零元購屋真的可行嗎?全額貸款買房手法大公開,沒看過這篇,小心悔不當初!

2021-03-06 07:50

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零元買房,並不代表「買房不用錢」, 而是透過「貸款操作」省去頭期款。(圖片來源:Pixabay)

零元買房,並不代表「買房不用錢」, 而是透過「貸款操作」省去頭期款。(圖片來源:Pixabay)

「喬王,聽說有零元購屋的方法,這是真的嗎?」每次聽到讀者這麼問,我就忍不住想要翻一下白眼 ...(別誤會,我不是對讀者翻,而是對不正規的房產教學機構大翻特翻...)

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(圖片來源:喬王的投資筆記)
(圖片來源:喬王的投資筆記)

1. 零元買房,並不代表「買房不用錢」, 而是透過「貸款操作」省去頭期款。

2. 即使是正規管道的操作,仍要小心貸款的財務壓力,而不正規管道的操作,則可能面臨法律風險。

3. 零元購屋通常需再搭配房屋出租,用租金繳納貸款,若其中一個環節破功,就可能面臨巨大的財務壓力,不可不慎!

如果你想要一窺零元購屋的面紗,甚至你已經在思考要怎麼使用的話,請務必先看完這篇再做決定囉!

一、正規管道有哪些?

貸款操作的正規管道,說穿了其實就是搭配以下各種方式貸款。由於這些貸款的利率通常比較高,或者期限比較短,所以需要注意是否能夠負擔得起。

•  原屋融資:

先將手中既有的房子拿去銀行增貸,再將增貸到的資金拿來支付目前房子的頭期款。

•  信用貸款:

不需提供房子當擔保品,即可申請消費性信用貸款,但須注意個人信用貸款有月收入22倍的限制,而且年限較短(最多7年),所以月付金通常高出許多。

•  購屋後再轉增貸:

先買進遠低於銀行估價的便宜房子,運用時間差的方式,等到過了半年或一年以上,再把房子轉到其他銀行申請轉增貸,把原本的頭期款拿回來。

•  二胎房貸:

把已經持有貸款的房子,拿去向銀行申請二順位抵押。

•  副(擔保)貸款:

申請購屋房貸時,針對「超過房貸成數的部分」申請貸款,可以提高貸款成數,也就是大家常講的8+1貸款,或者超成數貸款。很多人會誤以為這是「信貸」,但其實它仍算是有擔保的貸款。

•  建商貸款:

購買預售屋時,部分建商願意提供買方貸款,有可能需要利息,也可能不需利息,但要注意年限較短,導致月付金可能較高。

二、不正規管道有哪些?

除了貸款操作之外,有些人會走非正規管道,包括了AB約、購屋送家電裝潢等假合約。因為這些是走不合法的管道,可能面臨偽造文書、使公務人員登載不實、詐欺等罪名,所以強烈建議各位讀者不要以身試法。

•  AB合約:

將合約分為兩種合約,一份是真實的價格,讓雙方可以留底。但另一份則是故意報高價格的偽造合約,目的是為了向銀行申請更高的貸款,並且在實價登錄上墊高價格,方便未來轉手時可以用高價賣出。

•  購屋送家電與裝潢:

透過購屋送家電、裝潢,把購屋的總價灌水並墊高,但買賣合約只有一份 (有些會再另外簽一份裝潢用的私約),所以算是AB合約的進化版。這個方法看似聰明,但2020/7/1實價登錄新制上路後,要求將交易細節更具體說明。譬如:仲介費,裝潢費,或內含家具、家電等都要載明清楚,而且責任歸屬仍在買賣雙方。

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