻沒有一間公司可以滿足他們的需求。這些很明顯未被滿足的需求，創造了巨大的商機！只要可以介入這個產業，就有機會從中分一杯羹，如果擴大服務範圍，甚至有可能大規模顛覆傳統的維護方式。
作者介紹｜賈斯汀．唐納德（Justin Donald）
投資顧問，為企業家和高級管理人員介紹「樂享生活投資法」（Lifestyle Investing），他也是播客樂享生活理財族的主持人，而他創造的投資系統，已證實是一個可持續重複的生產回報系統。另外，他也是財富創造者專屬網絡 Tiger 21 的成員。
本文經授權轉載自采實文化《不被投資綁住的樂享生活理財族：《華爾街日報》第1名暢銷書．讓每一塊錢都能回本的「低風險現金流投資法」，打造真正理想的財富與自由》（原標題：金律三：找出潛在交易機會）
責任編輯／趙鳳玲
