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預售屋標榜「離捷運站X分鐘」廣告DM超氣派,蓋好卻發現騙很大?律師教你自保妙招

2020-10-26 11:42

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「平面圖與實際狀況不符合」是房屋買賣中常見爭議項目,民眾得要睜大眼睛留意。(圖/591房屋交易網)

「平面圖與實際狀況不符合」是房屋買賣中常見爭議項目,民眾得要睜大眼睛留意。(圖/591房屋交易網)

很多民眾喜歡自備款可以分期繳納、減輕買房初期壓力的預售屋,但因無法眼見為憑,一般民眾只能從廣告DM描述、配置圖及樣品屋來判斷,但交屋後跟想像不符的情況可不少見,消保官就指出,建材不同、有二工圖面等等都是容易廣告不實,造成民眾相信產生誤解然後衝動買下,律師就提醒,廣告中標榜的項目有具體明列在買賣契約中,到時若產生糾紛對簿公堂,才站得住腳。

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預售屋廣告不實開罰案例多

建商或房仲業者為促銷房屋,多會以不同的方式製作廣告吸引顧客,例如媒體網站、報紙、海報傳單等,但要注意,如果廣告內容使買方對產品產生錯誤的了解,就有不實廣告的嫌疑。根據消保處統計2019年消費申訴案件之中,跟房屋有關的糾紛就佔了1561件,僅次於電信類糾紛。

行政院消費者保護處諮議陳世元表示,依據《消費者保護法》第22條規定,「企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」。通常消保官接獲廣告不實通報後,會連同相關主管單位徹查,彙整訊息證據,除了就涉及《消保法》部分開罰之外,也會一併立案移請公平交易委員會深入調查。

而公平會針對房屋廣告不實開罰的案件非常多,絕大部分都來自預售屋廣告,舉凡分區管制、建築物面積、格局、夾層屋、環境位置、停車位等等,都有可能涉及廣告不實,其中「房屋用途」、「平面圖與實際狀況不符合」、「建材」是最常見的爭議項目。

「平面圖與實際狀況不符合」是房屋買賣中常見爭議項目,民眾得要睜大眼睛留意。(圖/591房屋交易網)
「平面圖與實際狀況不符合」是房屋買賣中常見爭議項目,民眾得要睜大眼睛留意。(圖/591房屋交易網)

平面圖與實際狀況不符合 也違反建築法規

首先針對「房屋用途」,不少建商會在銷售廣告上,主打產品規劃三房兩廳、全新住宅,或是「3樓半透天渡假村休閒名宅」、「在家,就是渡假」等廣告文宣使消費者相信而購買,但房屋蓋好後,消費者才發現買的房屋是工業宅或是辦公室產品,根本不是一般住家,為了避免成冤大頭,陳世元建議民眾買房前,應到建管處或都發局了解該建案的法定用途後再斟酌要不要買。

再來,陳世元也提到,「平面圖與實際狀況不符合」也是常見狀況,有不少建商會在網路上或文宣上刊登建案廣告的平面家配圖,並將機電設備空間、屋突以虛線標示作為室內空間使用,或是標榜成KTV、健身房,甚至將蓄水池施作成游泳池等,公設規劃與實際根本不符合,涉及交易決定之商品內容及用途為虛偽不實,也涉及《建築法》二工相關規定,民眾若發現應向相關主管機關投訴。

不少建商會將機電設備空間、屋突以虛線(紅框處)標示作為室內空間使用。(圖/591房屋交易網)
不少建商會將機電設備空間、屋突以虛線(紅框處)標示作為室內空間使用。(圖/591房屋交易網)

消保法並無規定 廣告必為契約內容一部分

針對廣告不實,坊間不少文章都會直接斷言說廣告可視為契約內容之一部份,但實則不然。政理法律事務所李志正律師表示,根據《最高法院92年度台上字第2694號民事判決》,《消保法》上並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」,且在內容也提及到,雙方在簽訂契約時,如果已就廣告內容另為斟酌、約定,或建商並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談,使廣告成為具體之「要約」,縱其廣告之內容不實,仍難斷言廣告為要約或成為契約之一部份。

以上可見,建商預售屋廣告內容就必然成為買賣契約一部分仍非屬絕對,因此李志正建議,消費者購屋時仍宜謹慎詳閱契約,確認廣告上標榜的事物的確有寫在買賣契約當中再簽約,才可真正保障自身權利。

不少建商會在廣告看板上強調建材,民眾應確認廣告上標榜的事物的確有寫在買賣契約當中。(圖/591房屋交易網)
不少建商會在廣告看板上強調建材,民眾應確認廣告上標榜的事物的確有寫在買賣契約當中。(圖/591房屋交易網)

若情節重大 《公平法》最高開罰5000萬以下

儘管廣告內容已寫入契約之中,但有些不肖建商仍會想鑽漏洞,在廣告文宣內文中以「廣告僅供參考」等字句並主張免責,對此,消保處簡任祕書陳星宏也提醒,假如民眾日後簽的買賣契約中與廣告內容符合,但建商卻私下更改或以僅供參考推託不認帳,此時廣告文宣就可做為將來主張權利的依據,因此,民眾還是要妥善保存,參觀樣品屋時也可拍照存證,方便交屋後拿資料對照查看。

陳世元坦言,不少廣告不實的案例都得要民眾驚覺上當受騙後告上法院,才得以裁罰,像有建商廣告號稱其夾層屋合法,消費者買了後結果夾層屋根本不合法,除了可依《消保法》要求解約,並依損害賠償額要求賠償之外,可另再依《消保法》第51條請求懲罰性賠償金,並視具體個案中的廠商是故意或過失,而應賠償1~5倍的懲罰性賠償金予消費者。

另外,李志正指出,廣告不實除了涉及《消保法》之外,也可能涉及違反《公平交易法》第21條,將視情節重大與否決定裁罰的金額。建商若違規,須限期令其停止、改正其行為或採取必要更正措施,若屢勸不改,將按次連續處10萬~5000萬以下罰鍰,至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。

Tips:

現在不少建商廣告會以媒體業配文的方式,用「起漲點」、「租金投報率」、「一開案就大排長龍」等文字描述,吸引民眾目光,但假如買了之後房子沒漲,是否也算廣告不實?對此,李志正坦言,由於此種描述涉及未來預測,比較屬宣傳手法,在法律上定義較模糊,也很難證明消費者僅憑藉這幾點要約引誘,就出手購屋,因此以此求償成功的判例較少,但最終仍得靠法官自由心證決定。

另外像是「距離捷運站只要X分鐘」、「X分鐘到XXX」這樣的廣告詞多數人應該不陌生,但實際上從住家到各地所花費的時間,可能受路況、交通工具等因素影響,也難以斷定是否屬廣告不實,建議民眾最好是親自走一趟,實測到各地點需要多少時間,不要盡信廣告內容。

「距離捷運站只要X分鐘」、「X分鐘到xxx」等廣告詞很常見,建議民眾最好是親自走一趟,勿盡信廣告。(圖/591房屋交易網)
「距離捷運站只要X分鐘」、「X分鐘到xxx」等廣告詞很常見,建議民眾最好是親自走一趟,勿盡信廣告。(圖/591房屋交易網)

本文經授權轉載自591房屋交易網(原標題:賣屋廣告超騙人 律師教你這招自保)

責任編輯/潘渝霈

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