「轉紅單」能賺暴利?建商蓋到一半會跑路?買預售屋SOP注意事項大公開!

2019-11-08 17:51

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買房時,預售屋也是民眾的選擇之一。(示意圖/姚翰光攝影)

買房時,預售屋也是民眾的選擇之一。(示意圖/姚翰光攝影)

民眾在考慮買房之前,往往會有兩種選擇:預售屋及成屋,兩者各自有不同的優缺點。預售屋一直以來都是買房話題,時常引起網友論戰。除了民眾買房自住之外,同時也淪為投資客的炒房要件。

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預售屋到底要怎麼買?

依照不動產經紀業管理條例第4條第3款,預售屋是指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。簡單的說,大部分是因建商手上無足夠資金興建,所以由建商跟買方簽訂契約,買方分期付錢給建商興建房屋。

確定契約無任何問題後,再進行正式簽約。(圖/pakutaso)
確定契約無任何問題後,再進行正式簽約。(圖/pakutaso)

而預售屋一般的購買流程大致為:

1.賞屋

預售屋接待中心看房,民眾先初步賞屋,考慮是否要購買。若是有喜歡的,想要購買的話,就可以進行初步議價。買方先付一筆小訂金,請建商保留資格,這時候賣方會開一張預定單,就是俗稱的紅單。而後再進行議價,決定最後的交屋價格。

2.簽約下訂

討論到雙方滿意,確定要買下,買方就要補足訂金,訂金約總價1~2%,再將預售屋買賣契約書閱讀詳盡,有五天以上的審閱期。確定契約無任何問題後,再進行正式簽約,在簽約時必須交付簽約金,簽約金約總價4~6%,之後還有開工款,約總價3~5%。訂金、簽約金、開工款,三者合稱頭期款,也是俗稱的「訂、簽、開」金。

3.工程進行

接下來是在預售屋的工程進行時,買方須按時繳納工程款,約總價10~15%。建商對工程款的繳納規定不一,民眾在購買前務必詳細閱讀契約書。有些是按月繳交,也有的是依照工程期繳納。一般工程期間約2~3年。而預售屋還有一個很大的好處是在於建商可以按照買方需求,更改室內格局或水電建材,通常建商會設立一個時間讓民眾反映。

4.對保核貸

等到建商領到使用執照之後,買方需到銀行進行對保,銀行會審核你的貸款資格,買預售屋自備款大概是3成,現在貸款的項目就是剩下的7成。接下來銀行會審房子的價值、買方信用,決定你是不是可以進行貸款以及實際可貸的金額。

5.驗屋

待房子興建好後,可進行驗屋。最主要是察看房屋有無重大瑕疵,若是有就可以要求建商改善處理,這個步驟可以一直重複,也可以要求建商在一定的時間改善並且扣留尾款直到瑕疵解決。

(圖/取自youtube)
驗屋時要注意有無重大瑕疵。(圖/取自youtube)

6.用印、完稅、過戶

接下來是用印與各項稅收階段,以及房地產過戶到買方手上事宜,此手續需建商領到執照後的四個月內完成。

7.交屋

最後就是準備交屋,待先前驗屋過程確認沒有問題之後,就可以進行交屋以及繳交尾款。

預售屋好處多但小心風險大

預售屋最大的優點就是金錢壓力較小,自備款只需要大概三成左右,其中又包括頭期款及工程款,而工程款是定期繳交,就不需要一次付清鉅額的款項。而預售屋在流程上還會有一段時間,可以根據客戶的需求,做格局上的變更,對房屋有想法的民眾無疑是一項好選擇。也有網友表示,地段好、建商有口碑的建案,一定是在預售屋就要先買,成屋才搶不到這樣的好房。

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