一、前言
1996年，李登輝競選首屆民選總統時，曾喊出一句膾炙人口的名言，那就是「人民是頭家」，因而獲得超過一半以上的選民認同(54%)，創下民選總統有史以來的最高得票率，同時也讓「人民是政府的頭家」、「人民是總統的頭家」成為每次大選時，總統候選人朗朗上口的政治語言。
然而，雖僅是政治語言，亦少有人當真，唯若從民主國家的真義來觀察，總統是由全民直接選舉所產生，其主要職責確實應為人民解決問題，因此，當「房價偏高是十大民怨之首」問題仍在，「居住正義」訴求猶溫時，總統確實要針對此一長久以來都存在的民怨問題加以根除，因為房市問題是民生問題，是國安問題，但同時也是大選前，那些總統候選人才會注意並提出解決方案的問題。
房地產業是一個高度關聯性的產業，房市問題所牽涉到的問題很多，且具有牽一髮而動全局的特性，讓房市問題難以解決，因此，政治人物的日常對於房市問題通常是少有聞問，但每逢大選，房市問題都成為總統候選人的重要政見，政治人物信誓旦旦地要為人民找回公道，為國內的房市問題找出解決方法，待選舉結束之後，居住問題又被束之高閣，直至下次的總統大選來臨之際，才又會被拿出來品頭論足，人民見怪不怪，但也逐漸瞭解總統候選人的房市政策通常都只是空口白話(謝明瑞，2023)，而這也可以在2023年的問卷調查中獲得佐證。
二、總統候選人的房市政策
2024總統大選競爭激烈，賴、侯、郭、柯相互較勁，並各自提出其認為可行的房市政策，茲就各政黨總統候選人的房市政策加以比較如下述。
(一).國民黨的侯友宜
代表國民黨參選總統的侯友宜強調住者有其屋，以及居住有正義的重要，並認為民進黨喊了8年的住宅政策，但結果是20萬戶社會住宅跳票；民眾租不起、買不起，更永遠追不上房價漲；因此，侯友宜推動實踐租金實價登錄、調高房租支出「所得稅列舉扣除額」上限等方案，並以「安心租、拚社宅、止炒作、挺青年、優先住」等5大住宅政策，強調當選總統後，絕不讓青年失望，簡述如下。
1.安心租
租賃是現代人面臨工作時所必須考量的重要問題，由於房租黑市問題很多，必須實踐租金實價登錄，讓租屋市場透明化；調高房租支出「所得稅列舉扣除額」上限，減輕租客負擔，針對房東採取「租稅特惠，分離課稅」的原則，引導房東誠實申報。
2.拚社宅
興建社會住宅是解決高房價的方法之一，其內容包括市地重劃、區段徵收、開發區以一定比例劃設「社福用地」，增加可興建社宅用地；以「容積獎勵」促進都更、危老，並回饋為社會住宅；市有土地參與開發分回房屋，將以包租代管方式納入社宅；大專私校退場土地，以一定比例優先興建社宅及運動中心。
3.止炒作
房市炒作是房價高漲的重要因素，為了防止業者不當的炒作行為，必須重新檢討「不動產交易所得稅」，實踐漲價歸公，遏止房價炒作。
4.挺青年
青年是國家的棟樑，卻也是經濟相對弱勢的族群，為了協助青年購屋，政府必須對青年租金加碼補貼，推動青年購屋超低利貸款政策，讓青年能夠多元選擇，以達成住者有其屋的目的。
5.優先住
居住是民生問題，每個人都有適得住所的權利，而保障社宅青年(育嬰戶)優先入住名額，採行「輪候制」，提高多次落籤者中籤率，以協助弱勢經濟青年達到住者有其屋的目的。
(二).民進黨的賴清德
民進黨是現在的執政黨，總統參選人是現任副總統賴清德，其房市政策主要是延續現任總統的社宅政策，亦即以蔡英文總統8年20萬戶社會住宅為基礎，未來8年再增加興建13萬戶社宅、包租代管17萬戶，並增加租金補貼至50萬戶，解決台灣100萬戶的租屋需求，並檢討提高容積獎勵，大力推動都更。因此，民進黨總統參選人賴清德提回應青年人與弱勢者的需求，加碼社會住宅，並提出他的「居住三對策」，包括：
1.加碼興建社會住宅。
2.包租代管。
3.提供租金補貼戶數，總計合計達100萬戶。
為達到「居住三對策」之目的，賴清德再提出居住三對策，其內容如下述。
1.利用全國總歸戶與房屋稅的不同稅率讓房價正常，遏止炒房。
2.加碼青年安心成家購屋優惠貸款，金額從800萬元提高到1000萬元，並加碼1碼利息補貼。
3.加碼社會住宅，承諾他若當選執政8年，會再加碼推動13萬戶的社會住宅，並與蔡總統承諾的12萬戶合計25萬戶，加碼 17萬戶的社宅包租代管，並與蔡總統的8萬戶合計25萬戶，及加碼租金補貼25萬戶，並與蔡總統的25萬戶合計50萬戶，也就是未來兩位總統任內將會共同達成總計100萬戶社會住宅，保障租屋權益。
(三).民眾黨的柯文哲
2023年7月，有為數眾多的民眾走上凱道，要求居住正義，民眾黨總統參選人柯文哲因而誓言要為人民解決居住正義的問題，其以台北市長8年的執政經驗，指出興建社會住宅絕不只是找地蓋房，要先了解在地需求，再將幼兒園、托老所或照護中心等公益空間納入社宅，才能化地方阻力為助力，使社宅不再「鄰避」，而是友善社區的好厝邊，而且社會住宅要蓋的漂亮，符合城市美學，同時帶動台灣的智慧建築產業，強調居住正義不只解決青年與弱勢的困境，還可以帶動都市更新與區域發展。因此，柯文哲提出「三多力」的居住政策，分別是「大力蓋」、「大力改」、「大力補」，更認為自己絕對有執行力解決居住正義的問題，相關內容簡述如下。
1.大力蓋
大力蓋是指社會住宅的興建必須持續進行，如其在台北市長任內已完工、興建中的社會住宅2萬戶，是全台最多的都會區，應該繼續堅定而大力地蓋下去。
2.大力改
大力改是指對稅制的改正，主要因當前單一房屋自住者採低稅率0.6%；但持有房子越多的人，稅就要越高。若願意將閒置空屋出租者，可以低利率課稅。因此，柯文哲計劃推動「房東大赦」，讓房東不怕被補稅，才願意誠實申報，並釋出更多空屋，補充現在社宅不足的問題，政府也才能做好管理的工作。
3.大力補
大力補是指對租屋族群的補助，除了依照家戶人數及收入給予不同的租金補貼外，對於房客的所得稅報稅及租屋支出等，將從一般列舉項目移至特別扣除額，提高可申報額度，實質減輕租客負擔。
另外，柯文哲強調臺灣必須打破租屋黑市，讓租屋者也能享有租屋安全與居住品質，同時訂定長期計畫，讓臺灣的社宅穩定增加，才能真正抑制房價，實踐居住正義。
(四).無黨派的郭台銘
獨力參選的鴻海董事長郭台銘對於學生提問台灣高房價的困境，其認為年輕人買房議題一定會重點處理，因此，其提出下列的主張，包括：
1.釋出公有土地
郭台銘認為國內房市的困境主要是土地取得的問題，房子貴都是貴在土地價格，而非房屋的建造價格。」因此，郭總統候選人希望政府不要讓土地價格漲太多，可以透過釋出公有地、便宜的土地壓低房價。
2.強調選擇的重要性
郭總統候選人認為年輕人的「選擇」十分重要，他希望年青人都要把自己的生規劃之先後順序理清，拿到第一筆資金應當去做你應該做的事，應該拿去賺錢，完成你的理想，只要能做到一個程度，房子自然就會來。
(五)各黨總統候選人的房市政策分析
若根據前述四位政黨領袖所提出的房市政策說明大抵可知，國民黨的侯友宜抓住了國內房市問題的核心，因為顧及了國人最所關注的房價與房柤問題，也考量了青年及經濟弱勢族群的購屋需求，雖內容不甚明確，實施上仍有些問題難以克服，但基本上，其對當前的房市問題與解決方式，是有其歷史脈絡可尋的。
另外，民進黨的賴清德之房市政策主要是對前朝政府的房市政策之再延續，唯蔡總統的「改革房產稅制」、「健全租屋體系」、「建二十萬戶社宅」之「房市三箭」住宅政策中，雖是三箭齊發，但卻無一中的，且距離目標仍有一大距離，而賴候選人既要彌補前朝政府的房市政策之不足，又要加碼興建社會住宅，給人民一種「劃餅卻吃不到餅屑」的聯想，而執政者的包袱如貪瀆事件、食安問題、房市政策跳票…等層出不窮，且難以自圓其說，亦是讓其雖擁有執政者的優勢，卻也有難以收拾的窘境之包袱，其效益應視選民對其政策的是否支持而定。
另方面，柯文哲並沒有提出長篇大論的房市政策，唯其以八年的台北長之經驗，將其房市政策濃縮在「九字真言」，那就是「大力蓋、大力改、大力補」，其用字遣詞極為「俗而有力」，是那種無須華麗詞彙包裝，而能讓普羅大眾一目了然的說法，柯候選人的高智商，以及精於拿揑社會各群組的互動，加上同理心的高融入力，確實也引發人民的注意。
至於獨立參選的郭台銘則以自己親身的經驗，告知國人應如何做好照顧青年購屋的問題，然而，由於缺少幕僚群的建制，沒有政策性說明，亦無明確的政策規劃，在「富人思來年，貧人思眼前」，以及「富人與窮人之思考邏輯不同」的情境下，其雖瞭解房市問題的重點，但其說法易造成人民難以信服的感覺。
三.總統大選與房市政策
2024總統大選各黨參選人幾乎已底定，各陣營之間亦展開激烈攻防，針對總統大選對於房市的影響，國人有何看法？這可根據信義房屋針對官網用戶進行第四季購屋意向調查的結果來加以說明。
1.購屋決策不受影響
政府的房市政策會影響購屋意願，然而，總統大選的候選人之房市政策會影響買房需求嗎？根據2023年9月，信義房屋針對官網用戶進行第四季購屋意向調查，結果顯示，2024年大選對於房市干擾相對有限，有六成以上的受訪者認為其購屋行為不受影響(63%)，僅有三成左右的受訪者認為會因此而呈現觀望(31%)，亦即有大部分的國人認為總統候選人的房市政策，對於國人的購屋行為之影響有限。
2.購屋的急迫性
在當前的房地產市場中，除了剛性需求對購屋有較高的企盼外，大部分的國人並沒有購屋的急迫性，僅有一成左右的受訪者希望3個月內可以買到合適的房子(15%)，二成左右則是希望3個月到半年可以買到房子(24%)，三成左右的受訪者則是希望未來半年到一年可以買到合適的房子(34%)，另有一成以上則是希望1年以上買到(27%)，顯示當前的大選活動對於國人的購屋影響不大，且房價有可能因為需求的下降而呈現走低的預期。
3.對房價變動的預期
2023年8月，政府所推動的新青安專案帶來房市的另一波買氣，但多數人仍認為房價不會因此而調高，僅有二成左右的受訪者認為房價看漲(25%)，但有將近四成的國人認為房價會持平(37%)或下跌(38%)。若與去年同期或季比較，均可發現國人對於未來房市看法已偏向中性，房市仍是量縮價平的走勢。
4.大選房市政策止於口號
2024年，台灣已經歷第7次的總統大選，每次提出的土地與居住政策，都會影響到房市氛圍與行情變動，如2023年執政黨推出平均地權條例修法2.0、300億租金擴大補貼等措施，持續居住正義的政策，唯高房價為民怨之首的問題一直未獲得有效的解決，而目前各黨所提出的總統候選人中，雖已提出其住宅政策，唯並未影響國人的購屋意願，候選人的房市政策淪為聊備一格的競選語言。
總之，總統候選人的房市政策對其選舉確實具加有加分作用，但對國人的購屋決策並無太大的影響力；至於誰當上總統對房市相對有利，根據中信房屋的調查，其有利占比分別是郭台銘(17.9%)、賴清德(19.9%)、候友宜(25.0%)，以及柯文哲(33.0%)；但同段期間內的調查亦可發現，約有八成的國人不相信總統候選人的房市政策會影響其對購屋的需求，在國人的心中，總統候選人的房市政策與其是否購屋的關聯性不高。
＊作者為不動產專欄作家
