一般來說，MBS依照發行機構區分共有二種，稱為機構型（Agency）和非機構型（Non-Agency）。Agency指的是美國三家GSE （Government Sponsored Enterprise），就是房利美/房地美和一家我忘了名字的小咖。這種公司發行的MBS，基本上安全性很高，連台灣央行的外匯存底都持有。但你知道的，安全性高的同義辭就是利息很低，這種利率只比美國政府公債略高一點點，所以另一批想要賺高利息的，就會選擇非機構型。
這麼說來，專做機構型的mREITs比較安全？還是不一定！這個下面我會再解釋。
另一種MBS分類法是依照用途區分，例如做住宅（Residence）的，還是商用（Commercial）？ 一般來說，住宅貸款（就是房貸）多數是機構型的，通常利率是固定的、也比較低；而做商用MBS的利率較高，而且多半是浮動利率，所以正常情況下，商用MBS報酬率較高，特別是在利率上升期間。
匯總以上，投資機構型住宅MBS的mREITs，報酬率雖然較低但比較穩囉？正常情況下，yes，但不正常情況就不見得了。道理很簡單，就是我前面說的，因為這種證券利差較低，所以一般做住宅MBS的槓桿率會高於商用MBS；一旦發生風暴，槓桿率愈高的通常死的愈快，所以在這一波下跌時，美國兩大mREITs─NLY和AGNC（主要做機構型MBS）股價跌的超慘，但當Fed宣佈無限量QE不只將買進公債、也會買MBS時，這二家公司馬上股價大漲，道理就是這樣。
無限量QE解除mREITs警報？那可不一定
mREITs的風險，除了市場資金流枯竭時可能造成資產價格大幅下降，連帶引發融資追繳之外，別忘了MBS這種「金融衍生商品」最根本的源頭，本質是貸款。
簡單地說，只要源頭的貸款倒帳（Default），你後面怎麼拉MBS的價格都沒有用。這也是2008年金融風暴時，房利美/房地美首當其衝的主因，因為這兩家公司要擔保那些機構型MBS。一般來說，房地產價格會落後證券市場6個月左右反應，不過這次因為經濟活動急速停擺，商用MBS反而率先反應了現狀。
目前因為疫情，不少商場已經被要求降租金了，知名連鎖店Cheesecake Factory更是直接宣布、4月1日起暫停付租金，不意外的，會有愈來愈多的商家會跟進。當大量商家不付或減付租金，很快地，主要持有商場的eREITs財報會受到衝擊，進而影響貸款支付，最後引發一波商用MBS跌價。而且因為商用MBS多半是非機構型的，跌幅應該會更大，到時不意外又會有一波mREITs會出事了。
