升息在即，房貸族該如何做才能擁有最優惠利率？專家道出3重點，買房前必知

美國聯準會有望在3月升息，央行總裁楊金龍日前也鬆口示警，央行將在適當時機升息。對此，專家認為，升息是一定的，而且鐵定會往上緩步調升，想買房的族群有3大重點要注意，首先，借款人需支付的利息與經濟負擔也會增加，升一碼1年就會多1.4萬支出，因此財務規劃千萬不能太緊繃，再來，申貸銀行應找薪轉戶或有信用往來的銀行，而且盡量不要使用寬限期，並且把握「33原則」，千萬不要以押身家方式買房，以免影響生活品質。

升一碼 1年多1.4萬支出

自2020年爆發COVID-19疫情後，央行為了穩住市場信心、幫助企業度過難關，宣布降息1碼，但近期受經濟成長率突破6%、海外資金回流、美國聯準會將升息影響，央行2022年升息勢在必行，整體金融利率走揚，而大多數的房貸方案會採浮動利率，因此只要央行升息，房貸利率也會連帶向上，申貸人每月本息攤還金將隨之增加。

上海商業銀行專員表示，以一碼為0.25%，兩碼為0.5%來看，若以購買總價新台幣1500萬元的房屋、貸款1000萬元、分30年期：

若以單一利率1.33%試算，平均每月本息平均攤還金額為3萬3702元。

假如房貸利率跟著調升1碼、變為1.58%，則每期房貸金額將增至3萬4897元，每月多了1195元，一年就增加了近1.4萬的支出。

假如房貸利率跟著升2碼、變為1.83%，則每期房貸金額將增至3萬6118元，每月多了2416元，一年就增加近2.9萬的支出。

另外，有些民眾可能害怕利率升上去後很難回頭，而想將房貸合約採取固定利率計息，對此，銀行專員指出，由於目前仍屬低利時代，所以固定式利率幾乎沒什麼銀行有在承辦，也甚少客戶喜歡這樣計息，雖然固定利率可避免央行升息風險，但無法適時反映市場利率，對於民眾而言並不划算，此外，銀行專員也認為，就算今年有升息，應該也只會漲個半碼到1碼的區間，並且緩步上升，民眾採取機動式利率申貸房貸，也會比申請固定式利率划算。

重點一、申貸找薪轉戶 利率更優惠

雖然房價迅速攀高，但有些民眾還是有購屋、換屋的剛性需求，而不動產長期被視為抗通膨標的，假如民眾非要趁此時買房，銀行專員建議，民眾挑選銀行承做房貸時，可找薪轉戶、信用卡配合的銀行，在申貸至少前一年要有正常與銀行往來紀錄，可以先鎖定某一家銀行，透過申辦信用卡、儲蓄型保單、信貸或車貸等，每期正常繳納貸款，累積往來紀錄，與銀行培養交情。

此外，若為軍公教或高資產族群，若信用紀錄良好，通常銀行給予的利率空間可更優惠。以台銀「築巢優利貸」貸款年利率1.31%，除免收開辦手續費、免收信用查詢費、免收提前清償違約金等優惠條件外，並為協助無自用住宅公教員工購屋築巢，特別「不限區域」經評估後最高可貸8.5成，大幅降低購屋自備款成數，並可搭配寬限期最長5年。 （相關報導： 房貸50年，2千萬的房子就買得起了？他猜5年內預售開先例，專家嘆：恐是白忙一場 ｜ 更多文章 ）

重點二、少用寬限期 避免日後壓力山大

然而，針對先繳利息緩繳本金的寬限期，張欣民坦言，寬限期屬先甘後苦，雖然現在繳的少，但等到3~5年的寬限期一結束，之後本金再加上去後，隨著利率上升時，利息金額加上原本的本金，整體每月要繳的房貸金額就會很嚇人，而且政府近期也祭出多項房市管控措施，包括調降部分族群的貸款成數、取消寬限期，就可以看得出來即使利率上升，政府打炒房動作並不會因此迅速鬆綁，畢竟利息並非決定房市走向的單一因素，持有成本低、資金水位寬鬆、原物料大漲、營建成本飆高等都是支撐房價居高不墜的原因。

重點三、揹房貸務必把握「33原則」

張欣民也建議，為了避免升息效應使自己銀彈不足，首購族想買房，在自備款的部分就得要多準備一些，使貸款金額少一點，而後續還款準備金要精算，建議如行有餘力可以多還本金，降低負擔，並且在購屋前妥善規劃財務，遵守自備款3成，每月房貸不超過家庭月收入3成的「33原則」，且要注意負債比，像是房貸與其他信貸、車貸等，才不會有無法負擔繳納的風險性。

立亥國際總經理洪立洲也指出，民眾購屋務必要衡量自身財務狀況並預留空間，財務不能抓到很緊繃，畢竟現在仍處於防疫階段，疫情下變數多，個人工作穩定很重要，若不幸被減薪裁員，房貸就很容易成為壓垮生活的壓力，千萬不可以押身家方式買房，以免影響生活品質，量入為出還是上策。

而再論動用寬限期或拉長貸款年限，都是溫水煮青蛙，除非民眾有把握薪資或資產能在數年有所增值，又或是對於短期投資非常有獲利把握，否則均得謹慎，如果真的超過負擔能力，也可以先暫緩買房這件事。

TIPS:

有些人為了省利息錢，而選擇本金平均攤還，但張欣民坦言，本金攤還前期月繳金額會比較高，負擔較大，適合比較沒有還款壓力的高收入族群，他建議，平時較少理財以及一到月底就成為月光族的人還是選擇本息攤還，將本息一起平均在貸款期間償還，雖然總支出利息會比較多，但每期償還的本利和都一樣，比較方便理財。

本文經授權轉載自591房屋交易網（原標題：升息勢在必行 房貸族3大重點一定要知道） （相關報導： 房貸50年，2千萬的房子就買得起了？他猜5年內預售開先例，專家嘆：恐是白忙一場 ｜ 更多文章 ）

責任編輯／焦家卉